随着外资赴泰投资热潮涌现，东部经济走廊（EEC）工业用地需求激增。企业在罗勇、春武里等地购地建厂，多以工业园名义运作，开发门槛相对较低。然而，近期"Hengtu Industrial Park"项目因选址于严禁工业活动的浅黄色规划用地而引发合规争议。泰国工业厅与工业园区管理局明确表示，将严查外资囤地、伪造许可及违规代持等乱象，以维护 EEC 投资信心。
据悉，Hengtu Industrial Park 有限公司计划在春武里府博通县开发占地千莱的工业园，并申报高达 300 兆瓦的用电额度。该公司股权结构显示泰方持股 60%、中方持股 40%，表面符合《外商经营法》，但政府仍需核查是否存在借名代持行为。
针对外资大量购地投诉，泰国总理阿努廷于 7 月 6 日回应称，工业园区建设必须经过严格的多项审批流程，不可能随意发生违规建设。若查实存在身份不明的代持人大量购地，官方将严厉查处，此前普吉岛和帕岸岛已有大量违规土地产权被查封撤销的先例。
阿努廷强调，推进 EEC 投资需东部经济走廊办公室与投资促进委员会协同配合，避免资源争夺。同时，招商引资应统筹全国布局，而非仅聚焦东部。目前泰国 GDP 增长、外资增加、股市趋稳及信用评级提升，均释放了积极的经济信号。
工业部严查违规囤地建厂
泰国工业部长瓦拉武指出，部分企业试图钻法律空子，通过出让工业用地规避正规工业园区的设立审批。此类行为不仅破坏环境、损害国家形象，且工业区外围建厂往往伴随巨大的水电消耗压力。
瓦拉武强调，无论泰资或外资、区内或区外，建厂审批标准统一，监管一视同仁。工业厅已下令从严核查非法建厂，并协调各地土地部门严查违规变更用地性质行为。企业自行购地建厂无法享受工业园区管理局的政策优惠与配套保障，且必须严格遵守城市规划法规。
根据《土地分配法》，将土地拆分为 10 块及以上对外出售，或三年内累计拆分达 10 块以上用于开办工厂的，均纳入严格监管范畴。
外商获取土地的合规路径
泰国实行土地私有制，但《土地法》第 86 条原则上禁止外国人直接购买用于经营的土地。外国投资者合规获取用地主要有以下两种途径：
申请 BOI 投资促进证书
根据《投资促进法》第 27 条，获得泰国投资促进委员会（BOI）证书的外国投资者可持有土地用于获批项目。若投资活动停止或项目转让，须在 1 年内出售该土地，否则由土地局收回拍卖。
购买 IEAT 工业园区土地
若未获 BOI 证书，可购买泰国工业园区管理局（IEAT）认证园区内的土地。截至 2025 年 9 月，共有 67 个获认证园区。依据《泰国工业园区管理局法》第 44 条，享优惠待遇的外资可购地经营，但需在停业 3 年内退还或转让土地，且业务须符合园区产业规划。
外商可以在哪些区域建厂？
外国投资者在泰建厂选址主要分为三大类，各具优劣势：
工业园区
工业园区是建厂首选，通常由 IEAT 或私营企业管理，主要优势包括：
知名工业园包括：WHA 伟华工业园（春武里）、安美德工业园（罗勇）、洛加纳工业园（多地布局）、邦占工业园及拉卡邦工业园（曼谷）。
工业用地（紫色地块）
指规划为工业用途但不在正规园区内的地块。其优势在于审批办证相对简便，且同样具备 BOI 优惠政策资格。劣势在于投资者需自行配套建设公用设施及处理废弃物，增加了运营难度。
非工业用地（绿色地块）
此为最不理想的选址。在此类地块建厂面临产能受限（设备功率不得超过 50 马力）及审批繁琐等挑战。若需变更为紫色地块，须经历漫长的社区民意征询及多层政府审批。
了解泰国《工厂法》
在泰建厂须严格遵守《工厂法》，核心流程包括申请工业用地许可和工厂许可。工厂许可证为强制证件，旨在确保符合安全与环保标准，审批过程包含对周边环境及社区影响的评估。
工厂设立需遵守以下合规规定：
环保标准：落实污染管控与废弃物处置，严守工业部环保法规。
安全规范：强制执行机械设备与员工安全操作规范，定期检修维保。
报备义务：留存完整经营台账，设备改造或产能扩容等变动须及时上报。
违反《工厂法》将面临严厉处罚：无证经营最高可处两年监禁及 20 万泰铢罚款；噪音或污染物排放超标将面临巨额罚款及运营限制。
泰国澜象传媒 | 监制
Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译
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