以案释法｜名为买房租房 实为借贷担保 —— 深圳法院判决：虚假合同无效，诉请全驳回！

本案是典型的通谋虚伪行为引发的纠纷，核心在于 “名为租赁、实为借贷” 的交易定性，司法裁判逻辑清晰，对同类案件具有重要指引意义。

一、法院采用穿透式审判思维，不看合同名称只认真实法律关系

本案的关键在于司法 “穿透式审查”，法院不会只看合同名称，而是结合交易细节判断真实意思表示。涉案房产为法律禁止买卖抵押的农村私宅，杨某明知无法过户仍签约；房屋市场价远超 350 万元，低价转让明显违背常理；买房即返租、原权利人持续占有、附带短期回购，均符合借贷担保特征，而非真实房屋租赁。

二、通谋虚伪意思表示的法律后果，相关合同自始不发生法律效力

根据《民法典》规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。本案中《房产转让协议书》《租房合同》均为通谋虚伪行为，从签订时就不具备法律效力，原告不能依据无效合同主张解除合同、支付租金、违约金等权利，这是其诉求被驳回的核心原因。

三、农村私宅与小产权房禁止流通，以此交易极易钱房两空风险巨大

涉案房产属于限制 / 禁止流通的农村私宅，房产证明确记载不得买卖、抵押，无法办理产权过户登记。以这类房产进行买卖、租赁或为借贷提供担保，均不产生合法物权效力，当事人极易面临钱房两空、维权无门的局面。

四、维权必须以真实法律关系为基础，诉求定性错误将直接导致败诉

当事人起诉必须以真实法律关系为基础，本案原告坚持按租赁合同纠纷起诉，拒绝按民间借贷关系变更诉求，即便真实存在借款，也无法在本案中获得支持，只能另行起诉，大幅增加时间与诉讼成本。

五、主张房屋返还与占用费需具备主体资格，无合法产权无权提出请求

主张房屋腾退、占用费的主体，必须是房屋合法所有权人或合法占有人。本案原告从未取得涉案房屋产权，也非合法占有人，不具备行使返还请求权的主体资格，相关诉求自然无法得到法院支持。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第四百六十条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产支出的必要费用。

第四百六十二条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。