2022年房地产市场行业规模倒退至2015年；
市场底已开始出现；
百强房企全年业绩下滑超过40%；
千亿房企数量锐减一半；
房地产归于冷静甚至寂静的这几年，营销的手段和作用随之起了明显变化。
2022年的最后一天，已连续七度举办的“丁祖昱评楼市”发布会一如往年地带着大量数据如约而至。
不同于此前六年每年都以“未来”为关键词辅以动词变化的发布会主题，2023年度的“丁祖昱评楼市”用了一个简洁到看似平淡的名词：“新路”。
回顾来路，梳理心路，才能找到新路。踏上新路，方有未来。
清醒坦率、谨慎乐观，是易居集团CEO丁祖昱点评楼市的一贯风格。这次当然也不例外。比如对于近年来各家房企和各个项目乐此不疲但收效甚微的直播卖房，他就直言，这个领域“目前为止还没有李佳琦”。个中除了包括房子没有所谓“最低价”、大宗交易难于直接成交等原因。丁祖昱还指出，直播卖房的最大局限在于“各家开发商主播只能卖自家房”。不能有“综合场”，也就意味着相对单调，买家无法对比，也不会在直播间停留。
同时，特殊时期下的特殊情形，也让房地产营销“变了天”。一二手价格倒挂、地段好配套强品质佳的房子无需营销就能热销。而有限的有效营销方式，要么是直接打折、变相让利，设立“前佣”刺激带客；要么须帮助业主消除担忧和排除障碍：比如用到现房阶段才付款的方式保交付，比如帮助购房者卖旧买新完成置换。
丁祖昱总结，“价格策略是当下房地产营销中最核心”。而对于热点板块供应量少的楼盘，则“营销作用不大”，“大多可以通过供求关系正常完成去化”。
由此可见，“花式营销”在如今或者可能今后很长一段时间内都无用武之地。变成了比天赋（区域地段、交通条件、学区与否、商业医疗……）、赛品质（户型设计、建工选材、社区氛围、物业服务……）拼价格（首付分期、先住再付、减免税费、赠送家电……）这些真刀真枪。
但从去年一年“倒挂盘”占热销盘的比例高达11%即可见，目前的情况毕竟不正常，长久看来也对中国楼市是伤害。所以丁祖昱希望楼市能够真正恢复活力和回归正向。
他认为，当务之急是稳市场、保交楼、救企业三方共济。同时边逐步探索边稳步实施开发新模式，包括有国外成熟制度可参考的，防止暴雷的“项目封闭制”；包括改变预售制度，以更大程度保证公平和保障购房者权益；包括对房企融资条件和利率的适度放宽；也包括对不同规模房企的分类管理。
作为既是抽身冷静思索的观察者又是时时置身其中的参与者，丁祖昱对楼市的前途仍然具有信心。他判断，止跌在即，最难的时刻将要或者说正在过去。只要修正错误、修复信心、修补不足，2023年就是向前走、向上走的新开头。