由“羡墓”到“爱墓” 地产商们的“躺赚”生意经- 大数跨境

首页

由“羡墓”到“爱墓” 地产商们的“躺赚”生意经

房务观察

2020-04-23

导读：暗厨暗卫，四季无光，冬天漏水，夏天上霜，楼下底商，隔壁姓张，全款购坟，赠送碑文。

疫情仍未平息，反而在全球范围内有愈演愈烈之趋势，迫使人们不得不重新考虑“生前身后事”。

除了宅家从而发现诸多居住空间和功能缺陷催生的换房改善需求，还有因这场无妄之灾激增的罹难者人数必需的殡葬承接服务。

于是，很多影视作品中如“地下CBD，人生后花园”等看似戏谑的“卖坟”桥段，正在成真。一些开发商念起了“白天卖房，晚上卖坟”的“阴阳双修”生意经。

“影子爱人”

受土地属性和许可牌照的制约，殡葬是众所周知的极稀缺和高利润行业。

“港股殡葬第一股”福寿园发布2019年度业绩报告，54.4%的营业利润率羡煞旁人。更有在过往高达80%以上毛利率的诱使下，2015年起就宣布未来不排除剥离全部其他业务，只聚焦殡葬的福成股份。

福成股份旗下也有房地产业务公司，可明显阴宅比阳宅更好赚。须知去年房企TOP10的毛利率也不过在30%-40%之间。这门生意可谓名副其实地“躺赚”——只不过躺着的和赚钱的不是同一人。

因而，本就跟土地打交道的房地产开发商，怎会不对殡葬业跃跃欲试？

比如河北某地产商，早在2007年就躬身入局，获批经营后第10年，先于香港创业板上市，去年末又转至主板。殡葬公司由一家同名但注册于香港的企业100%持股，而这家港企的成立日期正在该殡葬公司在香港上市前数月，明显是专事专用。

无论上市前后，该地产商都将殡葬业务与地产业务划分的泾渭分明，只将二者互称作“兄弟公司”。公开信息中，也未见老板除“创始人”身份外在殡葬公司内担任一官半职。

而“闷声发财”的当然不止河北地产商一人。素有“豪宅教父”美名的宋卫平，也早不满足于将自己的经验与情怀只限献给活人。

绿城服务赴港上市前夕，宋卫平悄没声儿地将殡葬业务从中剥离，与几个老友旧部直接或间接地持有股权。但与其一向乐意为无论“蓝绿”的住宅产品宣扬的态度大不同，宋卫平鲜少在公开场合谈起这“另一手”。

或是为保护财产安全，或是避讳国人的传统观念——毕竟，让客户知道某某墓地的服务商和自家住房的开发商是同一家，还是多少有恁么点……别扭。总之，尽管都对“厚葬等同厚利”心知肚明，但地产商们还是多将殡葬作为“影子情人”，又爱又不敢公开“告白”。

没有“业主”投诉的买卖就好做？

我国殡葬业主要由四大部分组成：遗体处理、墓地服务、殡葬服务、其他产品销售及服务。

其中最前端的遗体处理业务目前只能由政府机构提供服务，且价格受到严格管制。殡仪服务和其他产品销售及服务，则赚钱效应较弱，被地产商“看不上”。四大板块中，还是墓地服务业务占比最高、复合增长率最快。以“殡葬第一股”福寿园的2019年报举例，墓穴售卖是服务收益中最大的组成部分，占当年墓园服务收益的91.5%。其中，经营性墓穴销售数量较2018年增加8.2%。

由此，最令地产商们感兴趣的还是这块“中段”最肥的肉。

但别以为这地块无需几通几平，“业主”安安静静的生意就好做。事实上，即便地产商有一些先天优势，真正涉足进入墓地服务者也不多。不是不想，是不能。因为行业壁垒远不止上述的用地批准和牌照取得。

首先，因为“叶落归根”的习俗观念和考虑到祭扫方便，无论是生者为逝者尽心，还是自己提前为身后安排，国人在墓地的选址上都具有极为强烈的地域性，难与住宅地产一般形成异地复制扩张。

其次，我国目前非公益墓地经营者，往往具备较强的地方政府资源，能够做到寡头垄断。拿福寿园来说，第一大股东perfect score为中福的全资子公司，而后者又是鸿福的全资子公司。鸿福的实际控制者分别是上海市民政局和上海市青浦区民政局管理的两个非政府机构。由此可见，想做墓地服务，“后台”比资金更关键。

同时，我国有经营许可的墓地呈现极为分散的态势，且大多经营主体复杂或有历史遗留问题，往往导致收购流程繁琐且成功率低。因而不容易形成如房地产般的巨型规模化。还是福寿园，即便已是中国最大的殡葬服务提供商，成立26年至今，业务已扩展至全国16个省、自治区、直辖市的30余座城市。发展出七大板块的福寿园，其市占率也不过1.5%左右，其余还是多为小企业、小作坊。

另外，一般而言，一处新建墓园，至少前五年都无法盈利。因为首先，墓园的建设投入一定是前置性的，因为死亡往往来得较为突然，多数人等不及“期坟”，也鲜有死者家属会同意在亲人下葬后还要接受“住居环境改造”。此外，要使周围地区人群对墓园形成认知需要过程，国人对“阴宅”的口碑和品牌认同性甚至大于对阳宅的。

还有，国人对生前和死后住居处完全不同的追求，也使“阳宅”和“阴宅”的复购问题截然不同。在世时，人们希望房子越来越大越来越好，勤于乐于折腾置换。而去世后，人们但愿入土为安，不到万不得已绝不会轻易迁坟挪碑。这也就基本决定了墓地服务是一次性消费，同一“业主”不会有升级改善需求（有也难言，托梦还挺慎人）。

“燃后”的想象

但墓地服务与房地产的相似点也不少，且在很多方面是“PLUS版”。

墓地的售价一点不比房价低，名副其实的“死贵死贵”。且也与房地产一样，依据城市行政等级划分层次。

福寿园更是迎合“先富阶层”，推行墓穴差异化。

不仅彻底让开心麻花经典剧目《乌龙山伯爵》中“南北通透板坟”和“经济适用坟”的戏剧性对白照进现实，按照墓穴平均面积不超过1平方米的规定，大多数城市的“坟价”都能吊打房价。“豪坟”动辄10万起的价格，换算成单位面积，更是比肩上海内环，脚踢北京三环。

但与房地产土地成本占总成本大头的特性不同，墓地的土地成本相对相当低廉。尤其是像福寿园这样前瞻布局者，很多墓园的收购行为完成早在十数年之前，土地成本低到可以忽略不计。比如占地面积为40万平方米的上海福寿园，原土地收购成本仅190元/㎡；占地面积为30万平方米的河南福寿园，原土地收购成本更是低到令人咋舌的每平方米44元。

比房地产更“坚挺”的是，经营性墓地几乎不会降价打折，因为每个地区每年去世的人数可通过测算大致推断出来，降价并不会促进销售。再者，地方政府也乐见墓地价格高企，可以限制对墓地土地资源的需求。由此可预计，未来，墓地单位占地会越来越小，价格却会越来越高，涨幅甚至会远超通胀。

比房地产更“纯粹”的是，受制于相关部门对公墓的高度监管和严格规定，“炒坟”可不如“炒房”容易。必须提供死亡证明和火化证明的要求，使墓穴购买均为“刚需”，也不可能转让。

而比房地产更“狡诈”的是，殡葬企业如今仍能够利用信息不对称制造墓地极为稀缺的假象。典型福寿园，2019年销售墓穴面积不到10万平方米，储备却仍有230万平方米。这“捂坟惜售，饥渴营销”的模样，估计很让房地产从业者们眼熟又眼红。

在千百年“孝道”和“事死如事生”传统文化的渗透影响，以及行政格局导致的供需不对称和信息不透明背景下，殡葬业——尤其是拥有自主定价能力、市场化程度高的墓地服务这一块是暴利。

特殊历史背景造就的大量上世纪30-50年代中期生人，如今已普遍进入老龄化，叠加新型疾病的高发，死亡率和火化率的提高，更使这项可能说来不好听但不可或缺的业务“钱途无量”。

但同样也是受观念习俗影响，在国人眼中，生者和死者还是应该有距离和界限，旧时引以为荣的“陵邑”，如今恐怕是避之不及的“灵异”。

由是，多数人应该更愿意将专业的事交给专业的人，将房地产销售复制粘贴到墓穴销售中不太可行，房地产商进入殡葬业也难成大趋势。

【声明】内容源于网络

房务观察

方如行义，圆如用智，动如逞才，静如遂意

内容 192

粉丝 0

房务观察方如行义，圆如用智，动如逞才，静如遂意

总阅读0

粉丝0

内容192