沙特阿拉伯近日颁布全面的监管框架，规范非沙特籍人士（含个人、公司及非营利实体）的房产所有权。新规确立了统一的数字化交易平台，强化了信息披露要求，并引入电子交易机制，旨在提升市场透明度与治理水平，同时支持外国投资。
《外籍人士房地产所有权法执行条例》明确了在沙特购置房产的标准程序，对违规行为最高处以 1000 万里亚尔罚款。该条例是对此前批准的非沙特人可拥有房产地理区域政策的补充与完善。
对外国个人的新要求
非居民外国个人在沙特购买房产或获取不动产权利前，必须满足以下条件：
- 获得内政部批准的数字身份；
- 以本人名义开设沙特银行账户；
- 注册与数字身份关联的沙特手机号码。
上述要求旨在核实买家身份，确保所有金融与法律交易均关联至官方认证记录。
对外国公司的新义务
有意持有房产的外国公司需履行以下义务：
- 在沙特投资部（Ministry of Investment）完成注册；
- 全面披露直接及间接实际受益人；
- 任命一名持有经批准沙特身份的法定代表；
- 在沙特开设公司银行账户。
投资部将在审核通过后颁发注册号。此外，若公司所有权发生变更（单笔或多笔累计达 5% 及以上），或注册国治理安排变动导致第三方影响公司决策及独立性时，须在 15 天内通知投资部。
对外国非营利组织的规定
外国非营利组织必须在国家非营利部门发展中心（National Center for Non-Profit Sector Development）注册。此类组织需披露行使控制权的个人，任命持有效沙特身份的授权代表，并维持沙特银行账户。若发生重大结构变化或控制权变更，同样需在 15 天内报备主管部门。
统一电子平台
房地产总局（REGA）将建立统一的电子门户网站，直接连接国家房地产登记处。该平台是非沙特籍个人、外国公司及有外资背景的沙特公司提交购房申请、获取权利或完成交易的唯一渠道。
所有与房产买卖相关的金融交易，必须在产权过户前，通过沙特中央银行批准的电子支付系统完成。
家庭所有权规定
为防止同一外籍家庭重复购置住宅，条例规定外籍配偶及未成年子女在购买住宅时被视为受抚养人。除非出现以下情况，否则他们不能单独拥有另一处住宅：
- 婚姻关系终止；
- 子女年满 25 周岁；
- 涉及有外国股东的沙特公司持有情况。
含外资背景沙特公司的特殊规定
未在证券交易所上市但有外国股东的沙特公司，经投资部批准后，可在指定区域外（麦加和麦地那除外）拥有房产，前提是用于商业运营或员工住房。
在经批准的所有权区域内（含麦加和麦地那），此类公司在符合法律条件下无需额外批准即可购置房产。
交易费用与豁免
非沙特人在利雅得、吉达、麦加和麦地那获得不动产权利，需缴纳 2% 的交易费。但以下十类交易可获豁免：
- 遗产分割；
- 依据最终法院判决执行的交易；
- 为公共用途征用；
- 向宗教捐赠（Endowments）及政府实体捐赠；
- 在规定条件下 180 天内将房产返还前所有人；
- 不增加所有权份额的共有财产分割；
- 涉及外交使团和国际组织且符合互惠安排的交易；
- 向全资公司或投资基金转让房产；
- 在外国人所有土地上开发的房地产单元销售（须符合项目竣工及销售期限要求）。
数字通知与执法
通过电子门户网站注册渠道发送，或发送至官方注册沙特手机号的法律通知，均视为有效送达。房地产总局将发布详细程序指南以指导条例实施。
条例授权检查员调查违规行为。在实施处罚前，违规者将根据性质获得 10 至 180 天的整改期。
处罚机制
新规建立了分级处罚体系：
- 提交虚假或误导性信息以获取房产所有权者，将被处以房产价值最高 5% 的罚款，上限为 1000 万里亚尔；
- 其他违规行为（如提供虚假信息获取投资批准、妨碍检查、未纠正违规或未报告所有权变更等），处罚从警告到房产价值 0.1%-3% 的罚款不等，部分情况最高罚款可达 400 万里亚尔；
- 重复违反报告规定的，最高罚款可达 200 万里亚尔。
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