过去十多年间，互联网逐步渗透、物流业成为加速器，使得各地越来越关注物流产业，廊坊、重庆、徐州、兰州、济宁等城市更是把物流产业定位为振兴当地经济的主导产业，这些城市基本都处于关键区域物流节点位置，有着优良的多式联运基础，如重庆果园港、宜昌三峡港带动了当地经济的发展、如济宁港已成为“北煤南运、南货北调、集装箱运输”的大型航运物资集散地。
身处于内陆的廊坊、徐州、兰州，芜湖以大规模的物流基础建设吸引了众多产业的投资，普洛斯、嘉民、宝湾、安博都在这些城市进行了布局。
但随着2023年的疫情黑天鹅使得物流“地产+基金”模式难以为继，2022年1-12月，我国仓储指数均值为49.41%，较2021年降低2.59%。预期的投资回报率成了空中楼阁，物流地产进入结构性调整期，出现大面积的空置，增值服务水中花镜中月，这些都来源于5年前的物流地产大跃进！
作为物流园区风向标的普洛斯最近动作令人关注，可以见得普洛斯对未来租赁收益的谨慎态度。
正是刚刚重组成立仅2年时间的央企中国物流集团。上述消息称，普洛斯提供了70亿美元（折合人民币510亿元）拟出售的中国资产供中国物流集团选择。
中国物流集团的来头相当大，乃是国务院国资委直接监管的股权多元化国有全资中央企业，注册资本300亿元。
普洛斯早在2015年通过A股市场的定向增发，成为了中储股份的第二大股东，这一层姻亲关系本身也有助于本次交易。
时过境迁、土豪家也会没有余粮了。在全球经济疲软形势之下，超级霸主普洛斯也是覆巢之下安有完卵，其美元债跌至历史低点、遭到多家机构下调评级。“BB”次级永续证券列入负面观察名单（RWN）。
普洛斯中国报表显示，2022年其实现营业收入12.05亿美元，同比下滑4.29%；净利润14.47亿美元，同比下滑23.3%。工业物流基础设施的租金一贯是普洛斯中国收入的大头，但2022年仅为8.51亿美元，同比减少15.83%。
受房地产市场不太景气影响，近两年，传统房企万科、碧桂园、绿地、远洋等进入物流地产行业，成为身在其中的“新玩家”。增加了市场供给。
世界物流地产巨头普洛斯，自2003年进入中国市场，20年来，已在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。
在2020年之前，普洛斯每年在中国都会投资四五十个项目，投资金额为100~200亿元人民币，但2021年，其在中国只投资了8个项目;2022年，只投资了2个项目。2023年至今，尚未有公开投资的项目。
行业“巨头”的变化，或许暗示了物流地产未来一段时间的走向。
8月下旬以来，郑州物流业进入旺季，仓储行业期待已久的旺季却没到来。
让人始料不及的是，原来3年涨一次的房租，现在如果要上涨，可能会遇到租客立马退房的情况。郑州航空港南区的高标仓租金已从去年的将近30元直降至13元，空置率高达40%。
2022年底，郑州的高标仓还只有510万㎡，截至2023年8月份，已增至560万㎡。面积增加，租金下滑。疫情后的经济艰难消费下滑，又使得仓储市场持续收缩。2022年8月，郑州仓储平均租金为23.06元时，空置率为10.87%;2023年8月份，空置率上升至13.32%。
一般而言，物流地产可能包括物流园区、物流仓库等设施。因此，不同于一般酒店、写字楼等商业地产的独立性，只要单体项目位置佳、资产管理优质就有提升租金的很大空间、就可能取得理想的投资回报，物流地产的投资往往需要以点连线带面，形成整体化布局，才能实现规模效应，有效提升物流效率，从而提高收益回报。
建造一个仓库从选址到同政府协商拿地，同建筑商讨价还价，同设计师事务所不断沟通容积率、大双边，出入口配套楼，建好之后还要为出租率价格后疼不已；
为探讨仓储业的变迁，选取较为有代表性的长三角区域，来观察物流园区经营上的变迁趋势。长三角城市群不仅是中国经济增长的重要区域，也是兴起的全球第六大城市群。这一地区的经济模式主要是依靠国际直接投资，外向型的经济非常突出；
上海作为长三角城市群的龙头城市, 是中国高标准物流仓储设施体量最多的城市上海、苏州、无锡、杭州、嘉兴， 这五个重点城市目前的物流仓储设施总体量约为 1.25 亿平方米。总体量中涵盖了高标库、普通库以及被用作为仓库用途的厂房，这三种物业类型。
每个城市物流仓储设施各自的总体量、空置率、租金离散区间以及物业类型占比情况。
以上海为例，从2018年为5551万平方米，到2023年4300万平方米 ，由于城市土地价格攀高、物流业土地收益不适于经济发达城市的需求，上海仓储面积减少1250万平方米，但整体租金未发生太大变化，一方面由于体量巨大，另一方面由于卫星城市仓储面积增加，快递快运业的发展、服务的可预期性稳定、使得上海仓储业持续向外扩展。
高标准物流仓储设施经营方的格局不断发生着变化。从 2000 年开始，外资大型专业物流仓储设施开发商纷纷进入中国，引进国外现代物流设施建设标准；到各大民营房地产开发商涌入市场，不断有跨界投资进入这一领域；接着再到一批电商企业（包括快运快递企业）也开始纷纷自建自己的物流区域运营中心、分拨中心，以满足他们自建物流体系的运营需求。
物流园区的投资信条除了「地段为王」之外，优质的资产管理服务已经成为下一个黄金法则。物流园区在省会城市较为明显，次之是地级市的节点城市或县域的节点城市。已经过度建设，从辩证的角度可以看出，有市场行为，也有人为的加持，经营的物流园区总要算总账的，投入与产出，多少年来平衡，用什么措施去平衡。是我们值得深思的问题。
在新增供应量压力的影响下，导致市场空置面积较多带来一定的承租压力，在未来，效益高、产值高的租户将更会受到政府及业主的青睐。同时，部分地区受政府对税收的严苛要求影响，也在一定程度上推动这种趋势。
随着消费者消费观念及需求结构的转变，进一步推动仓储市场的扩张，集生产存储、展销等功能于一体的综合型物流园区将成为新的市场趋势。
2023年上半年，中国内地高标物流仓储存量达1.14亿平方米。
上半年，中国内地约502万平方米新增供应入市。整体高标仓库空置率比去年第四季度上升1.4百分点，至16.5%。中国内地高标仓库市场平均租金比去年四季度微涨0.8%至33.8元每平方米每月。根据数据统计，至2025年底中国内地高标物流仓储市场还将迎来超3,798万平方米新增高标仓库入市。
随着市场增量的不断攀升，各个城市的空置率集中在20%已突破盈利保守底线。由于物业成本的提升，空置率在未来将持续攀高；
每个时间段经济都会经过创业期、成长期、成熟期、衰退期，不同阶段对现在的处境感受不同。 另外，和所在行业有关，新型电商互联网企业和传统房地产、钢铁企业差别很大。一是行业特性不同，一是行业利润率高低不同，三是这个行业是上升期还是衰退期。
一个靠抖音直播带货小微企业生意火红，员工人数不多，每年利润可观。而一个房地产企业，资金投入量大，遇“经济寒冬”， 经济和某产品行业寿命周期也有关。目前经济随着3年疫情后处处低迷期，随着房地产业的调整，消费处于低迷状态。
全国营业性通用仓库面积已超10亿平方米。目前市场比较被看好的物流地产领域是高标准仓库（下称“高标库”，高标库和“农民仓”的主要区别在于高标库可以运用现代化的设备进行运作，对于物流的效率提升有重大帮助；现在全国范围内高标库平均租金是每天每平方米0.8元，一般的农民仓平均租金每天每平方米0.4元）。
在客户端，高标库的需求却未必有投资者想象的乐观。电商的需求来自于京东、阿里等大型电商，而这些电商大多已经选择自建运营的形式，而疫情使得外租变得毫无可能。
四通一达在扩张过程中在中心枢纽城市建设了大量的分拨中心，由于自持资产对于上市报表资产规模有着巨大的引领作用，加之随着业务的稳定，使得资产使用率得到保证，所以四通一达在各地都持有大量的物流园区物业。
在电商发展的过程中，由于快递快运运营质量的稳定，使到达时效可控，使得电商库越来越集中在长江三角洲地区，加之京东菜鸟以仓配为主的网络化运营，各地都持有大量物流园区，并形成了一批以京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区、西部陆海新通道等国家战略为核心的带动力强的物流枢纽。在未来的“十四五”期间，物流园区将会得到系统的优化，提高物流发展质量和效益是物流园区的发展主线，但是物流园区的种类繁多，建设速度过快，在规划、建设运营管理方面仍有值得注意的问题。
自20世纪以普洛斯为代表房地产信托投资基金大量进入物流地产领域。在投资人看来，简单依靠「区位」因素加上投资并不能确保为高额回报，对房地产资产进行经营管理的技能成为了获取投资收益的重要保障。
园区资产管理，是在常规的楼宇租售基础上，通过有效的资产管理手段，如数据沉淀、户型优化、装修改造、绩效监控、资产分析等，使园区的综合价值与品牌形象稳步提升，达到所管资产的保值增值效应。
一方面，政府对物流项目税收及投资强度（300-500万/亩）要求提升，尤其是国家一二级物流节点城市的仓储用地供给政策开始收紧，物流地产项目拿地难度增加。另一方面，工矿仓储用地价格持续上涨，5年内涨幅达20%。土地成本上升使得依靠土地红利的传统地产模式收益下降，迫使物流地产商必须进一步提升园区土地利用率，提高有限土地的产出值。但从经营的角度来看，物流园区无论是营收、现金流还是资产收益率都不理想。
由于园区投资方不参与物流本身的业务运营，所以抛开业务，持续提升资产的获益率未来成为物流园区的核心要务.
2）客户要求更为严苛：电商、物流等客户，倒逼物流园区数字化、智慧化转型
整个产业经济结构调整和以电商为代表的互联网业态成长，对以快递为代表的物流产业提出了更高要求，对物流园区（超过50%的物流园区有快递类企业入驻）的服务能力提出了新挑战——最显著的变化就是多品种、小批量、单件化的作业总量增加及效率要求大幅提高。但劳动力人口红利消失等现状，导致园区无法满足对规定时间内的单件化货物的服务要求，这一压力加速了物流园区往更高效率的智慧化升级进程。
物流园区的使用率较高、使用过一段时间，尤其是长三角最早建设的物流园区，历经十几年风雨之后，外立面已经过时，设施早已陈旧，地面、墙体都有使用的痕迹，房屋的价值因此变低了。市场需要更多位置优越、科技融合、景观融合的高品质园区。对项目的经营绩效整体评估，找出问题所在；通过投资及收益测算，测算改造后的现金流与投资回报；最后通过定期翻新、配套更新、设备维护保养等手段对资产进行更新，最大化地段和物业资产的价值。
物流园区资产管理能够平衡收益率与招商的关系、对数据分析不重视，无形中增加了空置压力，在招商去化的重压下，现在市场处在下行周期， 通过对实际现金流、出租率、出租均价、空置成本、在收益、佣金
、
资金成本等方面综合对比，得出最合适的招商策略，实现资产最大的利用效率和价值体现。同时营收方面的可视化也让项目总能够实时监管下面每个园区项目的资产运营情况。
物流园区资产管理尚处于初级阶段
现实中，物流园区资产管理制度不健全、资产盘点方式落后、数字化工具缺失等问题普遍存在。
第一，物流园区的资产管理趋于专业化
以前，向土地要效益的发展思路导致物流园区投资方集中在高额的土地收益，而的单个园区内部管理往往是粗放的。除普洛斯、安博等头部企业外，大部分园区管理方的专业水平还处于比较低的阶段，既不懂物流产业也不懂运营，只是坐在办公室等着渠道和客户上门。如今市场环境发生了很大的变化，物流园区行业也将慢慢回归到产品和服务，精细化运营的园区才有生存空间。
第二，物流园区数字化起步较晚，且形式大于内容
相比其他行业，物流园区在数字化方面起步较晚。时至今日，一些园区的资产管理仍然处于很初级的水平，手工录入数据的情况十分普遍，房源管理混乱、企业流失率高、资产使用率低、空间闲置率高等问题十分突出。虽然市面上各类数字园区工具、管理软件多如牛毛，但很多物流园区虽然建设了数据看板、数字大屏，但真正达到数字化应用水准的却凤毛麟角。
物流园区数字看板
第三，物流园区核心逻辑改变，迫使企业提升资产管理水平
从普洛斯进入中国市场、主要盈利方式是通过建设和基金打包销售即可实现自办变现。但近些年由于政府限制等原因，产业项目普遍都要求地产商持有运营。在这种背景下，物流园区一种是通过REITs来上市，是股权性质的退出；第二种是转让未来收益，比如资产证券化 ；第三种是股权转让，把项目公司部分或全部股权转让出去，收购方直接获得公司实控权。
无论哪种获利方式，利益最大化的核心都是提升资产收益率，只有项目有黏性，园区内的物流企业持续经营能力持久，才能获得更大收益。
物流园区资产管理可分为前期策划谋划、中期招商运营、后期改造提升三个环节。
1、能提高物流企业运营效率的园区，更受欢迎
物流园区产品要符合企业的需求。 配套上，有无24小时VRV空调？车位配比是否充足？有无数字园区系统？车辆门禁系统、月台管理系统，消防监控系统等等，设备的健全；对于大型园区，货架、托盘、叉车的融租租赁体系是否健全？都是提高运营效率的基础。
园区方可以给予客户提供各类的增值服务，为客户提供空间管理、线路规划、车辆管理、能源管理等等服务。具体来说，通过对园区的空间进行规划，前期包括协助甲方设计更合理的出入口位置、建筑位置，并且规划好园区内道路的设计，加上后期的线路规划，保证园区内进行的人、物、能源的微循环可以实现高效率的周转。
简单来说，如果你的物流园以前进行越库作业需要2天时间才能全部完成，而通过物业的协助，你一天就可以完成。并且，将公共区域的空间规划和线路规划之类的繁琐工作交给均豪，客户就可以把更多的精力放在仓库内部的空间设计以及分拣、配送问题上。
更短的作业时间，就意味着单位时间受益的上升。因此，不动产管理提供的，不仅是成本的降低，还是客户收益的增加。
对物流园区的增值运营来讲，关心维护从业者的工作环境非常重要。
包括：1、对进行外墙改建，提升园区品质，增强外观科技感；2、完善园区功能配套，营造科创社区氛围；3、建设园区展厅，完善园区技术展示功能，展现园区发展内涵；4、建设园区客厅，完善园区接待、商务洽谈、休闲交流等功能；5、完善人才公寓、体育休闲、文化书吧、餐饮中心等，增设彩虹跑道、主题雕塑，引进新商业、新业态等，体现园区创新活力；6、推进园区道路、绿化改造提升；7、设备维护更新，中央空调系统更换、电梯维保、公共区域亮化、洗手间翻新等。
随着物流园区增量放缓，运营重点将逐步转向资产管理能力，所以物流园区服务链条不断延伸，应逐渐覆盖园区全生命周期。在基础服务上不断丰富服务内容，提供包括为入驻企业提供咨询、创投、金融租赁、物流支持、财务、人力资源、呼叫中心、服务外包等多项增值服务，多元化特征明显，并不断向下游延伸，为入住的物流企业挖掘更多盈利点。
普洛斯拥有庞大的资产，做出了不懈的尝试、普洛斯托盘、际链科技、易代储等在租赁融资、智慧园区系统、仓储居间服务等领域都有尝试，并取得了成绩。
普洛斯投资了两家中介类的仓储科技公司：
易代储B轮融资2亿元:易代储与传统仓储的显著区别灵活租仓：长租变短租，整租变零租\为客户量身定制方案，面积、时长优先从客户需求出发，既满足客户个性化用仓
际链 ：普洛斯与G7共同投资了际链;集闲仓，揽散货，网节点，链资源；最近际链又推出了共享仓一托盘起租的弹性仓概念；
众所周知，仓库的面积会随着产品产生巨大波动、如空调在5月是高峰期，快消在春节是高峰期；满足客户的弹性需求；
通过工业地产中介布局和科技储备，锁定优质客户资源、探索个性化和弹性化的仓库方案；
智慧园区化引领未来发展方向。物联网、大数据等前沿科技催生了智慧园区、智慧城市等一系列新概念， 智慧园区能够帮助物业提高服务质量和管理效率，随着5G技术的快速推广应用，未来智慧园区建设也将提速升级。园区物业管理也越发需要与现代化管理技术和手段相结合，实现物业管理服务的转型升级。
综上所述，盘活和运营园区资源是物流园区资产持有方创造品牌价值的重要途径。物流园区经济的蓬勃发展，离不开资产管理的支持。新时期的园服务运营商也迎来了宝贵的发展契机。
