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台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议案
（2022）浙1081执异160号
裁判要旨
人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。
基本案情
徐某兵与程某荣、阮某花民间借贷纠纷一案，浙江省台州市温岭市人民法院（以下简称温岭法院）于2017年6月2日作出（2016）浙1081民初10393号民事调解书，双方自愿达成以下协议：由程某荣、阮某花共同支付给徐某兵借款本金1400000元（该款分三十一期给付）及律师代理费50000元，若程某荣、阮某花超过条款约定的任意一期付款期限三个月，则徐某兵可就剩余未到期部分款项一并申请强制执行，并可要求程某荣、阮某花支付相应利息损失。因程某荣、阮某花未按约履行，徐某兵向温岭法院申请执行。
执行过程中，温岭法院于2020年12月7日作出（2017）浙1081执6488号之三执行裁定，预查封程某荣、阮某花与贺某芳共同共有的坐落于台州市路桥区的房产，期限三年。
案外人台州某都房地产开发有限公司提出书面异议，请求解除对案涉不动产的查封。
法院经审查查明，2016年11月19日，程某荣、贺某芳向台州某都房地产开发有限公司购买案涉不动产，其中购房款800000元通过办理商业贷款进行支付。
2020年10月，台州某都房地产开发有限公司起诉，要求解除商品房买卖合同及补充协议，并要求贺某芳、程某荣承担违约金。台州市路桥区人民法院作出（2020）浙1004民初4553号民事判决，确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除，并判决贺某芳、程某荣向台州某都房地产开发有限公司支付违约金86347.45元。
2022年4月3日，台州市路桥区人民法院就贺某芳与台州某都房地产开发有限公司、程某荣商品房预售合同纠纷一案作出（2022）浙1004民初526号民事判决，由台州某都房地产开发有限公司返还给贺某芳购房款383370.84元及利息损失。
2022年11月14日，台州某都房地产开发有限公司向台州市路桥区人民法院执行款账户汇款421345.23元。2020年8月31日，山东省临沂市兰山区人民法院在执行案件中查封案涉不动产，台州某都房地产开发有限公司提出执行异议，山东省临沂市兰山区人民法院裁定中止对案涉不动产的执行。后该案进入案外人执行异议之诉，2022年9月7日，山东省临沂市兰山区人民法院作出（2022）鲁1302民初4765号民事调解书，约定台州某都房地产开发有限公司退还给程某荣购房款等35万元。2022年9月29日，台州某都房地产开发有限公司向山东省临沂市兰山区人民法院汇款35万元。后山东省临沂市兰山区人民法院解除了对案涉不动产的查封，温岭法院成为首查封法院。2022年11月30日，台州某都房地产开发有限公司向温岭法院执行账户汇款64379元。
浙江省台州市温岭市人民法院于2022年12月5日作出（2022）浙1081执异160号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。各方当事人未就该执行异议裁定提出执行异议之诉。
裁判理由
本案焦点主要为：房屋买卖合同解除后出卖人对标的物是否享有排除强制执行权利。
案外人台州某都房地产开发有限公司作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初4553号民事判决已判令确认案涉的商品房买卖合同及其补充协议已于2020年10月15日解除，在案涉商品房买卖合同解除后，案外人就案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，其权利可排除普通金钱债权的执行。但又因商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为了保护预查封权利人的权利，平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权的执行。反之，案外人未返还价款的情况下，则不能排除执行。
本案中，（2022）浙1004民初526号民事判决已认定应返还房屋买受人贺某芳、程某荣购房款为766741.67元，贺某芳、程某荣各占一半份额，故两人各为383370.84元。台州某都房地产开发有限公司将返还给贺某芳的款项已汇至台州市路桥区人民法院执行账户，将返还给程某荣的35万元已汇至山东省临沂市兰山区人民法院，剩余购房款本息64379元已汇至温岭法院执行账户，因此台州某都房地产开发有限公司已完成返还价款的义务。综上，案外人对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行，其要求对案涉不动产停止执行的异议请求，应予以支持。
关联索引
《中华人民共和国民事诉讼法》第238条（本案适用的是2021年12月24日修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第234条）
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第15条
执行异议：浙江省温岭市人民法院（2022）浙1081执异160号执行裁定（2022年12月5日）
来源：人民法院案例库
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