沙特阿拉伯近日正式公布了《外国房地产所有权法》的执行细则，对外国个人、企业及非营利组织在沙特拥有房产的条件、流程、监管及处罚措施作出详细规定。同时，政府推出统一数字平台，用于所有相关交易的申请与审批。
法规不仅明确了标准化操作流程，还强化信息披露要求，引入电子交易机制，并对违规行为设定最高达1000万沙特里亚尔的罚款。
01
非沙特籍个人在购买房产或取得不动产权益前，须满足以下三项硬性条件：
1.获取经内政部认证的数字身份；
2.以本人名义开设沙特银行账户；
3.注册与数字身份绑定的沙特手机号码。
此举旨在确保购房者身份可核验，所有交易均与官方记录相匹配，杜绝匿名交易和虚假身份购房行为。对于已在沙特境内居住的外籍人士，可通过官方房地产门户网站，使用居留证号码直接提交申请；境外申请人则需先通过沙特使领馆办理电子身份证后方可线上申请。
02
外国公司若希望在沙特持有房地产，需履行以下义务：
1.向投资部登记注册；
2.披露所有直接及间接受益所有人（穿透至最终自然人）；
3.指定具备沙特认证身份的法定代表人；
4.在沙特开设企业银行账户。
此外，如公司股权发生5%及以上变动，或治理结构发生影响决策独立性的变化，须在15天内向投资部报告。这一要求旨在确保沙特政府能够持续追踪外资企业在沙的股权结构和实际控制人信息。
03
外国非营利机构须在国家非营利部门发展中心注册，并履行以下义务：
1.披露控制人信息；
2.指定本地授权代表；
3.开设银行账户；
4.在重大结构变化发生后15天内通报相关部门。
非营利组织同样需要满足信息披露要求，确保透明度和可追溯性。
04
房地产总局推出统一电子门户，作为唯一官方渠道，用于：
提交购房申请；
取得不动产权益；
完成相关交易。
该系统与国家房地产登记系统直连。所有资金交易必须通过沙特央行认可的电子支付系统完成后，方可办理产权登记。这一机制确保了交易的完整可追溯性，并减少纸质流程带来的延迟和出错风险。
05
新规明确限制外国家庭重复购房。外籍配偶及未成年子女视为受抚养人，原则上不得单独再购房，除非：
婚姻关系终止；
子女年满25岁。
这一规定旨在防止一个外国家庭通过分散持有方式突破购房限制，确保政策执行的公平性。
06
未上市但含外资股东的沙特公司，在获得投资部批准后，可在指定区域（不包括麦加和麦地那）购置用于商业或员工住房的房地产。
在允许外资持有的区域内（包括麦加和麦地那），符合条件的公司可无需额外审批直接购房。这意味着，公司在圣城麦加和麦地那拥有房产的权利与其他区域有所不同，管理更加直接。
07
在利雅得、吉达、麦加和麦地那，外国人购房需缴纳2% 交易费用。但以下十类情况可豁免：
1.遗产分割；
2.法院终审判决；
3.公共用途征收；
4.向政府或基金会捐赠；
5.特定条件下180天内返还原产权；
6.不增加份额的共有财产分割；
7.外交及国际组织相关交易等。
豁免条款的设计确保了在特定法律情境下（如继承、征收、外交事务等）不会额外增加交易成本。
08
房地产总局将授权检查员开展监管执法，对违规行为进行记录与调查。在处罚前，违规者将获得10至180天整改期。
处罚采取分级制度：
提供虚假信息获取产权：罚款为房产价值的5%，最高1000万里亚尔；
其他违规行为：罚款为房产价值的0.1%至3%，最高可达400万里亚尔；
多次违规者：最高罚款可达200万里亚尔。
此外，通过电子平台或注册手机发送的通知，均被视为具有法律效力。房地产总局表示，后续还将发布更详细的操作指南，以明确具体执行流程。
从数字身份核验到受益人穿透披露，从统一电子平台到分级处罚机制，沙特此次发布的实施细则构建了一套完整的外资房产管理体系。对于计划在沙特配置不动产资产的个人、企业及机构而言，理解并遵守这些新规是进入市场的第一步，也是确保交易合规、权益得到保障的前提。随着统一数字平台的上线，申请流程的透明度和效率有望显著提升，但合规门槛也同步提高——这既是机遇，也是对所有潜在投资者的考验。
免责声明：本文章仅代表作者个人观点，与出海壹路通无关。其原创性及文中陈述文字和内容未经壹路通证实，对本文及其中全部或者部分内容的真实性、完整性、及时性出海壹路通不作任何保证或者承诺，请读者仅做参考，并请自行核实相关内容。
