这两天的土拍真是平地一声雷。
五幅地中，三幅都拍出了高溢价。
五幅地总起拍价82.73亿元，实际成交总额110.45亿元，平均溢价率高达33.51%。
新房市场现状如下：
有这个预期，画一下土拍溢价率曲线才能体会到那种震惊。
直接拉回了去年最高位。
溢价率高是靠市区地块拉动，振奋的是市区地块也涨了。
这次市区3幅地位置都远不如中山公园，价格却比3月份中山公园拍的地贵多了。
鲁迅公园超过中山公园，说出来都没人敢信。
中山公园的地有自持面积，扣除后楼面价也就8.5万左右，比附近电梯商品房挂牌价低。
虹口两块地，一个9万多、一个10万多，都比附近普通电梯商品房贵得多。
楼面价超过老破小大家接受了，有拆除成本。
楼面价超过2000年后的商品房，只能说明市场已经癫狂。
浦东南码头的地也够癫，说是楼面价82062元/㎡，但是扣掉商业部分楼面价超过9万元/㎡。
预计得卖13.5万，对标澐启滨江。
澐启滨江是后滩九宫格，全新社区，又有滨江概念、前滩概念。
南码头全是老破小，唯一的品质小区挂牌才7万。
4万多单价的老破小中间，上市一个超过13万的豪宅？
有好戏看了。
当然高溢价率有些特殊因素。
地块都不大，单价再高总价也不会上天，很多开发商拿得起。
地块小也好操盘，随便收一下当地客户也卖得掉。
开发商也缺项目，拿到地比什么都重要。
但是大家依旧选择市区，对郊区热情度不高。
重固的地0溢价成交，浦锦的地溢价率高，但是楼面价没那么夸张。
容积率才1.05，4万出头的价格在当地算合理。
浦锦地块位置
说明大家还是对市区更有信心，地再贵也能拿，无非是卖的慢一些。
后期打打折，总能卖掉。
更重要的是心态反转，至少是看平后市。
如果是预期市场进一步下滑，投资测算肯定是亏钱的。
更值得关注的是，新房预期售价远超二手房。
之前新房是老破小的两倍价格，现在要拉到电梯商品房的两倍。
能看出开发商对产品力的信心。
2024年后好房子出炉，2025年926新规上线，2026年抬板住宅流行起来。
跟2020年的房子差了几代，新房获得了单独定价权：无需参考二手。
房地产行业习惯了路径依赖，不知道这条路还能走多远。
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