近日，保利发展、龙湖、绿地、金科四家头部房企关于现金流、负债、经营情况、资产处置的内部会议纪要流出。其中，保利发展有息负债共3635亿，较去年末增长8%；绿地表示债务压力极大，负债中75%为银行贷款，拟处置2000亿资产，已卖出292亿资产；而龙湖则表示未来10年要去地产化。
一、保利发展近期金融机构会议纪要
1、对行业的看法
房地产关乎国计民生，再惨也不至于像教培那样。
2、对近期部分市场房价下跌的看法
1）部分地区房价下跌主要是购房者对市场前景没有信心；
2）价格取决于供求关系，目前公司主要关心的不是价格的问题，即使亏点钱能够收回现金流，大家也愿意做。
3、经营目标的调整
当前市场下，下目标意义不大。年初以来，市场变动很大，我们不会去猜测政策或押注行业走势，只会踏实做好自己的事情。当前，公司在手货源充足，城市布局也没问题，可能部分项目拿地价格高了或者定位有问题，我们会一个一个去解决。
今年上半年，公司管理层都上一线督导，力争做好每一个项目的销售去化，保证每一套的交付。在这个前提下，公司再考虑是否在市场波动的情况下，去开拓更多资源或者抓住机会。我们认为市场什么时候能够好转，也没那么重要，其实现实情况也没那么可怕。
4、债务状况
有息负债共3635亿，较去年末增长8%。
5、融资情况
1）央企融资有优势；
2）公司年内融资利率降低了100个BP；
3）加大直接融资的比例，公司债融资58亿，中票100亿，同比增加40%；
4）公司有99亿公司债和100亿中票在审核，平均利率3.04%，下降6个BP。
6、现金流情况
我们对现金流要求比较高，希望手握现金，帮助获得土地资源。
7、拿地拓展
1）谨慎策略，在市场趋势不明朗的情况下坚守定理，保持拓展力度；
2）截至目前，权益新增货值1300亿元，同比下滑14%；
3）今年三季度以来，投资力度在加大，权益比例回到了40%左右。
8、供应链融资
公司有供应链融资，但占比很少，大概几百亿的规模，主要是这两年市场对其有限制，因此我们没怎么做。
9、工抵房
工抵房是业内以前就有的正常现象，没必要太紧张。
二、绿地集团近期债权人会议纪要
1、会议背景
10月31日晚间，绿地控股集团公告称，拟对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。
2、公司债务偿还原则
公司会议中称，不会逃一分债和利息，希望采取时间换空间的方式寻求境外债务展期。公司表示，当前债务压力极大，如果展期不能通过，公司将进行债务重组。
3、公司当前债务结构
截至今年9月末，公司有息负债中，75%为银行贷款，15%为债券，3%为非标融资，7%为其他有息负债。
4、继续出售资产回现，提升债务偿还能力
绿地5月公告，未来3年计划出售2000亿的资产，每年计划出售500-700亿的资产。拟出售的资产包含自持商办、酒店等，其中第一季度已推出55个大宗项目，共计132亿元。截至今年三季度末，绿地资产成交总额共计292亿元，后续仍将继续出售。
三、金地集团三季度会议纪要总结
1、对当前房地产市场的看法
政策上大的提法没有变化，市场没有看到明显回暖的迹象，主要原因在于：
（1）购房者对于目前的市场心态跟股市差不多，买涨不买跌，很多地产商出险，大家对购买期房有疑虑；
（2） 经济形势和疫情使大家对收入预期下降；
（3）买房需要卖掉一套旧房，二手房市场和一手房市场一样不活跃。虽然没有明显变好，但进一步变坏的迹象也不明显。
2、预售资金监管的变动
整体看，预售款监管有所收紧，能够明显感受到，目前进入的城市中呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波、青岛、深圳、上海比以前有所收紧。
3、供货情况
截至9月底可售资源达到预售条件1900亿，4 季度还会新增500-600亿。2023 年总的可售资源在3600-4000亿的水平，比22年略有下降，22年是4100亿左右。
4、销售情况
截至9月底完成销售1630亿，和计划安排的一致，年度目标有保障，今年销售额距离去年有一定下降，去年能完成同行的top 20中较优的水平。
5、融资模式与状况
公司融资模式是总对总，统借统贷模式，目前银行贷款都是信用贷款，没有抵押，总规模占到计息负债的6成。年初到现在行业开发贷估摸收缩，但是银行对我们较支持，9 月底规模相比年初没有下降，还增长了 41 个亿的规模。
授信规模三家行有增加，增加了100多亿，整体我们合作银行对我们信任度较高， 非常支持。前段时间央行要求大行增加开发贷投放，我们接到合作银行电话优先支持我们公司。公司有400多亿的经营性资产，可做经营贷租金贷，但还没有做，未来可能会做。
6、中债增发债
公司在名单内，还未发行是考虑：
（1）我们是优秀的混合所有制企业；
（2）发行担保工具有一些收费，担保比例大家也有不同看法。
（3）我们自身也有持有物业，如北京金地中心、深圳软件园等经营性物业，这些都还没有做太多融资，所以对比 中债增，中债就不是那么急迫。
7、负债情况
负债结构简单。有息负债中6成是银行贷款，3成多是公开市场债务，不到20亿是保债计划，没有供应链非标融资。过去6年，公司三条红线一直处于绿挡，公司今年已兑付公开发行产品130亿，年内没有公开债务需要偿还。
8、工抵房情况
公司工抵房比例非常小，在工程款支付是比较不错的。何时会做跟是否全资无关，主要是合作伙伴的意愿，有这样的需求可能会考虑。量都是以套来算，统计出来整个集团一个月不超过100套的水平，在销售占比是微乎其微的，几乎可以忽略不计。
四、龙湖集团会议纪要总结
1、整体状况介绍
公司前9个月销售金额1456亿，较去年同期的2019亿元下降27.92%；今年前9个月，龙湖集团累计实现经营性收入约172亿元；其中投资性物业租金收入约88.6亿元。年内无公开到期债务。利润同比稳中有升，至少打平，营业收入是 15-20%以上增幅 。
2、人员变动
之前三年也都在准备安排接任董事长的人，受美的的启发，公司应该交给职业经理人。虽然行业动荡，但龙湖本身比较淡定，公司状况转好加上自己身体状况的原因，此时是转交的好时机。
3、吴总未来在公司的角色定位
未来吴总的定位是战略顾问，看商业模型对不对、行不行，她是大股东也是非常关心业务发展，尤其关注公司新的增长点，怎么规避风险。
收入、利润和融资端：市场是缓慢恢复的过程，公司利润稳中有增，营业收入增长在15-20%，是最稳健的民企之一。二级市场没体现出公司的估值，公司拥有无瑕疵的信用记录，明年只有200亿的债务，我们都在提前还美元债和银团。
4、公司未来发展规划
从去年我们就洞察了苗头和变化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。
我们把城市分为20个重点城市，14个机会城市；航道方面主要有5个主航道，主要的目标都是现金流和利润增长。未来一年会格外重视现金流的安排，包括融资和经营性现金流，利润稳中有增。
经营性现金流是三提三降的策略。公司在建面积2800万方，已经降到2018年的水平，以实现更好的去化。力抓回款率，当月新签当月回款。物业100多亿。
5年的规划围绕20个主力城市，地产利润占比一半，收入占比30%，地产业务的占比有明显下降，从而抵抗地产周期波动，净负债率降低至50%左右。10年左右的计划是地产外的经营性收入1000亿，有息负债达到1000亿，去地产化。
5、债务结构
公司拥有优秀的债务结构，从而熬过周期。短期债务少，短期现金覆盖率为3-4倍，提前偿还第二年的债务。下半年有200亿左右的到期债务，规避汇率冲击，只有1.6%的敞口。银行端愿意加大合作，现金流管理量入为出，土储7000万方，一定会熬过寒冬。
6、债务偿还
10月31日提前还51亿港币的银团，之后也会偿还4月到期的3亿美金的美元债。210亿的监管资金在年底会回一半。公司会提前偿还到期债务，让公司短期压力小，顺利的话到年底之前降到20亿明年到期债务， 2023年上半年几乎为0。
7、经营性物业收入
商业物业的今年预计商业收入250-260亿，长租公寓接近20亿，物业收入也会到100多亿，2022年费用降40亿。
8、流动性管理和资本配置
股价和债券价格疲弱，只要把业绩做好，股票基本面也会好，港股股票整体波动就是比较大，远期美元债跌的比较多。我们获取的土地IRR在30-40%，高于美元债目前的回报率，同时我们会减少新获取的投资性物业，把资金集中在优质的住宅项目。
9、供应商的通畅度以及压力测试
供应商很多都是战略合作方，客户忠诚度很高。融资方面多次进行压力测试，努力压降负债，短期负债极少。结构层面，可以不考虑美元债的发行，项目收入能覆盖新增融资需求，做过多轮压力测试，不会依靠有风险的现金来源。
10、四季度拿地情况、新项目的利润
9月在西安等地获取了优质土地，拿地成本减少了10-15%，利润率在13-15%，部分城市限价但非常安全。11-12月很多城市也在减少供地，拿地就是优中选优。
11、现在的龙湖
28年前制度监管没规则、没有多少客户，没有专业团队，现在龙湖团队很厉害，体系更完善，能够按时交付。哪怕取消预售，我们也能维持高周转，能够更好地应对市场的波动。
五、房企发债名单持续扩容
8月下旬，银行间市场交易商协会曾召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增支持房企发债融资，其中涉及的房企包括龙湖、碧桂园、旭辉控股集团、远洋、新城控股和金地集团等。
这批名单中的大部分企业在8、9月陆续完成了发债融资工作，票面利率均在3.2%-3.33%之间，发行规模在10亿-15亿，且由中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
在上述房企发债工作推进的过程中，9月中旬，市场上传出了第二波正在筹备发债的房企名单，分别包括中骏、中南、卓越商企、雅居乐、绿地等。彼时四家房企皆对外表示，正在就发债相关事宜与监管层进行积极沟通。
进入10月中下旬，有消息称，龙湖集团、碧桂园、新城控股、旭辉集团正在准备第二轮由中债增全额担保的债券发行。对此，龙湖等房企也向记者表示，一直在保持着沟通，尚未具体落地。
不过，9月以来出现在发债名单中的房企，目前仅卓越成功落地。10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成了2022年第一期中期票据簿记发行，发行规模6亿元，发行利率3.5%。
有受访房企人士表示，当前民营房企都希望境内的融资渠道能慢慢恢复，中债扩增的房企名单扩容透露出了这样的曙光，“除了销售之外的那条腿也能微微支撑起来了。”
另有长期跟踪地产板块的券商分析师告诉记者，现在的金融市场非常脆弱，中债增主动推进这些动作，有望成为银行的前哨战。
近期有报道称，包括工行、建行、中行等在内的多家大行曾接到通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度，除了开发贷、居民按揭贷款外，还包括投资房地产开发商的债券。
六、落地难度大
尽管市场对中债增为房企提供增信以助力民企发债，抱以颇为乐观和积极的态度，但从目前的落地情况来看，能成功发行的案例并不算多。
据第一财经报道，影响房企发债的因素颇多，其中有两个关键因素：
一则是作为包括银行等在内的各种金融机构作为买方，目前对房企债券的信心不足，热情并不高。
另一则是，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施，而这房企来说，难度并不低。
多位受访对象向记者表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，例如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、没有进行抵押等。
然而，行业走到当下时点，房企能拿出的干净优质项目，其实已然寥寥。
因为流动性问题，之前一些优秀资产能拿去做抵押、做融资的，大部分都已经做过了，现在能提供的担保物很少。这也是部分房企发债周期相对较长的因素之一。
拿出了符合要求的资产后，企业需要面临的另一个问题是资产估值问题。比如原本一项资产价值10亿元，但现在这个行情下，机构给出的估值可能就只有6、7亿了。
这也就意味着，房企可能要拿出更多的资产才能完成反担保。
例如，碧桂园发行的15亿中票，便是由佛山交投、佛山地铁投资两家城投对中债增的担保行为提供信用反担保，碧桂园以其名下资产再向佛山交投、佛山地铁投资提供反担保。
当前市场状况不佳，是否要借助中债增发债，房企有自己的考量。
更多的房企还是希望能把握住发债的机会，以补充现金流，“现在毕竟都是救命钱”。
尽管对于房企的存量债务来说，目前中债增担保发行的额度并不足够，但对于行业积极意义仍不可忽视。
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