美国国土安全部（DHS）与移民局（USCIS）在《联邦公报》上正式发布了针对EB-5核心法规的拟议提案（NPRM）。这份长达358页的官方文件于当地时间2026年7月2日对外公示。作为自2022年3月《EB-5改革与诚信法案》（RIA）通过以来，美国官方出台的最为全面的一套实施细则，该提案标志着全行业行政管理体系的一次系统性升级与重塑。
本次拟议新规的核心目的在于从全周期落实诚信条款，全面升级了对区域中心、项目方及第三方推广机构的合规与现场审计义务，并扩大了行政执法权。在未来法规正式落地的长效机制中，移民局在发现案件涉及欺诈、重大虚假陈述或公共安全疑虑时，拥有拒绝申请、撤销区域中心资质甚至终止已获批永久居民身份的明确权限。
新规自公示之日起进入为期60天的公众意见征询期，距离最终法案修订并正式落地预计仍有数月的缓冲期。针对投资人关心的主要问题，易渡海外也第一时间进行深度解读。
资金审计标准细化与投资维持期要求
对于目前正享受预留通道独立排期红利的新法投资人，新规则全方位细化了对资金路径、资产类别以及维持期的审查标准：
2年投资维持期起算点要求明确
新规在法律文本上重申了“投资人维持期为2年、与是否获得临时绿卡无关”的指导意见。但在实操细节上，明确该2年维持期并非从汇款或递交申请时算起，而是自资金真正进入新商业企业（NCE）并释放给创造就业实体（JCE）开始实际用于商业运营之日起算。如果资金在监管/托管账户（Escrow account）中长期留存，则2年维持期无法开启计时。
首次确立对数字资产（加密货币）的官方审查路径
新规明确表态并不禁止投资人使用合规数字资产作为EB-5投资资金来源，但对其合法性链条的审计空前严格。申请人必须提供清晰完整的账户所有权证明、交易历史链条、税务记录以及最终将数字资产兑换为法币并转移的完整路径。
项目底层合规与就业创造审查的系统性收紧
除了针对个案的审查细化，拟议新规对开发商项目底层的资金构成与就业人数计算方式也进行了系统性规范，多项传统的行业惯例将面临限制：
拟限制或终止“过桥融资”传统
针对行业内普遍存在的“开发商先用短期过桥融资启动建设，后期再用EB-5资金偿还”的做法，国土安全部在提案中指出，过桥贷款创造的就业与移民投资人的资金缺乏足够直接的联系，在裁决上面临较大争议，因此倾向于终止或大幅限制这一做法。这可能会对未来大批项目的底层资金解构带来深远影响。
就业计算收紧
新规还系统性规范了就业核算方式与资金因果关系。规则重申每位投资人须创造不少于10个全职岗位，且就业必须“因该投资资金而产生”。在核算结构上，虽仍可依赖经济学模型，但规则拟限制间接就业最多占90%，剩余10%须为直接就业；若施工期少于两年，间接就业上限则调低至75%，且直接就业部分须按活动时长折算。此外，国土安全部拟禁止将“游客消费”作为经济模型输入，并拟取消以EB-5资金偿还过桥融资再套用就业的做法。这对于未来酒店、文旅、商业地产及依赖过桥融资的项目，其合规门槛将面临实质性调整。
新增高就业区投资档次
除了现行的80万美元（TEA地区）和105万美元（非TEA地区）标准外，新规针对非TEA且失业率极低的发达区域，单独增设了一个140万美元的“高就业区”类别。
完善“善意投资人保护”
作为本次新规最人性化的法理升级之一，官方进一步细化了“善意投资人保护”的实操指南。如果区域中心不幸被终止，或项目因管理方过失而暴雷，只要投资人自身保持合规且对欺诈不知情，允许通过提交项目变更（Amendments）挂靠合规的新项目，从而保住原本的优先日，避免因第三方过失导致绿卡资格失效。老法投资人的二次放贷（Redeployment）资金，今后可以在全美任何地方进行部署，不一定要留在原区域中心所在地。
2027年起涨价，黄金红利步入“倒计时”
新规还明确了“每5年根据通胀自动调整投资限额”，首次自动调整将于2027年1月1日正式触发。
根据当前的美国城市消费者价格指数（CPI-U）累计涨幅，权威机构预测，自2027年1月1日起，现行80万美元（TEA项目）的黄金门槛预计将直接飙升至90万~94万美元。
这意味着，本次新规公示实际上已经为现有投资额拉响了“倒计时”。多等待一年，不仅要面对更加严苛的资金审计和暴涨的政府规费，更要额外承担十几万美元的资金成本。更关键的是，今年9月30日是锁定现有法律框架、享受“祖父条款”保护的黄金节点。凡在9月30日前递交申请的投资人，其案件将不受未来2027年价格波动或新规干扰。
面对传统移民通道的长排期，新法赋予的“低门槛 + 专属无排期 + 境内双递交（直接获批工卡与回美纸）”是留学生及高净值家庭极佳的破局机会。由于资金来源审计需数周准备，红利窗口正在收窄。
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