在上海静安区与普陀区交界的黄金地段，PAC购物中心以一种近乎“叛逆”的姿态出现在社区商业领域。
在商业地产普遍面临压力、纷纷以降租换入驻的行业背景下，PAC却反其道而行之——坚持不降租金，同时设定严格的招商门槛，餐饮业态几乎完全摒弃连锁品牌，以主理人定制店为主打。这种“逆行”策略在开业一年后，却交出了一份令人意外的成绩单：出租率接近90%，年营业额超过4亿元，全年客流过千万。
这一逆流而上的商业逻辑，正挑战着上海静安核心商圈的竞争法则。
PAC鸟瞰及南入口
（图源：PAC购物中心）
PAC购物中心的“逆行”首先体现在其差异化的定位上。项目位于静安寺和长寿路两大商圈边缘，但周边1公里范围内聚集了大量品质住宅和老牌豪宅，居民以高收入、高国际化程度的中产及以上家庭为主。
PAC购物中心区位
面对这一客群特征，PAC没有选择与两个成熟商区的正面竞争，另辟差异化发展路径：避开与静安寺商圈的高端零售品牌竞争，也不与长寿路商圈的大众消费直接对抗，而是聚焦于精致社区生活。受规模限制（总商业体量约4.3万平方米，营业面积仅2万余平方米），PAC无法像大型购物中心那样追求业态齐全，转而将重点放在餐饮和生活体验上。这种“小而精”的定位，使其在两大商圈的夹击中找到了生存空间。
PAC自在运动计划、含洋量超高的土耳其餐厅
（图源：PAC购物中心）
在招商方面，PAC也表现出明显的“逆行”特征。项目团队坚持不降低租金水平，而是通过精准的客群分析和品牌筛选，吸引具有独特性和内容力的品牌入驻。更为独特的是，餐饮业态中28个品牌有26个是首店，且大多为主理人定制店，PAC几乎完全摒弃传统连锁餐饮品牌，这与周边商圈形成明显区隔。这种极致的差异化策略，使PAC避免了同质化竞争，形成了自己的特色和吸引力。
项目方：租金与价值的平衡
开业一年，出租率接近90%。更关键的财务数据是：年营业额超4亿，销售坪效约1000元/㎡/月，在社区商业中表现亮眼。更重要的是，项目一楼沿街餐饮店对标新天地的高租金门槛实际上是一种筛选机制，确保入驻商户具备足够的运营实力和品牌特色，从而形成良性的商业生态。
另一方面，PAC在251天内举办了406场活动，高频的活动/市集并不以高额场地费为核心目标，而是明确服务于引流和拉升全场销售额，这与许多购物中心依赖活动填补租金收入的模式形成鲜明对比。如与知名美食平台“魔都吃货小分队”合作的烘焙节，将单日客流推高至3.5万人次，带动全场营业额增长20%。这种以商户利益为先的活动策略，实际上增强了商户的忠诚度，减少了品牌调整的频率。
PAC自在烘焙节、与苏坦联营的mado土耳其甜品摊位（图源：PAC购物中心）
在开业一年中，除一家一年期慢闪店撤店外，其余商户均未发生变化。这种稳定性对于项目方意味着更低的招商成本和更可持续的租金收入。PAC的“逆行”看似冒险，实则通过品质筛选建立了一个更加稳定和优质的商业生态，进而保障了项目长期稳定的租金收益和持续的资产升值潜力。
商户：筛选机制下的主理人模式创新实践
PAC以餐饮业态为主力，面积占比达50%，餐饮首店占比高达93%，这种首店集群策略为商户提供了独特的展示平台。在主流购物中心越来越同质化的今天，PAC为带有鲜明价值观表达和自带流量的主理人品牌提供了难得的展示窗口。
餐饮首店集群给项目带来的是高效变现能力：餐饮业态全年贡献约2亿元营业额，个别品牌月销突破200万，实现“一年回本”。诸如“酌三旬”可以满足周边居民日常化的个性点单需求，大大提高了居民的就餐频次；而“越稽、九厨”等餐厅因口味合适，不少家庭都为此充值，深度融入社区成为“家庭饭厅”；而“闲庭院”等由网红主厨主理的品牌，则自带流量和话题性，为项目吸引了更多关注。这些主理人店铺通常更注重食材品质、烹饪技艺和用餐体验，与连锁品牌标准化、快速复制的模式形成鲜明对比。这种深度融入社区生活的模式，使商户不再仅仅是销售终端，而成为社区生活的一部分。
PAC的部分中西餐饮首店
（图源：PAC购物中心）
消费者：精致社区生活的延伸
PAC定位为“精致生活方式社区商业”，主力餐饮客单价定在150-200元区间。这一价位明显高于普通社区商业，但基于周边高比例的外籍人士及消费力较高的本地客群，他们愿意为“独此一家”和“懂我所好”支付溢价。对于周边居民来说，PAC提供了与周边商圈差异化的消费体验，已成为他们日常生活的自然延伸。其次，项目通过空间设计和业态组合，以及高频自在生活节活动、美食集市创造大量“非购物”的到访理由，成功打造了一个兼具休闲、社交和消费功能的“第三空间”。
PAC的餐饮外摆区、东侧与社区一墙之隔的开放式林荫步道+宠物森林（图源：PAC购物中心）
因此PAC的成功很大程度上得益于对周边社区需求的精准把握。周边居民普遍具有较高的消费能力和对生活品质的追求，他们需要的是一个既能满足日常消费需求，又能提供独特体验的社区商业空间。PAC通过摒弃连锁品牌、引入主理人店铺及剧场化设计对社区友好的开放式街区空间理念，恰好满足了这一社区客厅的需求。
PAC对社区友好的剧场化空间设计理念
（图源：PAC购物中心）
尽管PAC购物中心取得了显著成绩，但也面临一系列挑战。首先，周边写字楼招租进度直接影响商业部分日常客流和销售稳定性。目前PAC商业先行，写字楼招租工作仍在进行，这意味着购物中心内场暂时无法引入更适合写字楼刚需的日常消费业态。
其次，作为开放式街区，PAC面临季节性天气影响。上海雨季和冬季的极端天气可能对街区的客流产生一定影响，需要项目团队通过活动策划和空间优化来应对。
在品牌调整方面，PAC需要维持首店与常青树品牌的平衡。虽然首店策略在开业初期效果显著，但长期来看，需要培育一批具有持续生命力的品牌，形成稳定的商业基底。
未来，PAC可能需要进一步强化与周边社区的连接，通过会员体系建设和数字化运营，提升用户粘性和复购率。同时，随着市场竞争加剧，PAC需要持续优化租户组合，保持项目的新鲜感和吸引力。
PAC的故事还在继续，它的“逆行”之路能否走得更远，不仅关乎这一个项目的成败，也可能为社区商业的发展提供新的思路和方向。在商业同质化日益严重的今天，PAC的尝试或许暗示了一条不同的道路：不是越大越好，不是越连锁越安全，而是越独特、越精致、越贴近社区，才越有可能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
