核心速览：洛杉矶房地产巨头 Kennedy Wilson 与 Jamison Capital Partners 达成战略合作，未来五年将投入 17 亿美元，通过新建及改造老旧建筑（如废弃办公楼），提供 4000 套经济适用房。首个标杆项目“天空城堡”计划将一栋 40 万平方英尺的办公楼改建为 512 套公寓，租金较市场价降低 40% 以上。
政策破局：全美最贵城市打响住房保卫战
作为全美住房负担最重的城市之一，洛杉矶正面临严峻的住房危机。Hilgard Economics 数据显示，当地约 50% 的家庭需将超过 30% 的收入用于住房支出，区域整体经济适用房缺口高达 50 万套。高昂的建筑成本、复杂的监管流程以及疲软的商业地产市场，使得住房开发举步维艰。
在此背景下，Kennedy Wilson 与 Jamison Capital Partners 宣布成立合资公司，计划未来五年投入 17 亿美元，重点通过改造废弃办公楼等存量资产，为中低收入家庭提供 4000 套经济适用房。该项目被视为洛杉矶市长凯伦·巴斯（Karen Bass）兑现“住房优先”承诺的关键举措。
首战告捷：“天空城堡”8 月动工，租金直降 40%
合资公司的首个标杆项目——“天空城堡”（Sky Castle），将于 2024 年 8 月在洛杉矶市中心正式开工。该项目由一栋 40 万平方英尺的闲置办公楼改造而成，主要规划如下：
- 房源规模：共 512 套公寓，户型涵盖一居室至三居室；
- 目标租户：面向收入为地区中位数 30%-80% 的家庭；
- 租金优势：
- 两居室：市场价 3991 美元/月降至 2248 美元/月（降幅 44%）；
- 单间：市场价 2329 美元/月降至 1749 美元/月（降幅 25%）。
Kennedy Wilson 资本市场主管 Nicholas Bridges 表示：“经济适用房是洛杉矶最大的危机之一。无论政治立场如何，各界均认同当前住房对中低收入者而言过于昂贵。”
政策红利：税收优惠叠加低成本改造，实现公益与利润平衡
据开发商透露，项目得以顺利推进主要得益于三大政策支持：
- 低收入住房税收抵免：利用联邦政策有效降低融资成本；
- 免税债券：为项目提供低成本资金支持；
- 快速审批通道：地方政府对经济适用房项目实行优先处理机制。
Jamison 首席执行官加勒特·李（Garrett Lee）指出，经济适用房是目前少数受地方政府积极鼓励的领域，融资、分区规划等激励措施完备。据测算，新投资组合中公寓均价约为 42.5 万美元/套，远低于洛杉矶新建同类住房的平均成本。
挑战犹存：“豪宅税”拖累商业地产，市长承诺进展缓慢
尽管项目前景乐观，但洛杉矶开发商仍面临多重阻力。2022 年选民批准的“豪宅税”（对超 500 万美元房产销售征收转让税）虽已筹集 12 亿美元用于经济适用房建设，但也导致大型商业地产交易显著放缓。兰德公司报告显示，该税实施后，相关交易量下降超过 30%。
此外，市长凯伦·巴斯的住房承诺落地速度不及预期。尽管其宣称上任后已获批 4.2 万套经济适用房（含 6000 套在建），但 Hilgard Economics 负责人 Joshua Baum 直言："4000 套仅是巨大缺口的一小部分，需更多类似项目才能实质性缓解危机。”
企业背景：两大巨头联手，公寓开发经验丰富
- Kennedy Wilson：管理资产规模达 360 亿美元，在全美拥有约 4.5 万套公寓（含 1.4 万套经济适用房），另有 2.5 万套处于开发阶段。
- Jamison Capital Partners：累计开发 8000 套公寓，其中 2000 套由废弃办公楼改造而成，目前另有 1700 套改建单元正在建设中。
常见问题解答
项目资金来源是什么？
主要依赖低收入住房税收抵免、免税债券及政府激励措施，并结合开发商自有资金共同构成。
哪些家庭符合申请条件？
面向收入为洛杉矶地区中位数 30%-80% 的家庭。以四口之家为例，年收入范围约为 5.8 万至 15.5 万美元。
“豪宅税”对项目有何影响？
该税种主要针对高端房产销售，经济适用房项目本身不受直接影响，但可能间接导致可用于改造的商业地产资源减少。
市长巴斯承诺的 4.2 万套住房进展如何？
截至 2024 年 6 月，仅 6000 套处于在建状态，其余项目仍处于审批或规划阶段，实际交付预计需要数年时间。
开发商如何保证租金长期稳定？
通过与政府签订长期监管协议，确保租金涨幅与居民收入增长挂钩，从而避免市场化波动带来的租金飙升。
参考来源
- Bloomberg
- Los Angeles Times
- Rand Corporation Report
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