7 月 1 日，仲量联行发布《2026 年上半年广州房地产市场回顾与展望》。数据显示，上半年广州甲级办公楼市场需求持续修复，租赁型净吸纳量同比增长超 300%。尽管整体租金仍处于下行通道，但跌幅连续收窄，市场活跃度显著回升。
与过往依赖金融、地产及传统服务业不同，本轮市场修复的核心驱动力已发生结构性转变：中企出海浪潮与 AI 技术扩散催生的新兴产业扩张，正取代传统行业成为新增需求的主力。
需求结构重塑：新兴行业成增长引擎
过去几年，受供给释放与需求收缩双重压力影响，全国核心城市办公楼市场普遍面临企业缩减面积、搬迁降本的挑战，广州亦不例外。然而，当前市场呈现出新的分化逻辑。
从成交结构看，金融机构、律所及零售等传统行业虽仍贡献约三分之一的大面积租赁成交，但多属通过搬迁整合实现成本优化的存量调整，而非实质性扩张。真正推动净吸纳量快速增长的，是游戏、美妆、跨境电商等新兴行业。
仲量联行数据显示，上半年上述新兴行业在扩张型与升级型成交中的占比高达 65%，已成为广州办公楼市场新增需求的核心来源。
出海战略升级催生扩容需求
这一变化首先源于中企出海进入组织能力升级阶段。广州新兴行业出海势头强劲，2025 年跨境电商进出口额、美妆出口及游戏出海营收均实现两位数高增长。全球化版图的扩张促使企业总部加速完善中后台支撑体系，增设相关职能岗位，直接带动办公空间扩容需求。
AI 技术赋能助推业绩跃升
与此同时，AI 技术成为另一股关键的需求催化剂。得益于 AI 加持，广州互联网广告和搜索服务等数字服务商的营销与运营效率大幅提升，有效降低了新兴行业的获客成本，推动腰部企业及“隐形冠军”实现业绩跃升。
随着规模壮大，此类企业加速向核心商务区集聚，通过紧邻行业龙头实现人才共享、信息互通与产业链协同，将区位集聚效应转化为效率优势与创新动能，进而带动对甲级办公物业的升级需求。
选址偏好变迁：聚焦新兴商务区与服务配套
仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，新兴行业企业在选址上偏好鲜明：既青睐充满活力的办公氛围与便捷通勤条件，又高度追求楼宇运营服务能力。为适应全天候、高强度业务运转，加时空调、24 小时商业配套等增值服务及完善的综合运营保障能力，已成为其租赁决策的关键考量。
区域分布上，琶洲、广州国际金融城等新兴商务区成为本轮需求恢复的最大受益者。上半年，新兴行业租户占新兴商务区新成交笔数的 45%，明显高于传统成熟商务区的 25%。
供需格局展望：供应放缓缓解压力，周期仍未结束
需求修复的同时，广州甲级办公楼市场新增供应节奏放缓，一定程度上缓解了市场压力。2026 年上半年，全市新增甲级办公供应约 20 万平方米，远低于 2025 年的 74 万平方米。供应减速使市场获得喘息机会，全市空置率由 2025 年末的 22.9% 微降至 22.6%；第一、二季度租金环比降幅分别收窄至 1.5% 和 1.2%。
然而，这并不意味着广州办公楼市场已完全走出周期。仲量联行预计，下半年市场仍将迎来约 60 万平方米新增供应，空置率预计继续承压。尽管租金下行趋势短期内难以逆转，但受益于需求端的持续修复，预计全年租金同比跌幅将较 2025 年有所收窄。
