物业喊冤！这些事真不怪我！业主必知的物业职责真相

问题：

“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?” 

解读：

《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”；同时《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

因此物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

问题：

据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

解读：

上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

问题：

“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

解读：

《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

问题：

邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

解读：

《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或业主委员会有权要求停止损害他人权益的行为，如任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等，并可请求赔偿损失。

若业主或其他行为人不履行义务，当事人可向行政主管部门报告或投诉，由其依法处理。

物业有责任维护小区秩序。根据《民法典》，小区内出现声、光污染时，权益受损者可请求业主大会或物业管制，不听劝阻者，可向行政主管部门报告或投诉。

问题：

家里的插座更换、马桶下水道疏通......物业提供的这些服务该不该收费？

解读：

《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

问题：

小区内发生了宠物犬伤人事件，物业该承担赔偿责任吗？

解读：

《民法典》第一千二百五十一条规定：饲养动物应当遵守法律法规，尊重社会公德，不得妨碍他人生活。

宠物犬伤人时，饲养人或管理人需负责。作为主人，应确保宠物不损害他人人身财产，不妨碍他人生活，否则须承担侵权责任。若能证明他人挑衅，责任可减轻。

小区内流浪狗伤人，若找不到原饲养人，且物业公司未提供基础安保、未维护秩序、未驱赶流浪狗、未及时处置防止伤人，将承担相应责任。

问题：

东西在家里被盗了应该让物业赔偿吗？

解读：

物业作为小区的管理机构，其首要职责是确保小区的安全和秩序。

具体来说，物业在小区安全管理方面的责任主要体现在以下几个方面：

1、加强门禁管理，确保小区进出口的安全；

2、安装和维护监控设备，为失窃事件的调查提供线索；

3、加强巡逻力度，及时发现并制止可疑行为；

4、加强宣传教育，提高居民的安全防范意识。

需注意，物业非执法机构，不能彻查处理小区失窃事件。若物业在安全管理上疏忽或失职，如门禁不严、监控失效，导致居民财产损失，物业应承担赔偿责任。

问题：

家里失火了应该找物业赔偿吗？

解读：

根据《民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主和使用人需管理专有部分，未及时检查或维修设施设备导致火灾，损失需自行承担，若影响邻居，还须赔偿，恶意放火则负刑事责任。

问题：

我的车在小区的停车场里发生了擦碰事故，物业需要承担责任吗？

解读：

当车辆在小区停车场内发生意外碰撞事故时，物业是否承担责任，需要考虑两个方面。

第一、业主自身在此过程中是否存在过错。

第二、物业是否履行了相应保障义务，若物业在此过程中尽到了提醒义务，且并未收取车位保管费，未与业主签署车辆保管服务得到合同，则无需承担责任。

《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

供水供电单位应根据用户计量器具显示量值收费。遇停水停电，应要求相关单位解决。如物业转供水电，区分问题源头，若设备问题，物业应负责维修或使用维修资金。

同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问题：

厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?

解读：

其中要分4类情况处理：

1、新建商品房处于质保期内的，由建设单位（即开发商）来负责维修；

2、属于自用部位（如业主家厨房、卫生间）或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；

3、超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；

4、如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

问题：

买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?

解读：

其中要分4类情况处理：

（1）向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

（2）购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

问题：

“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

解读：

电梯等共有设施设备问题应区分处理。日常保养是物业管理职责，而维修、更新、改造则可申请使用维修资金。外墙脱落等公共部位问题，保修期内应向物业服务企业或业委会反映，保修期外可申请使用维修资金解决。

《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

物业费是物业服务企业根据合同约定，对房屋、设施设备及场地进行维护、管理，保持环境卫生和秩序，向业主或使用人收取的费用。

物业费用于维护管理公共区域和设施，确保住宅小区或商业综合体内的道路、绿化、垃圾处理等服务的正常运行，保障居民和商户的生活工作环境。费用还用于设施的修缮更新，提升小区或综合体的品质和价值，从而保护和提升业主房产价值。

一般来说，物业费主要包括以下几个部分：

1、物业管理公共区域的绿化养护费用。

2、物业管理公共区域的清洁卫生费用。

3、物业管理公共区域的秩序维护费用。

4、办公费用。

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用。

6、物业服务企业固定资产折旧。

7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用。

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

9、经业主同意的其它费用。

业主常误以为物业费涵盖所有服务，实际上物业费仅限于小区公共区域和设施的公共服务。以下几方面不包括在内。

1、住宅内部设施维修费用不包含在物业费中。例如，家中电器或管道损坏需自行承担维修费用，即便物业提供服务，也可能收费。

2、建筑质量问题导致的维修费用也不在物业费范围内。物业应协助业主联系开发商解决问题，维保期内由开发商负责，维保期外可申请维修基金。

3、小区共用设施设备的大中修费用及重大部件更新改造费用同样不包含在物业费中，但可申请维修基金解决。

物业服务具有“隐性、及时性”特点，导致业主难以直观了解，因此存在误解。

例如，生活垃圾清运、园林养护、消防安全、楼道杂物清理、交通秩序、车辆停放管理、化粪池和地下管网清淘等工作，只有受影响的业主能感受到，其他业主往往看不到这些服务，导致对物业管理服务的误解。尽管如此，所有住户都在持续接受物业公司提供的服务。