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越南房地产行业正在经历一轮深度调整。
最新数据显示，今年上半年，越南房地产企业退出市场的数量明显增加。在流动性下降、贷款利率上升以及购房需求恢复缓慢的背景下，大量房地产企业面临经营压力，行业进入新一轮淘汰和整合阶段。
根据越南财政部统计局发布的 2026 年前 6 个月经济社会形势报告，全国共有1463 家房地产经营企业完成解散手续，同比增长约 120%。
这意味着，今年上半年平均每个月约有243 家房地产企业退出市场。
与此同时，房地产行业新增企业数量虽然仍保持增长，但市场信心并未完全恢复。今年上半年，重新恢复运营的房地产企业超过2400 家，同比下降 12%；新成立房地产企业接近3200 家，同比增长 23%。
表面来看，新企业数量仍在增加，但企业退出速度同步加快，反映出房地产行业正在进入更加明显的结构调整阶段。
成交降温，购房者开始重新计算“资金账本”
房地产企业经营压力加大的背后，是市场交易活跃度明显下降。
过去几年，在低利率环境推动下，越南房地产市场曾出现投资者快速入场、项目销售火爆的局面。但如今，随着融资成本提高，购房者开始更加谨慎。
根据国际房地产咨询机构CBRE Group发布的 2026 年第二季度市场报告，目前购房者已经从过去的“快速下单”转向更加理性的决策模式。
尤其面对高总价房地产产品，消费者更加关注自身现金流状况，并更加谨慎判断购买时机。
以河内房地产市场为例，今年第二季度，全市场新推出住宅项目销售约5800 套，去化率约为68%。
这一水平与今年第一季度基本持平，但相比 2024 年至 2025 年的市场高峰期明显下降。
在过去两年，河内部分新项目开盘后的销售去化率经常超过90%，甚至出现销售数量超过同期新增供应量的情况。
如今，市场从“抢购模式”逐渐进入“等待观察模式”。
贷款利率上涨，房地产投资逻辑正在改变
房地产市场降温的重要原因之一，是融资成本持续增加。
根据MBS Research分析，2026 年第二季度，越南银行存款利率继续上涨，较上一季度提高约1 至 1.5 个百分点。
受此影响，房地产贷款利率进一步上升，目前约达到13% 至 14%/年，同比提高约2 个百分点。
虽然部分房地产开发商推出优惠政策，例如前两年固定贷款利率约7% 至 8%，试图降低购房者压力，但市场成交恢复依然有限。
原因在于，购房者担忧优惠期结束后，未来较高利率可能持续，从而增加长期还款压力。
对于投资型买家而言，高融资成本也降低了投资回报预期，使市场观望情绪进一步增强。
房企战略转向：从扩张进入“保现金流”阶段
面对销售压力，越南房地产开发商正在调整经营策略。
过去，许多企业积极扩大土地储备，布局大型城市综合体项目。但目前，越来越多企业开始减少激进扩张，将重点放在已有项目推进和资金回笼。
市场资源也正在向刚需型住宅集中。
相比高端住宅、大规模商业地产项目，满足真实居住需求的公寓产品更受到开发商关注。
这意味着越南房地产行业正在从过去依靠土地增值和投资需求驱动的发展模式，逐渐转向更加重视现金流、产品质量以及真实市场需求的发展阶段。
房地产中介行业同样承压，竞争进一步加剧
除了开发商，房地产销售和中介企业也面临巨大挑战。
Cen Land董事长Nguyễn Trung Vũ表示，目前市场已经进入强烈洗牌阶段。
他指出，目前市场供应量仍然较大，但消费者支出更加谨慎，导致项目销售难度增加。
与此同时，房地产经纪行业竞争越来越激烈。
部分开发商开始要求销售代理商提前缴纳保证金，才能获得项目销售配额。
这种模式虽然能够降低开发商销售风险，但也增加了中介公司的资金压力，进一步压缩传统房地产代理业务的利润空间。
行业洗牌加速，越南房地产进入新周期
从企业退出数量增加，到成交率下降，再到融资成本上涨，越南房地产市场正在经历一次深度调整。
对于实力不足、资金链薄弱的企业而言，未来退出压力可能进一步增加。
但与此同时，市场调整也将推动行业集中度提升，拥有资金实力、优质土地储备以及成熟运营能力的企业，可能获得新的发展机会。
对于关注越南投资市场的海外企业而言，这轮房地产调整不仅意味着风险，也可能意味着新的投资窗口。
未来几年，越南房地产行业或将从“规模扩张时代”进入“质量竞争时代”。真正具备长期开发能力和资金实力的企业，将成为下一阶段市场竞争的核心力量。
新闻来源：znews.vn