存量资产盘活 | 五大落地案例深度解析

案例一：芜湖繁昌北站1969文化街区项目

1.项目背景

繁昌北站始建于1967年，1969年正式启用，2008年客运业务停办后车站废弃。项目于2023年8月启动，总投资约2.5亿元，盘活存量低效用地46亩，改造建筑面积1.9万㎡。主要建设内容包括改造老火车站候车大厅及站房为文化展示空间，新建商业街区、创意办公区及配套公共服务设施。

资金来源：城市更新专项债+中央预算类资金+区属国有平台自筹，总投资约2.5亿元。

2.盘活方式与关键举措

a.创新产权处置路径。 候车大厅及站房权属属于铁路部门，资产和土地使用权无法转让。区属国有平台公司与铁路部门签订“长期租赁”协议，在不改变国有划拨性质的前提下获得开发使用权，破解了铁路资产盘活的核心瓶颈。

b.精准修订规划指标。 修编地块控规，结合现状建筑分布合理确定容积率与功能配比，在保留历史建筑肌理的同时，为新业态引入预留“功能混合”的弹性空间。

c.探索多元化融资。 改变单一财政投入模式，成功申请城市更新专项债和中央预算类资金，建立了“期限匹配、渠道多元、财务可持续”的融资机制。

3.盘活成效

2025年1月一期开街，假日日均客流超万人次。街区融合历史IP与当代消费，打造“铁路记忆仓”等8处文化空间，引进必胜客、三联书店、徽商故里等15家区域首店。老站牌、候车室、月台等旧建筑被巧妙保留，营造出独特的复古消费场景。

4.经验启示

以“租赁”方式破解铁路资产转让难题，为同类项目提供了可复制的产权处置路径；以“植入式”更新取代大拆大建，在保留历史记忆的同时植入新功能；以政策性融资解决城市更新资金难题，实现多元共担、可持续推进。

案例二：鞍山原交警指挥中心改造盘活项目

1.项目背景

原鞍山市交警指挥中心大楼位于铁西区，占地面积3396.61㎡，建筑面积1.47万㎡（地上16层、地下1层）。2009年10月开工，2012年10月停工后长期闲置，主体结构完好但配套设施不全、相关手续缺失。2025年3月实现整体盘活，改造总投资4182万元。建设内容包括完善大楼配套设施及机电系统，各楼层功能空间重新装修，地下停车场优化及地面动线改造，改造后实现商业办公一体化运营。

资金来源： 市城投集团自筹。

2.盘活方式与关键举措

多部门“特事特办、一事一议”，将土地性质由“机关团体”变更为“商业用地”，原立项、规划、环评、土地出让合同等手续全部完善，具备市场化运作条件。 改造初期即通过招商签订租赁协议，实现“改造即锁定租户”，大幅缩短空置周期。

3.经验启示

闲置办公楼盘的盘活关键在于打通体制机制堵点，通过厘清产权、优化审批、变更土地性质等政策工具扫清障碍，通过招商前置实现改造与运营无缝衔接，让“沉睡”多年的烂尾楼重获新生。

案例三：天津吉利大厦改造项目

1.项目背景

吉利大厦位于和平区南京路商圈，建于1991年，地下2层、地上15层，总建筑面积6.1万㎡。2006年伊势丹百货撤出后，大厦业态逐步老旧、空置率攀升，陷入沉寂。2022年津投资本收购62.42%股权成为控股股东。2023年9月启动提升改造，2024年6月重新开业。改造主要针对1至6层、改造面积2.7万㎡，总投资约1.5亿元。主要建设内容包括室内动线重构与外立面更新，打造天津首个二次元主题街区，增设裸眼3D大屏、网红打卡装置、沉浸式体验空间及夜间灯光亮化系统，同步升级消防、水电等基础设施。2026年4月，以吉利大厦为底层资产的CMBS在上交所成功发行，规模5.35亿元。

资金来源： 津投资本股权收购+城运发展改造投入。

2.盘活方式与关键举措

a.精准客群画像，锁定“Z世代”。 运营团队在大厦门前架设录像机监测客流，结合大数据分析发现周边客流中18-35岁年轻人占81%，最终将客群锁定为16-25岁的“Z世代”，围绕其情感共鸣和社交体验需求进行业态设计。

b.二次元主题+夜经济双引擎。 打造天津首个二次元主题街区，引入桌游吧、VR体验馆等沉浸式业态；以“夜经济”延伸消费时空，精准匹配年轻客群的情绪价值需求。

c.国企主导+专业运营。 城运发展承担改造任务，联合劝华集团招商运营团队，实现国企资源与专业能力的有效结合。

3.盘活成效

开业当天商户入驻率超90%。运营一年来，租金坪效增长近200%，日均客流达1.6万人次（较改造前翻3倍），销售额突破1亿元。项目获第20届中国商业地产节“年度商业创新先锋项目”奖项。

4.经验启示

存量商业盘活的核心不在于“装修翻新”，而在于“价值重构”。通过大数据精准画像、以“二次元文化”凝聚年轻圈层、以“夜经济”延伸消费时空，一栋沉寂老楼重新成为城市潮流地标。

案例四：青岛自贸片区“闯创驿”科创园项目

1.项目背景

“闯创驿”科创园位于青岛自贸片区，总规划面积约368亩，总建筑面积24万㎡。项目原为上世纪90年代初期建成的老工业园区，建筑陈旧老化、配套设施缺失，已不适应自贸区产业高质量发展需求。2021年6月启动更新改造，2022年10月投入试运营，总投资约10亿元。主要建设内容包括对26栋存量工业建筑实施功能改造与立面更新，完成7.5万㎡空间再造、改造室内面积约18万㎡，新建立体停车楼、人才公寓、科创孵化中心、创意食堂及智慧园区管理系统，同步完成市政管网、绿化景观等基础设施全面升级。

资金来源： 政府引导+青发控股集团投资+社会资本参与+园区运营收益滚动投入。

2.盘活方式与关键举措

a.存量工业建筑功能重塑。 26栋老厂房通过功能改造和立面更新，转变为科创孵化、创意食堂、商务配套于一体的现代化创意社区。

b.规划审批流程再造。 创新实施建设用地规划许可证“免申即领”、建设工程规划许可证“告知承诺”，大幅压缩审批时间。

c.土地供应“双弹性管控”。 将原本低效的物流、工业用地规划调整为商务商业、文化展示等功能，形成“一廊、一网、一心、四组团”空间格局；通过弹性年期供应等方式保障低效用地灵活盘活。

3.盘活成效

2023年以来累计落地项目303家，注册科创、国际贸易类企业2000余家，累计注册资本超102亿元，带动高质量就业超5000人。

4.经验启示

老旧工业园区盘活的核心在于制度创新。“免申即领”“告知承诺”等审批优化大幅降低了存量改造的时间成本；“双弹性管控”为功能转换提供了灵活的政策空间。制度设计跟上存量更新需求，低效用地才能快速转化为高效增量。

案例五：淮北老电厂改造项目（大唐特色文化小镇）

1.项目背景

大唐淮北电厂老厂区建于1969年，曾为华东地区主力发电厂之一。2018年逐步关停后，约4000余亩土地和工业遗产长期闲置，其中核心区域占地1046亩。2023年5月，老电厂片区城市更新项目启动建设。核心区占地约93亩，主要建设内容分为两大板块：工业博物馆项目，将老厂区核心工业建筑改造为集工业文化展示、科普教育、旅游体验于一体的大型博物馆综合体，总投资2亿元，含博物馆展厅、设备实物展示区、图文资料馆等；夔牛天街和夔牛公园项目，以科技创意为载体打造文商旅融合的特色商业街区及主题公园，总投资1.95亿元。同步完成片区市政管网、景观绿化及道路系统全面升级。

资金来源： 市建投协议出让（1046亩）+部分土地公开出让回笼资金+社会资本（夔牛天街1.95亿元）+政府专项资金（工业博物馆2亿元）。

2.盘活方式与关键举措

a.依法收购，盘活低效用地。 市政府与大唐电力签署框架协议，将1046亩划拨工业用地由市建投以协议出让方式取得并办理不动产登记。

b.规划引领，赋能片区功能。 组织编制地块详细规划，将老厂区调整为集商业、住宅、公共配套于一体的城市功能集聚区。

c.部分收储，公开出让回笼资金。 收储93.8亩土地，按商业用地规划条件公开出让，分别作为夔牛天街和工业博物馆项目用地，实现资金回笼。

3.盘活成效

工业博物馆已入库实物950件、设备73件、图文资料约5000份。夔牛天街以“日咖夜酒”全时段运营模式（白天机械巨兽表演、夜晚户外夜秀），将游客消费贯穿吃住行游购娱，带动惠黎西路南北两区商业联动。

4.经验启示

大型工业遗存盘活需“规划引领+依法收购+部分出让”的组合拳。协议出让取得整体使用权、编制详规明确功能分区、收储部分土地公开出让回笼资金，形成“整体收储—统一规划—分块出让—滚动开发”闭环。