三资三化 || 区县国资盘活“组合拳”全拆解：从清查摸底到6大工具

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国有三资盘活所涉及的，乃是针对国有资产、资源、资金展开全面且系统的梳理，并实现其价值的再度塑造。其中，资产涵盖房产、设备、股权等有形资产类别，资源包括数据、特许经营、品牌等无形资产类型，而资金则有沉淀资金、专项结余等。

盘活国有三资的本质实际上就是把处于沉睡状态的资源转变为有活力的资金，把原本沉默的成本转变成能够流动的资本。

区县国资所面临的盘活压力变得非常显著；这不是选择题，是财政与债务双重压力下的必然选择。

过去区县靠卖地，现在土地市场降温。盘活存量资产，本质上是把“已经花出去钱形成的固定资产”再次变现或产生现金流，形成非税收入+经营性收入的新来源。

区县平台公司普遍债务率高、流动性紧。盘活闲置资产：

很多省已把“三资盘活率”纳入对区县和平台公司的考核，比如某省要求2026年底前，行政事业单位闲置资产盘活率不低于70%，经营性资产不低于80%。

👉 结论：不是“要不要做”，而是“怎么做更快、更稳、更出效果”。

很多区县的资产家底是“一笔糊涂账”：

• 资产分散在多个部门（教育、卫生、农业、水利…）

• 账上有、实地找不到

• 实际在用、但没入账

• 权属不清、历史遗留问题多

实操要点：不是简单“统计”，而是“三清”联动；清查范围涉及所有账面资产、表外资产，像房屋建筑物、土地、设备、车辆、股权、债权、知识产权、特许经营权等都包括在内。清查时不但要核查数量与价值，还要核查权属、位置、面积、使用状态、收益情况等详细信息。

📍 案例：湖南某县“一物一码”做法

• 给每个资产贴二维码，扫码即见：位置、面积、现状、权属、评估值、历史出租记录

  
  

• 数据同步到县级“资产驾驶舱”，县长每周调度

  
  

• 效果：2个月内，清查资产1273宗，发现闲置低效资产213宗

  
  

🎯 一个容易被忽略的关键动作：确权前置

很多区县资产“想盘活，但没证”。

• 卖不了、租不了、抵押不了、装入平台公司也不行

  
  

• 必须成立确权专班（自然资源+住建+税务+国资），集中攻坚历史遗留问题

  
  

• 四川某县的做法：“缺什么补什么”清单制——缺规划许可补规划，缺验收补安全鉴定，缺权属来源补历史材料

依据资产类型、条件存在的差异，区县国资能够挑选不一样的盘活路径。以下六种工具形成了用于盘活存量资产的一系列手段。

（一）市场化租赁：最简单直接的盘活方式

对于那些位置优越且产权明晰的商业房产而言市场化租赁乃是最为直接的途径。以往诸多区县国企在房产租赁方面存在着协议租赁、低价租赁、长期租赁等状况，其租金大幅度低于市场水准，进而致使国有资产收益遭受严重流失。盘活此类房产的关键要点在于引入市场化定价、公开招租机制。

评分说明:满分10分，操作复杂度越高代表操作难度越号

数据来源:区县国资产盘活路径效果评估

（二）改造提升与功能转换

部分资产处于闲置状态，并非其自身毫无价值，而是其原有的功能已然过时。借助改造提高、功能转换的方式，能够让这些资产再度焕发生机。比如将闲置的厂房改造成创意园区或者人才公寓，把老旧的办公楼改造成养老机构或者社区服务中心，把废弃的仓库改造成冷链物流基地。

对于改造提高而言需要算好两笔账。一笔是投入账，也就是改造过程中所需花费的资金数额。另一笔是产出账，即改造完成之后能够产生的收益情况。只有当投资回收期处于可接受范围之内的时候，改造才是具有经济合理性。

（三）资产证券化：将未来收益变成当前资金

对于那些具备稳定现金流的资产而言，资产证券化乃是一种能够高效实现资产盘活的工具。像供水、供热、停车、污水处理等拥有稳定收费权的资产，可将它们进行打包处理，凭借未来的收益作为支撑来发行资产支持证券，如此一来，在不转让资产所有权的情况下能够获取数额较大的资金。

区县国企进行资产证券化时，其面临的门槛主要体现在资产规模方面。单个企业所拥有的现金流，或许难以充分支撑债券发行工作，不过能够把同类资产在不同企业之间予以归集。

举例来说，某地级市把下辖各个区县的供水收费权统一归集至市级水务集团，随后将其打包发行了价值数十亿元的资产支持票据，该票据的融资成本相较于同期银行贷款要低很多。对于区县级平台而言，也能够借助市级统筹或者区域联合这样的方式来达成规模突破。

（四）REITs与类REITs：存量资产的资本化退出

基础设施REITs是近些年来推出的具有重要意义的盘活工具，其适用于园区、仓储、保障性租赁住房等能够产生长期稳定收益的资产。借助REITs发行这一方式，企业能够让存量资产实现变现，并且还能保留运营管理权，达成重资产出表、轻资产运营的目标。

区县国企若要单独发行REITs，面临的难度颇大，这是因为其资产规模、合规性通常难以满足相应要求。更为务实的做法是先发行类REITs产品，也就是私募形式的资产支持计划，亦或是把资产注入上级平台的REITs模式之中。

举例来说，某开发区平台借助类REITs方式盘活了其持有的标准厂房资产，最终回收资金达数亿元，这些资金被投入到新的产业园区建设当中，进而形成了存量盘活与增量投资之间的良性循环。

（五）产权转让与股权合作

针对那些并非属于主要业务范畴、运营效率欠佳并且提高难度较大的资产而言，直接转让乃是最为彻底的处置方式。产权转让这种行为，既能够是资产方面的买卖交易，也能够是股权方面的合作模式。借助引入专业的运营商，不但能够使资产得以盘活，而且还可以让运营水平实现提高。

产权转让当中，关键之处在于估值、程序。若是估值过低，则会造成国有资产出现流失的情况，要是估值过高，又会无人对其加以关注。在程序方面，务必要做到公开透明，需借助产权交易机构进行公开挂牌，以此来防止出现暗箱操作的现象。

某区县有一家国企，持有一处位置比较偏僻的商业综合体，多年来运营一直处于亏损状态，且亏损情况颇为严重。后来通过产权交易所进行公开转让，转让之后，接盘方把该商业综合体改造成为了专业市场，最终实现了资产的增值，而原企业也成功摆脱了亏损的包袱。

（六）作价出资与资产注入

在涉及具有战略价值的资产时，转让变现并非是最为理想的选择。采用作价出资这种方式，把资产注入到优质企业当中，或者是与新设主体展开合作，这样做不仅能够保留资产的控制权，还能够分享经营所带来的收益。

比如说，某区县城投把其持有的优质地块作价出资，和一家知名产业运营商共同合资成立园区开发公司，其中城投以土地入股占据百分之四十的股份，而运营商则以现金、品牌入股占据百分之六十的股份。园区建成之后，城投每年都能获取数千万元的分红收益，这一收益远远高于土地处于闲置状态或者进行一次性转让所获得的收益。

资产不是“一盘货”，盘活方式天差地别。我们按资产类型逐一拆解。

🏠 1. 闲置房屋/厂房/办公楼

核心问题：地段差异大、改造投入高、招商难

打法矩阵：

📍 案例：江苏某区“公物仓”制度升级版

• 行政事业单位闲置设备、家具统一入“虚拟公物仓”

• 内部调剂优先，无法调剂的再公开处置

• 一年节省财政新购支出2400万元

📍 案例：重庆某区“工业闲置厂房二次招商”

• 建立“闲置厂房地图”对外发布

• 对盘活成功的引荐方（中介、商会）给予奖励

• 一年盘活17万㎡，新入驻企业32家

🌾 2. 土地资源（重点是低效工业用地、闲置宅基地、边角地）

核心矛盾：想动动不了（规划、债务、拆迁）几个已验证的有效路径：

• 低效工业用地“退二优二”
  对亩均税收低于标准的，征收差别化电价/水价，倒逼退出或合作；
  政府收储后重新出让或作价入股；
  📍 浙江诸暨：推出“工业用地超市”，企业可选购存量厂房，供地周期从6个月缩至1个月。

  
  

• 闲置宅基地“三权分置”
  所有权归集体、资格权归农户、使用权可流转；
  引入社会资本改造民宿、研学基地；
  📍 安徽某县：村集体统一收储闲置农房，评估作价入股运营公司，村民分红+租金。

  
  

• 城市边角地“微更新”
  1000㎡以下的闲置地，不搞大工程；
  做停车场、口袋公园、临时夜市、快递驿站；
  📍 成都某街道：一年盘活27处边角地，新增停车位860个，年收入320万。

💰 3. 资金与债权类

这类资产容易被忽视，但见效最快。

• 闲置沉淀财政资金
  长期未用的项目资金、保证金、专户余额，按规定收回或调剂；
  某县一次清理收回1.2亿，用于还债和“三保”。

  
  

• 低效债权
  应收账款、其他应收款，尤其是账龄长、收回希望小的；
  可以打包转让给AMC或专门的不良资产处置机构；
  注意：要履行资产评估、公开挂牌程序，防止“贱卖”。

🏗️ 4. 无形资产/经营权（被严重低估的一类）

很多区县不知道：特许经营权可以变成钱。

• 公共停车位经营权；

• 广告位经营权；

• 充电桩建设运营权；

• 垃圾清运、污水处理等市政特许经营。

  
  

📍 广西某县操作：

• 将全县路边停车位20年经营权公开拍卖；

• 成交价3.2亿，一次性到账；

• 资金用于化解隐性债务和新建停车场；

• 核心要点：方案需经合法性审查，防止“变相举债”。

存量资产盘活对于区县国资而言，恰似一场意义重大的自我革新。这一过程需要管理者对思维模式加以转变，由以往依赖增量，转变为从存量中挖掘价值，告别仅停留在账面富贵的状态，迈向追求真实收益的目标，摒弃粗放的持有方式，转向精细化的运营模式。

评分标准:0-10分，★标注为最优组合方案

| 数据来源:区县国资产盘活策略匹配模型

这场革命所拥有的工具箱已然颇为丰富。市场化租赁能够解决低效经营方面的问题，改造提高能够解决功能错配方面的问题，资产证券化能够解决流动性不足方面的问题，产权转让能够解决非主业退出方面的问题，数据盘活则能开辟全新的价值空间。这六种工具各自具备适用场景，要依据资产禀赋、市场条件、企业能力灵活进行组合运用。

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