最近一个新客户抱怨说，以前的cpa完全不管他们的税务筹划，就是单纯报税，没有告诉他任何出租房可以抵更多税的方式，让他们白交了几年税。这是我们很多客户遇到的情况，其实出租房有蛮多可以做规划的方式，但是不要套用公式，就还是看自身情况而定。本文我们讲解IRS Notice2026-11的100%红利折旧资格
1.哪些财产符合100%全额折旧要求？
全额折旧适用于以下几类短寿命资产：
折旧回收期为20年或以下的固定资产。
合格改良资产QIP:即对非住宅建筑进行改良。
常规商业资产：计算机、办公软件、生产设备、办公家具、特定符合重量要求的商业车辆（如大中型 SUV/皮卡等）。
特定的电影、电视和现场戏剧制作成本等。
对于房地产所有者而言，QIP合格改良资产通常是最具意义的类别，因为它可应用于租户改良、大堂升级、内部翻修以及其他非结构性的建筑增强工程。
2.哪些财产不符合资格？
红利折旧通常不适用于某些公用事业公司使用的财产、主要在美国境外使用的财产、从关联方收购的资产，或通过某些免税交易获得的资产。这些排除条款反映了长期的反滥用规则，在构建收购或内部转让结构时仍是重要的考量因素。
3.二手财产可符合资格, 有重要限制
对房产业主最有利的特点之一是，二手财产也可以享受红利折旧。但必须同时满足以下所有条件：
纳税人之前没有任何直接或间接的所有权权益。
该财产不是从关联方处购买的。
纳税人此前未曾使用过并重新收购该财产。
4.为什么时间点对红利折旧资格至关重要
符合 100% 扣除的黄金分割线是 2025年1月19日，也就是购买/获取日期必须是在2025年1月19日或之后购入。判定标准是如果是购买的资产，看具有法律约束力的书面合同的生效及所有限制条款解除的日期。投入使用日期的资产必须是在2025年1月19日或之后真正准备就绪并投入商业使用。
注意：如果资产是在 2025年1月19日之前购买或签署了约束性合同，即使在2026 年才投入使用，也无法享受100% 扣除，而是适用过渡期的旧比例40%。
5.红利折旧与成本隔离相结合，价值将达到最大
当红利折旧与成本隔离研究相结合时，其价值将达到最大。成本隔离研究可以识别出折旧寿命较短的建筑组件，其中许多组件符合 100% 红利折旧的条件。通过将这些资产重新归类为短寿命类别，业主可以加速折旧扣除，显著改善前几年的现金流。这对以下项目影响尤为重大：
新建建筑。
购入的具有大量可折旧组件的财产。
翻新或重新定位项目。
