再论城市体检（一）：江苏省城市体检方案与探索

2026年6月12日，江苏省政府办公厅印发《深入推进城市体检工作方案》（苏政办发〔2026〕29号），这是第一份由省级政府印发的城市体检工作方案，之前各省发布的城市体检指导文件多为省住建厅的技术导则或工作指引。

城市体检已经推行了八年。2018年启动，2019年择选了11个城市进行试点，2020年将样本城市名单扩大到36个，2021年进一步扩大到59个。2023年11月，住建部印发《关于全面开展城市体检工作的指导意见》（建科〔2023〕75号），297个地级以上城市全面铺开。2025年3月，住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议记者会上明确“先体检、后更新”，无体检不更新逐步成为共识。同年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出“全面开展城市体检评估”。2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确提出全面开展城市体检，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。时隔一个月，江苏省办公厅正式发布《关于推进城市体检工作方案》。

城市体检走过的这八年，历经三个阶段：从试点探索、到全面铺开、再到制度化落地，江苏这份方案，是制度化阶段的第一个省级落地文件。

住建部2023年75号文定的基调是“一年一体检”，以年度综合体检为主。江苏往前走了一步，提出“四位一体”的体检体系：规划体检评估、综合体检、专项体检、日常巡检，多检合一。

为什么要“四位一体”？因为一年查一次不够。规划落地了没有，要经常查；某个片区或者某个主题出了问题，要随时查；市容环境、市政设施的日常毛病，得天天盯。规划体检是查规划本身的执行情况，综合体检是年度大查，专项体检是按需小查，日常巡检是常态检查——四种体检各有侧重，合在一起才能构建出完整的体检体系。

具体举例，南京是住建部2019年首批城市体检试点城市之一，启动全市体检后，逐步形成了“综合体检+片区体检+专项体检”体系，在国家和省级基础指标上加了46项地方特色指标，共116项。南湖片区是南京第二批城市更新试点项目，它的三期更新，正好对应了三次体检发现的不同问题——2020年体检发现片区风貌较差，一期更新就紧扣上世纪80年代的风貌特色，留住南湖记忆；2021年体检发现公共空间少、卫生死角多，二期就修了口袋公园，建了60多米深的智能沉井式停车场，引入消费新业态；2024年体检发现街区风貌与生活方式融合不足，三期做微更新，打造“文旅+非遗体验+生活服务”的老城生活中心。三次体检，三期更新，每次查出来的问题不一样，开的处方也不同。2025年体检形成的工程项目改造建议，有41个成熟项目已经列入今年南京市、区两级城建计划。

江苏城市体检工作方案提出，综合体检构建“国家指标＋省级指标＋城市特色指标”的体检指标体系，各地可结合实际设置城市特色指标。指标越做越细，说明一件事：体检不能粗线条地查，得查到具体的痛点上。杭州也是这个思路。杭州在住建部“住房、小区（社区）、街区、城区（城市）”四个维度指标的基础上，把城区维度的指标从5个方面调整为7个方面——住区、产业、设施、公共空间、文化风貌、复合空间、智慧赋能，增补16项市级特色指标，16个增项全是基于杭州自身的城市特点。

图1：杭州市滨江区西兴街道缤纷完整社区更新项目

全国297个地级以上城市都在做体检，但有多少城市把体检结果变成了项目？大部分城市卡在“查出问题”到“解决问题”中间这个环节。

江苏方案在这个环节制定了有章可循的制度，明确了两条闭环：一条是“发现问题—反馈问题—整改问题—回访评价—总体提升”的管理闭环；另一条是“体检问题—生成项目—更新实施—评估提升”的更新联动闭环。问题分级分类——即整即改的出工单限期改，项目统筹的编进城市更新专项规划和项目库。

苏州的做法充分实践了两条闭环。2024年以来，苏州完成1.5万次体检，发现4.5万个问题，其中约4.3万个实现了即整即改。剩下的分两条路：1000个结合项目类问题纳入项目一体化整改计划；1500个暂不具备条件的硬骨头纳入储备库，其中30个已经纳入城市更新项目库动态调整建议名单。

4.5万个问题，不是查完往抽屉里一塞，4.3万个马上改了，1000个进了项目，1500个进了储备库——每个问题都有去处。这正契合了城市管理的初衷，“城市体检的最终目标，就是要找到让居民皱眉的那根‘刺’，然后拔掉它。”

图2：苏州市十全街商家自主更新店招

江苏方案里有一句要划重点：“探索‘AI+体检’，安全稳妥有序运用人工智能技术辅助开展城市问题识别、特征分析与趋势研判。”这是AI赋能城市体检头一次写进省级文件里。

徐州已经在城市体检中用上了AI。徐州地下燃气管道总长1.1万公里，原来人工检测耗时长，且发现问题难以第一时间处理。现在燃气井下安装“云燃保”感知设备，实时监测温湿度、水位和甲烷浓度，一旦异常，最快30秒就能远程关阀。120个无人机起降平台，无人机搭载激光甲烷检测仪做日常巡检，构建起“全域覆盖、实时监测、智能预警、协同处置”的燃气安全防控体系。

苏州同样将AI充分应用在城市更新场景中。苏州搭建了“空天地一体”的智能巡检体系——卫星遥感在天上，无人机在中低空，机器狗在地面，车载AI摄像头在路上跑。机器狗在32号街坊的窄巷里钻来钻去，360度全景相机实时拍摄路面破损、设施缺损。车载AI系统“苏智巡”装在公交车、执法车和出租车上，近200个AI算法自动抓拍暴露垃圾、机动车违停、路面裂纹、路灯缺亮、红绿灯故障。每日AI自动预警约100件，人工筛选后派发处置约30件。筛掉七成，剩下的才是真要处理的。

两座城市体检的AI运用都是一个逻辑：靠人查有盲区，处理要时间，靠技术补上。

图3：徐州市燃气管道“云燃保”系统

江苏方案提出，构建专业技术人员、基层工作队伍、社区网格员、各类社会主体以及居民代表组成的多元化城市体检队伍。这不是空话，而是对成功经验的总结。

苏州建立了“啄木鸟”体系——机器狗、无人机在前头跑，规划师、市民在后面跟。市民用“苏城啄木鸟”小程序随手一拍，就能提交问题。截至目前，累计参与1.5万人次，市民报送问题超3万件。1.5万人次随手一拍，3万件问题就报上来了。依托这套体系，苏州累计服务超3800万人次，发展志愿者10万余人，受理市民有效上报问题超130万件，这个数字比任何专业团队查出来的都多。城市是市民的，他们每天走在街上，哪里有坑、哪里没灯、哪里停车难，他们比任何人都清楚。体检师队伍的意义不在于人多，在于把市民的眼睛变成了城市的传感器。

图4：无锡市梁溪区沁园新村连片老旧小区改造项目

城市体检走到第八年，从11个城市试点扩到297个地级以上城市全覆盖，从“一年一体检”变成“四位一体多检合一”，从查完交报告变成问题进项目库。江苏这份方案，把各地摸索出来的经验——南京的三检体系、苏州的闭环链条、全民参与的体检师队伍、徐州的技术赋能——整合成了一套省级层面的操作手册。

大岳在城市更新与综合开发投融资领域深耕多年，接下来会更多从项目投融资角度参与城市体检——通过“城市体检+”的综合咨询服务产品，把城市体检、资源盘整、专项规划、项目库建设、实施方案等工作系统串联，给地方政府提供一揽子服务。在体检阶段，就同步策划资源整合、资金谋划、项目策划与财务测算，真正从实操层面协助地方政府把城市更新工作谋得远、做得好、算得平。

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