2026年，为什么还有商场在“恶意排他”？

打开任意一个消费品牌的社交评论区，总能看到大量相似的用户诉求，盼着品牌多开店、进新商圈。在消费者眼里，品牌多点布局，是正常不过的事情。

但极少有人知晓，在哪里开店、开多少店、布局哪些商圈，这份本该属于品牌的经营话语权，在2026年可能并不完全由品牌自己掌控。

消费者想要更多选择，品牌想要更大市场，本该双向奔赴的商业逻辑，却被一套陈旧的行业规则强行桎梏。

中国连锁经营协会数据显示，2024年底国内购物中心总存量突破5.3亿平方米，新增供应持续高位扩容，但行业整体出租率已连续三年持续下行，存量过剩成为常态。市场资源极度分化，头部标杆商场的品牌密集度，是普通商圈项目的3-5倍，极少数顶级商场，更是垄断了全国超40%的一线品牌首店资源，行业马太效应愈演愈烈。

按照正常的市场化竞争逻辑，存量厮杀的时代，商业项目的核心竞争力，理应是运营能力，用场景内容和差异化体验留住顾客和品牌。但现实却是，部分头部商场放弃正向提质竞争，依靠全域恶意排他条款，用规则垄断锁定品牌、保底业绩，守住自身基本盘。

很多人容易将商场的常规排他与恶意排他混为一谈，这里需要明确的是，行业默认的合规排他，仅限于商场内部同品类隔离，避免场内同质化内卷、分流内耗，属于良性商业风控。而我们今天想要说的恶意排他，是彻底的超限垄断，是全城、全商圈、全渠道的全方位封锁。

据行业一线租赁信息显示，多家一线城市头部商场的标准化合约中，明确写入严苛的全域排他条例。

入驻品牌严禁在商圈3公里辐射范围、同城所有竞品商业项目开设门店、专柜，甚至连短期引流的临时快闪店都被全面禁止，一旦违规，品牌将面临高额违约金，动辄数十万、上百万的赔付成本，让多数品牌无力博弈。

一边是消费市场全面开放、品牌全域拓店、消费者自由择店；另一边是部分商场用陈旧的霸王条款，人为筑起商业壁垒。

在我们看来，2026 年仍在盛行的商场恶意排他，本质是一场底气不足的内卷自保，更是对品牌、同行与消费者的三重不公。

有时候，外界对商场排他的争议，也存在部分认知偏差。真正良性的商业排他，从未被行业否定，而如今泛滥的，是被滥用的垄断式特权。

在单一商场内，限制同赛道同质化品牌扎堆入驻，避免场内恶性价格战，既能保障入驻品牌经营收益，也能优化商场业态布局。关键是自我提质，约束范围仅限项目内部，绝不干涉品牌外部市场化布局，完全符合市场竞争规则。

但是，跨商圈排他显然毫无合理边界，它无视城市商圈分化、定位不同、客流差异与消费需求，一刀切禁止品牌同城多点布局。

从行业调研数据来看，超60%的核心商圈中高端商场，已将全域排他写入标准化租赁合约，餐饮、潮牌、运动、新消费品牌是被限制的重灾区。

这两者最大的区别在于，前者是靠实力提升竞争力，后者是靠规则消灭竞争对手。在存量竞争白热化的2026年，这种“一刀切”的恶意排他，早已脱离商业风控范畴，沦为商场打压同行，保底业绩的工具。

增量时代，核心地段商铺稀缺，品牌为抢占核心流量，被动接受排他条款，是特定时代的市场妥协。但当下市场供给严重过剩，商圈多点开花，消费分流成为常态，此时死守恶意排他，则是这些项目的深层焦虑与不自信。

如今的年轻一代消费者，逛街早已不限于地段和距离，有趣的内容创新和场景体验，以及深度的定制化服务，依然能够吸引大批的顾客到访。

国内近30%的高端商场属于“地段孤品项目”，长期依靠核心商圈红利躺赢，多年未完成业态与运营升级。随着城市新区商圈崛起和新生代商业落地，这类项目的客流与业绩持续被分流。

直面竞争需要成本与能力，而恶意排他是零成本内卷。通过合约垄断优质品牌资源，直接掐断新兴商圈、新进竞品项目的核心招商路径。最终形成畸形格局，老牌商场靠壁垒守旧，新兴商业无牌可招、业态残缺，整座城市的商业活力被持续压制。

当下，全域矩阵式拓店已是消费品牌的标准化战略。

商业新灵兽与一时下流行的餐饮品牌开发人员了解到，通常品牌在一座城市要站稳脚跟，会选择城市内的两到三家头部商业布局，以此覆盖全域客群，分摊租金与运营成本，强化品牌认知。

但恶意排他条款是阻碍品牌市场化发展的镣铐。品牌入驻核心商圈，就必须放弃同城增量市场；想要全域拓店，就必须错失核心流量阵地。

一组调研显示，超45%的新消费品牌曾因严苛的全域排他条款，放弃核心商圈入驻计划，中小本土品牌的拓店空间被严重挤压。

很多商场将排他条款视作业绩保底的“安全锁”，但从行业全局来看，这是一场零和博弈，没有任何赢家，整个行业都在为此透支买单。

品牌作为独立市场主体，门店布局、扩张节奏，本应基于市场数据自主决策。但全域排他让品牌彻底丧失主动权。

头部连锁品牌受制于合约，被迫放弃同城增量市场；中小初创品牌议价能力薄弱，只能被动接受霸王条款，稍有拓店动作就面临数十万甚至上百万违约金。有些品牌为规避排他风险，直接会放弃这座城市布局。

与此同时，健康的城市商业生态，必然是多商圈错位互补，业态层次丰富的格局。

但核心商圈头部项目通过恶意排他，垄断全城优质品牌资源，让新区商业、区域型商业陷入招商困境。强者恒强、弱者更弱的两极分化加剧，新商业项目难以培育核心竞争力，城市商业长期陷入固化、停滞状态。

但事实上，消费者才是这场垄断博弈的最终受害者。

品牌单店垄断布局，意味着热门业态高度集中于核心商圈，新兴商圈的消费者需要远距离通勤消费。本该由市场竞争带来的便捷多元，被一纸排他条款彻底消解。

最后，不少商场存在认知误区，只要写入租赁合同，排他条款就具备法律效力。但2026年，这种跨界全域、无正当理由的恶意排他，早已明确触碰监管与司法红线。

依据《反垄断法》相关规定，具备市场优势地位的经营者，无正当理由限定交易相对人仅与其合作、禁止参与同业竞争，属于典型的排除、限制竞争行为。

在我们看来，真正具备核心竞争力的标杆商业项目，早应该放弃粗放的排他内卷。

好的商业项目，一定是不再试图用合约锁住品牌，而是靠项目定位差异，消费者体验和内容创造，吸引品牌，构建不可替代的合作价值。

商业的本质是开放、流动、共生，而非封闭、垄断、内卷。

我们希望在未来，那些依靠“恶意排他”而锁住客人消费的商场，能够把拓店权还给品牌，把选择权还给消费者。

毕竟，商场真正的底气，从来不是限制对手，而是创造价值。

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