莆田市人民政府关于印发《莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》的通知
莆政规〔2026〕2号
各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：
经研究同意，现将《莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。
莆田市人民政府
2026年6月9日
莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法
为贯彻落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《自然资源部关于扩大深化低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2025〕83号）及《莆田市低效用地再开发试点工作实施方案》等文件精神，借鉴其他城市经验做法，结合我市实际，制定《莆田市工业（仓储）用地改变为商业服务业用地实施办法》（以下简称“实施办法”）。
一、适用范围
莆田市中心城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级、Ⅲ级及部分IV级（东至八二一街、西至屿上小区、南至木兰溪、北至荔园路），莆田市涵江城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级，莆田市秀屿城区商业服务业用地基准地价图Ⅰ级、Ⅱ级，湄洲管委会商业服务业用地基准地价图Ⅰ级，上述范围内工业（仓储）用地纳入试点。符合国土空间规划、产业“退二进三”企业、供地8年以上且剩余使用年限不少于8年的存量工业（仓储）用地，允许申请人按照规定申请将土地用途改变为商业服务业用地（其中餐饮、旅馆、批发市场及娱乐用地需整体自持）。
二、实施方式
申请人可通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建等四种方式实施工业（仓储）用地改为商业服务业用地（以下简称“工改商”）。
（一）现状保留。在不改变宗地内原建筑主体结构，不增加建筑高度和建筑面积的前提下，现状建筑直接作为商业服务业设施使用。
（二）内部改造。在不改变宗地内原建筑主体结构，不增加建筑高度和建筑面积的前提下，对建筑内部空间进行改造后作为商业服务业设施使用。
（三）拆除重建。将宗地内原建筑全部或部分拆除后重新建设商业服务业设施。
（四）空地新建。利用宗地内空余土地，在满足日照及建筑物间距、退让等规划要求的前提下建设商业服务业设施。
三、申请条件
申请改变土地用途应同时符合以下条件：
（一）变更后用途符合国土空间详细规划的地块主用途（用途符合兼容性规定的视同符合）；
（二）已取得不动产权证书，申请人与土地使用权人一致；
（三）实际使用土地（以取得用地批复之日起计算）8年以上；
（四）以出让方式取得土地的，申请时点土地剩余使用年限不少于8年；
（五）无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外）等限制权利情形；
（六）若涉及按现状保留和内部改造的，建筑物改变使用功能后，应符合建筑结构质量和消防安全等相关技术要求；
（七）不存在因申请人自身原因造成土地闲置、违法建设等违法违规情形，若存在以上情形，需查处整改到位后再申请;
（八）土地出让合同条款约定“在出让期限内，受让人需改变土地用途和土地利用条件的，双方同意由出让人收回土地使用权后，依法重新出让”，经双方协商同意的情形;
（九）宗地涉及土壤污染的，应治理达到使用条件。涉及电镀、化工、制革、造纸、印染等行业的，应严格落实土壤污染状况调查评估工作;
（十）申请项目未纳入政府收储用地计划范围；不存在依法征收或收回国有建设用地使用权情形；原用地不存在违法违规使用土地、改变建筑功能、违反土地出让合同（或者用地批文、划拨决定书）约定等行为。
四、办理流程
（一）制定方案。申请人根据国土空间详细规划、现状及拟策划项目业态制定工业（仓储）用地改变为商业服务业用地项目实施方案（以下简称“项目实施方案”）。主要内容包括改造地块基本情况、改造方式、资金来源与筹措办法等，并附土地利用现状图、地块套合国土空间详细规划图等必要图件。
（二）提交申请。由申请人持不动产权证书、项目实施方案、土壤污染调查评估报告等材料，向宗地所在乡镇（街道办事处）或园区管理机构提出改变土地用途申请，由乡镇（街道办事处）或园区管理机构报区政府（管委会）研究。
（三）联合审查。区政府（管委会）根据属地提交的相关申请，组织乡镇（街道办事处）或园区管理机构、自然资源、工信、商务、住建、税务等部门先行联合审查，充分论证项目再开发的必要性、合理性、可行性、合规性，审查通过后，将项目实施方案报市政府，市政府研究同意后依法办理相关手续。
（四）核定规划条件。现状保留、拆除重建或宗地内空地新建等涉及土地用途变更的项目，市政府研究同意后由市自然资源局负责出具规划条件，明确申请用地的土地面积、用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标和停车位及物业用房等配套设施要求。宗地范围内的部分用地，已被规划为基础设施用地、城市绿地、邻避设施用地等公共设施用地的，应按规划要求进行使用。
（五）评估。由市自然资源局委托有资质的评估公司按不同用途进行评估，研究确定应补缴的土地价款后，上报市政府批复。
（六）公示。市政府批复后，由市自然资源局、区政府（管委会）分别在福建省土地市场动态监测与监管系统、区政府（管委会）门户网站同步进行公示，公示期不少于5日。
（七）签订合同。拆除重建或宗地内空地新建的项目，公示期满无异议的，10日内由市自然资源局与申请人签订土地出让合同的补充条款或重新签订土地出让合同。区政府（管委会）根据新用途产业类型和原监管协议约定与申请人签订新用途监管协议。
五、鼓励措施
（一）允许宗地内部分工业（仓储）用地改变为商业服务业用地进行混合开发，但改变的部分及剩余部分均应能满足独立使用要求，在出具规划条件时应明确各土地用途计容建筑面积。混合用地应当整体自持，在不动产登记时，按对应用途进行登记，在产权证书附记上列明各种土地用途的计容建筑面积。
（二）改造项目涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，规划统筹确需一并改造利用的，按规定办理农用地转用和土地征收后，允许以协议出让方式供应给改造项目作为增资扩产用地。
（三）允许不属于整体自持的重建新建项目，在符合商业办公去化周期的前提下，申请变更为可分割销售，按规定评估缴纳土地出让金。
（四）依据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》有关规定，盘活利用存量低效用地，涉及拆除重建改造的部分，给予申请人按原用途基准地价的一定比例给予货币奖励：其中工业现状容积率（不含违章建筑，下同）1.0以上至1.5以下按10%；工业现状容积率1.5以上至2.0以下按15%；2.0以上按20%。奖励金额可由区政府（管委会）按项目实施进度分期支付。
六、地价标准
按照《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）有关低效用地再开发地价补缴标准以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定补缴地价款的规定，改变土地用途为不可分割销售转让的商业服务业用地，按总建筑面积（计容）以批准改造不可分割销售的对应商业服务业用地市场评估价的30%补交土地出让金；改变土地用途为可分割销售转让的商业服务业用地，按总建筑面积（计容）以批准改造可分割销售的对应商业服务业用地市场评估价的60%补交土地出让金。
七、出让年限
（一）按现状保留、内部改造或宗地内空地新建的“工改商”项目，原土地使用权为出让的，出让年限按地块剩余年限计算；原土地使用权为划拨的，需办理划拨转出让手续，再按照“工改商”流程办理，出让年限按商业服务业用地法定最高使用年期40年确定。
（二）按拆除重建的“工改商”项目，原土地使用权为出让的，按商业服务业用地法定最高使用年期40年确定出让年限，其中部分拆除后重新建设的“工改商”部分，按商业服务业用地法定最高使用年期40年确定出让年限，其余部分仍保持原土地使用权约定年限。原土地使用权为划拨的，需办理划拨转出让手续，出让年限按商业服务业用地法定最高使用年期40年确定。
八、监管要求
（一）经审批“工改商”项目
申请人、施工单位应严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自修改设计。项目办理竣工验收、消防审验、规划核实和土地核验、竣工验收备案后方可投入使用。其中现状保留使用的“工改商”项目，无需办理竣工验收、规划核实和土地核验。各相关职能部门应加强项目建设监管，依法对擅自修改设计方案、不按施工图施工、违法建设等违法违规行为进行查处。
（二）历史遗留现状为“工改商”项目
对未经审批改变现状的，由属地乡镇（街道办事处）或园区管理机构摸排建立台账，并督促业主在本实施办法期限内申请办理“工改商”。
九、其他事项
（一）若属国有划拨的工业（仓储）用地，应先行办理划拨补办出让手续，方可提出“工改商”申请，按整宗地全部改造。
（二）本实施办法试点范围以外的低效改造项目，如有改造意愿，可参照本实施办法的基本原则与精神，按“一事一议”程序，报请市政府研究。属地区政府（管委会）要加强对变更项目的全链条监管，严格按土地出让合同（含补充合同）、建筑功能临时变更合同、监管协议（含补充协议）等实施监管，对违法违规违约行为要依法处置。
（三）申请“工改商”的项目，需在两年内完成项目实施，申请后因具体原因无法实施的，需报区政府（管委会）批准暂缓及延长期限。有效期内，如遇法律、法规、规章或政策调整，则从其规定。
本实施办法自印发之日起施行，有效期5年。仙游县可参照执行。本办法由市自然资源局牵头各职能部门依职责负责解释。
