李建科||建设工程司法解释（二）列表逐条解读及建筑企业合规启示

第1条 必须招标项目效力的动态认定

建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不得仅以未招标为由认定合同无效。

合同缔约时项目属于必须招标范围、未履行招标程序，但涉诉时项目已退出强制招标清单的，法院不得机械依据缔约时规则否定合同效力，认可合同合法有效。

确立合同效力动态认定、事后补正规则，贯彻鼓励交易、诚实信用原则。适配招投标政策松绑趋势，杜绝当事人利用政策差异恶意主张合同无效，稳定建工交易秩序、优化营商环境。

第2条 中标前实质性磋商合同无效规则

在确定中标人前，招标人、投标人就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判，之后该投标人中标的，人民法院应当依照招标投标法相关规定认定中标合同无效。

中标结果确定前，招投标双方私下磋商工程范围、价款等核心实质性内容，且磋商投标人最终中标的，案涉中标合同依法无效。

严守招投标公开、公平、公正核心原则，规制中标前暗箱磋商、定向围标违规行为。通过否定违规缔约效力，斩断利益输送链条，规范建筑市场公平竞争秩序，筑牢工程质量合规底线。

第3条 挂靠无效及非法费用不予保护规则

出借资质、允许他人使用本企业名义订立建设工程施工合同的，合同无效。建筑施工企业请求对方支付资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。建设工程质量合格，借用人请求参照合同约定折价补偿的，人民法院应予支持。

资质挂靠缔约行为一律无效，施工企业主张的挂靠费、资质使用费等非法收益，法院不予保护；工程质量合格的，实际挂靠施工人可参照合同约定主张工程折价补偿。

适用不法原因给付禁止返还法理，否定挂靠非法收益的司法保护效力。秉持工程质量优先原则，已物化的施工投入可主张折价补偿，实现违法缔约惩戒与施工权益保障的权责平衡。

第4条 挂靠情形发包人过错归责规则

发包人订立合同时不知道且不应当知道存在资质借用情形，借用人请求发包人承担折价补偿责任的，人民法院不予支持。发包人知情的，人民法院可以判决发包人向借用人承担相应责任，并可以通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼。

发包人善意无过错、不知情挂靠事实的，无需向实际施工人担责；发包人明知或应知挂靠仍缔约履约的，需直接向实际施工人支付工程对价，法院可追加资质出借方为第三人厘清权责。

以过错归责原则为核心差异化定责，区分发包人善意与恶意情形。精准划分三方主体权责，一次性化解挂靠纠纷，避免重复诉讼，兼顾交易安全与纠纷解决效率。

第5条 挂靠行为表见代理严格限缩规则

借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备、租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条规定的，人民法院应予支持。

挂靠人以被挂靠企业名义开展建材采购、设备租赁等施工关联行为，符合表见代理要件的，由被挂靠企业对外担责；非施工类行为不适用该规则。

贯彻信赖保护原则保障善意相对人权益，同时严格限缩表见代理适用边界。剔除借款、对账等非施工场景，精准划定企业对外责任范围，大幅降低挂靠衍生法律风险。

第6条 转包违法分包严守合同相对性

接受转包、违法分包的单位或者个人，请求与其没有合同关系的发包人支付工程折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。

转包、违法分包项下的实际施工人，不得突破合同相对性，向无直接合同关系的发包人主张工程款及损失赔偿。

回归《民法典》合同相对性基本原则，收紧实际施工人突破合同相对性的司法口径。杜绝工程款层层截留乱象，遏制转包、违法分包违规业态，倒逼市场主体合规经营。

第7条 实际施工人代位权主体扩容规则

借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人，依据民法典第五百三十五条规定向发包人行使代位权的，人民法院依法审查处理。

资质挂靠人、转包及违法分包实际施工人，符合法定要件的，可依据民法典代位权规定，直接向发包人主张工程款债权。

扩容建工纠纷代位权适用主体，完善违规施工主体的合法救济路径。严格恪守代位权法定构成要件，拓宽维权渠道的同时，以高标准举证规则杜绝诉讼权利滥用。

第8条 农民工工资法定优先保护规则

农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条规定，请求建设单位、施工总承包单位、分包单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院应予支持。

农民工追索欠薪，可依法直接要求建设单位、总包、分包单位承担先行垫付、清偿责任，司法予以全程支持。

落地农民工工资法定优先、前置保护特殊制度，突破合同相对性约束。明确多层级主体清偿责任，先行清偿主体可向过错方追偿，兼顾民生权益保障与商事权责对等。

第9条 固定总价合同商业风险自负规则

建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条规定情形的除外。

固定总价合同履约期内，人工、主材价格波动引发的商业风险由承包方自行承担，不得单方申请调价；当事人另有约定或构成情势变更的除外。

坚守契约严守原则，区分商业风险与法定情势变更。固定总价属于双方自愿缔约的风险分配约定，单方不得随意变更，兼顾契约自由与交易公平，稳定价款结算预期。

第10条 未完工固定总价工程比例折算规则

固定价格结算的建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格，当事人就工程价款结算不能达成一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价方法、计价标准，确定已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，结合合同约定的固定价格确定已施工部分的工程价款。

固定总价合同中途解除，已完工工程质量合格、双方结算无果的，法院可依据属地住建计价标准核算完工比例，结合合同固定总价折算应付工程款。

创设比例折算法破解未完工工程结算难题。既尊重当事人固定总价的缔约合意，又避免结算显失公平，减少司法鉴定适用、降低纠纷成本、统一裁判尺度。

第11条 无效合同折价补偿参照范围规则

民法典第七百九十三条第一款规定的“参照合同关于工程价款的约定折价补偿”，包括参照合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法、结算方法等相关约定。

施工合同无效但工程合格的，折价补偿可完整参照合同价款金额、计价方式、付款节点、结算规则等全部核心条款。

确立无效合同清算条款相对独立法理，明确折价补偿的完整参照体系。杜绝无效合同结算标准混乱问题，最大限度贴合当事人缔约真实合意，提升审判效率与裁判统一性。

第12条 无效合同清算协议效力认定规则

建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人与承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人请求按照协议确定双方权利义务的，人民法院应予支持。转包、违法分包情形参照适用。

施工合同无效、工程质量合格的，双方就折价补偿达成的清算协议合法有效，可直接作为权责认定依据，转包、违法分包纠纷参照适用。

尊重商事意思自治，区分缔约效力与事后清算效力。无效合同的事后结算清算协议属于独立债权合意，不受原合同效力约束，鼓励当事人自主化解纠纷、减少司法空转。

第13条 审计结算条款司法限制规则

当事人约定以审计、评审结论作为工程价款结算依据，非因承包人原因导致审计、评审未在合理期限内出具结论或者出具的结论与合同约定明显不符，承包人请求通过司法鉴定确定工程价款的，人民法院应予支持。前款规定的合理期限，当事人有约定的按照约定；没有约定的，人民法院可以根据工程规模、施工难度等因素综合确定，最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。当事人未约定以审计、评审结论作为结算依据，发包人主张以审计、评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。

约定审计结算的，非承包人原因导致审计逾期（最长一年兜底期限）或结论明显不合理的，承包人可申请司法鉴定结算；未约定审计结算的，发包人不得单方主张以审计结论定价款。

依据诚实信用、禁止权利滥用原则，规制发包人利用审计恶意拖延付款的行业乱象。通过法定一年兜底期限平衡公私利益，既尊重当事人结算约定，又杜绝程序滥用损害承包人合法权益。

第14条 合同终止质保金结算规则

建设工程施工合同解除或者被认定无效，工程未完工，当事人约定的质量保证金条款继续适用的，质量保证金以承包人应得的工程价款或者折价补偿款为基数计算，返还期限自承包人退场之日或者合同解除之日起算。

合同解除、无效且工程未完工的，质保金以承包人实际应得价款为计算基数，返还期限自退场或合同解除之日起算，质保条款继续有效。

秉持公平原则适配中途退场特殊场景，摒弃总价款一刀切的计算方式。以实际履约范围核定质保金权责，合理分担履约风险，平衡发包人与承包人的利益。

第15条 合同解除退场与证据保全规则

建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料的，人民法院应予支持。承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条规定处理。

合同解除后，承包人负有移交场地、施工资料的法定义务；当事人可在退场前申请证据保全，固定施工核心事实。

明确合同解除后的法定附随义务，有效防止工程损失扩大。退场前证据保全机制，固化工程量、施工界面等关键证据，规避举证不能风险，为后续结算追责提供事实依据。

第16条 工程修复前置程序规则

因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复，直接请求承包人支付修复费用的，人民法院不予支持。承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复，发包人自行修复或者委托他人修复后，请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。

工程质量瑕疵归责于承包人的，发包人需先行通知承包人整改，不得直接主张修复费用；承包人拒修、逾期不修的，发包人整改后可向承包人追偿合理费用。

确立先行整改前置程序规则，兼顾程序正义与绿色施工原则。优先由责任方整改降低损耗，杜绝发包人恶意索赔、虚增修复成本，规范双方履约维权行为。

第17条 优先受偿权范围界定规则

人民法院审理建设工程价款优先受偿权纠纷案件，应当查明可以优先受偿的工程价款数额及对应的建设工程范围，并在判决主文中予以明确。承包人就发包人原因造成的停工、窝工损失主张优先受偿的，人民法院不予支持。

工程款优先受偿权仅限工程施工对价，停工、窝工等违约损失不享有优先受偿权；判决需明确受偿金额与对应工程范围。

严格区分工程对价与违约损失，精准界定优先受偿权边界。防止承包人过度行权挤压普通债权人权益，统一裁判与执行尺度，保障债权清偿秩序公允。

第18条 工程折价行权法定要件规则

承包人以与发包人协议折价方式行使建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予认定：（一）建设工程质量合格；（二）建设工程可以折价处置；（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。

双方协议折价行权需同时满足四项要件：工程质量合格、可合法处置、欠款逾期且催告无果、折价价款公允，缺一不可。

通过四项硬性要件规制折价行权行为，防范发包人与承包人恶意串通低价处置工程、损害抵押权人及其他债权人利益，守住优先受偿权的公允底线。

第19条 优先权转让实质审查规则

建设工程价款债权的受让人主张就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应当综合考量建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否已经结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付合理转让对价等因素，依法作出裁判。

工程款债权受让人主张优先受偿权的，法院需实质审查工程质量、结算状态、转让合同效力、对价支付情况四大核心要素。

确立优先权转让实质审查标准，摒弃形式化裁判逻辑。精准甄别真实债权流转，过滤虚假转让、恶意套利、虚假诉讼等违规行为，规范优先权流转秩序。

第20条 优先权物上代位效力规则

建设工程毁损、灭失或者被征收等，承包人请求就该建设工程对应的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿的，人民法院应予支持。

工程发生毁损、灭失、征收等情形的，承包人对工程对应的保险金、赔偿金、补偿金，依法享有优先受偿权。

参照担保物权物上代位性法理，延伸工程款优先受偿权保护范围。将工程价值替代利益纳入保护范畴，全方位强化承包人债权保障力度，完善风险兜底机制。

第21条 优先权行权期限起算规则

当事人协商变更工程价款支付日期的，建设工程价款优先受偿权的行使期限自变更后的支付日期起算。合同未约定工程价款支付期限或者约定不明，当事人通过结算协议确定支付日期的，优先受偿权行使期限自结算协议约定的支付日期起算。

双方变更付款日期或通过结算协议明确付款时间的，优先受偿权行权期限以最新约定的付款日期为起算点。

尊重商事意思自治与行业惯例，修正机械行权起算标准。适配建工行业结算滞后、工期顺延的常态，保障承包人合法行权期限，避免行权逾期失权。

第22条 司法行政协同追责规则

人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件，发现存在违法发包、转包、违法分包、出借资质等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关线索、材料移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关处理。

法院审理建工案件中查实违法发包、转包、挂靠、重大质量问题等情形的，需依法移送行政监管部门，涉嫌犯罪的移送侦查机关。

构建司法+行政+刑事协同监管追责体系，打通民事审判与行业监管、刑事追责衔接通道。大幅提升建工违法成本，强化行业合规治理力度，净化市场环境。

第23条 司法解释施行时效规则

本解释自2026年6月30日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。

本司法解释2026年6月30日正式施行，仅适用于施行后新受理的一审建工纠纷，已受理案件不适用新规。

确立司法解释不溯及既往的时效原则，维护法律适用的稳定性与当事人信赖利益。平稳实现新旧裁判规则衔接，保障司法裁判尺度连贯统一。