策规师的成长手记

文旅策规 | 城市更新 | 自我成长

01 一个值得注意的现象

如果把上海鸿寿坊和贵阳阿云朵仓放在一起看，会发现一个很有意思的现象：

两个项目所在城市不同、客群不同、文化气质不同，但它们都没有选择传统购物中心的路子，而是都走向了"餐饮市集+文创零售+公共活动+社群运营"的模式。

这不是巧合。

它说明在当下的城市更新中，很多小体量、非标化、底商型、配套型商业空间，已经很难再依靠传统招商逻辑完成激活。过去商业地产讲的是"品牌组合"，现在这类城市更新项目更需要讲"人群组织"；过去讲的是"铺位出租"，现在更要讲"内容发生"；过去看重的是"开业满铺率"，现在更要看"长期复访率"。

鸿寿坊和阿云朵仓，正好代表了两种很有研究价值的方向：

一个更偏社区日常，一个更偏青年社群；一个以一日三餐为入口，一个以活动和生活方式为入口；一个更像精致的社区食集，一个更像城市里的野生村落。

但它们背后的底层模式，其实是相通的。

02 鸿寿坊：把老里弄做成"家门口的生活剧场"

鸿寿坊位于上海普陀区长寿路商圈，是瑞安房地产打造的城市更新商办综合项目。项目总建筑面积约8.5万平方米，其中包括约4.8万平方米甲级办公楼和约1.5万平方米新旧建筑融合的街市商业，紧邻轨道交通7号线、13号线长寿路站。

这个项目最核心的商业内容，是近5000平方米的鸿寿坊食集。食集是双层独栋空间，由瑞安新天地创新团队打造，定位为复合型美食社交空间，集合20余家街头口碑品牌，满足一日三餐需求。

所以，鸿寿坊并不是简单做了一个"好看的街区"，而是把菜场、食堂、咖啡、夜酒、老字号、首店、外摆、社区活动重新组织在一起。

它的核心逻辑，是把"附近"做深。

附近居民早上可以买菜、吃早餐；中午周边白领可以解决工作餐；下午可以喝咖啡、逛小店；晚上可以聚餐、微醺、外摆；周末则可以参加市集、展览、亲子活动、社区活动。

这不是传统意义上的商业街，而是一个高频生活场景的组织系统。

更重要的是，鸿寿坊不是只有商业。它背后还有办公楼宇作为稳定人群支撑。鸿寿坊自有办公楼宇已吸引30多家贸易、广告传媒、互联网、科技、教育等领域企业入驻。

这意味着，鸿寿坊不是单靠外部游客维持热度，而是形成了"居民+办公人群+城市微度假客群"的复合流量结构。

03 阿云朵仓：把配套空间做成"城市里的野生村落"

阿云朵仓位于贵阳市观山湖区数博大道长岭北路，于2023年7月面世，涵盖酒店旅居、零售餐饮、艺术展览、社群活动、剧场活动等业态。名称源自贵州彝语，意为"我们的理想之地"。

阿云朵仓的更新基础，不是传统老街区，而是珍珀酒店前的一片人工湖及其商业附属空间。这和鸿寿坊非常不同——

鸿寿坊的基底是上海老里弄、老商圈、成熟社区；阿云朵仓的基底则更像是新城酒店综合体周边的低效配套空间。它不是恢复一个老上海的街巷记忆，而是在观山湖新城里创造一个带有贵州山地文化、洞穴村落、青年社群气质的生活方式场。

从空间上看，阿云朵仓把室外广场、人工湖、滑板场、剧场、精神建筑、文创小店、餐饮食集组织起来，形成了一种"村落式"的空间体验。商业面积不足1万平方米，以"洞穴村落"为主题，入口处"盐仓"集合20余家小而美主理人品牌，室内端侧则打造"长桌食集"，容纳20多家贵州特色美食档口。

它的出圈也主要依靠活动和社群。2024年国庆期间，阿云朵仓通过以物换物、长桌食集、电影放映会、脱口秀演出等活动，70多家商户营业总收入逾百万元，人流量超10万人次。

到了2025年，阿云朵仓进一步成为贵阳青年消费和城市文旅的热点。目前吸引100余家主理人入驻，2025年举办咖啡节、面包节、精酿节、发酵艺术节等500余场活动，单日客流峰值3万人次，带动消费超5亿元。

这说明，阿云朵仓的核心不是"底商招商"，而是"社群事件运营"。

它不是先问：这里能租给谁？

而是先问：什么样的人愿意来这里玩、停留、表达、交朋友、参加活动、形成持续关系？

04 共同点一：都把"食集"变成了小体量商业的主力店

鸿寿坊和阿云朵仓最明显的共同点，是都选择了"餐饮市集"作为空间激活的核心入口。

这背后有一个很现实的商业逻辑：在小体量城市更新项目里，传统主力店越来越难成立。

影院太重，百货太旧，超市利润太薄，大型儿童业态又对面积、消防、停车要求高。很多小体量更新项目，既没有足够规模做成综合购物中心，也没有足够品牌议价能力引入强势主力店。

怎么办？

鸿寿坊和阿云朵仓给出的答案是：把"食集"做成新的主力店。

食集的价值，不只是餐饮收入，而是高频、低门槛、强复访。

人可以不买衣服，但每天都要吃饭；人可以不逛商场，但愿意为一顿好吃的、一个有趣的摊位、一次朋友聚会而来。餐饮市集天然具备"日常刚需+社交体验+地方风味+夜间消费"的复合能力。

鸿寿坊的食集更偏"社区一日三餐"，用生鲜、老字号、小吃、咖啡、餐酒构成全时段消费。

阿云朵仓的长桌食集更偏"贵州风味表达"，通过地方小吃、长桌共享、青年活动，形成一种更强的目的地体验。

一个是"附近的人天天来"。

一个是"年轻人约着来"。

但底层都是一样的：先用食物建立人与空间的关系。

05 共同点二：都没有把文创当零售，而是当内容

第二个共同点，是都引入了文创、艺术、展览、主理人品牌，但它们并不是简单做"文创零售"。

很多项目做文创，容易变成卖冰箱贴、帆布包、明信片，最后很快失去吸引力。鸿寿坊和阿云朵仓更值得学习的是：它们把文创当作空间气质和人群标签。

鸿寿坊的文创，是嵌入"海派生活"和"精致烟火气"里的。老里弄、红砖、天窗、食集、街头老字号、青年品牌、宠物友好、健身、艺术快闪，共同构成一种新的上海社区生活图景。

阿云朵仓的文创，则是嵌入"贵州风土"和"青年野生感"里的。它用洞穴村落、滑板场、剧场、咖啡、精酿、面包、发酵艺术节、主理人品牌和社群活动，构成一种"贵州新青年生活方式"。

所以，文创不是货架上的商品，而是空间的身份表达。

对于城市更新项目来说，这一点非常关键。文创的价值，不在于卖了多少小商品，而在于它能不能帮助项目形成记忆点、人群标签和传播语言。

06 共同点三：都把公共空间变成了经营界面

第三个共同点，是都没有把公共空间当作单纯景观，而是当作经营界面。

鸿寿坊的街巷、外摆、中庭、连廊、广场，都不是只为拍照存在，而是服务于餐饮外摆、活动组织、社交停留和动线串联。通过还原鱼骨状石库门里弄结构、修复装饰主义建筑风貌、旧砖再用、环保天窗植入、增设回廊等手段，形成开合有致的社区型商业空间。

阿云朵仓也是如此。它把原来的人工湖和附属空间转化为户外艺术公共空间，通过滑板场、红鱼剧场、银杏礼堂、洗马书苑、大利戏台等节点，把公共空间变成活动发生器。

这说明，一个好的城市更新项目，公共空间不能只是"好看"，而要"有用"。

它要能承接活动，能形成停留，能支持外摆，能制造偶遇，能让不同商户共享流量，能让人愿意拍照，也愿意坐下来。

公共空间一旦变成经营界面，商业就不再只是店铺里的事情，而是整个街区共同创造体验。

07 不同点一：鸿寿坊做"高频日常"，阿云朵仓做"社群事件"

虽然两者都采用了食集、文创、活动、市集，但底层侧重点不同。

鸿寿坊的第一关键词，是"日常"。

它位于上海成熟中心城区，周边居民、办公人口、交通条件、商圈基础都很强。因此它不需要完全依靠外来游客，它更重要的是把周边的高密度日常需求承接好。

所以鸿寿坊的逻辑是：
 - 用菜场和食集承接刚需
 - 用咖啡和夜酒延长时段
 - 用首店和老字号制造新鲜感
 - 用办公和社区人群提供稳定客流

它的经营重点，是把"平日流量"做稳。

阿云朵仓的第一关键词，是"事件"。

它位于贵阳观山湖新城，周边城市界面更开放，年轻人口和新消费氛围更强，但它不像上海成熟社区那样天然拥有超高密度的日常步行客流。因此，它需要通过活动、节庆、社群、演出、滑板、咖啡节、精酿节等内容不断制造来访理由。

所以阿云朵仓的逻辑是：
 - 用空间美学形成第一轮传播
 - 用贵州风味和主理人品牌形成消费内容
 - 用社群活动形成复访
 - 用酒店和演艺经济承接外来客群

它的经营重点，是把"事件流量"做成持续关系。

这就是两者最大的不同：

鸿寿坊是"日常驱动型社区商业"。
阿云朵仓是"社群驱动型生活方式商业"。

08 不同点二：鸿寿坊更像资产经营，阿云朵仓更像品牌孵化

从城市更新商业模式看，鸿寿坊更接近"资产经营模型"。

它有办公楼，有商业街区，有成熟商圈，有可持续租金，有资产增值逻辑。它通过商业激活提升办公价值，通过办公人群反哺商业消费，通过片区活力带动区域资产价值。这是一种典型的"商办综合体更新"逻辑。

阿云朵仓则更接近"品牌孵化模型"。

它的核心资产不是单纯租金，而是一个可被传播的生活方式品牌。它通过主理人品牌、艺术活动、青年社群、酒店旅居、节庆活动，把原本低效的配套空间改造成一个城市生活方式IP。

所以：
 - 鸿寿坊更重"稳定现金流"
 - 阿云朵仓更重"内容影响力"

鸿寿坊的长期价值，是把一个成熟城市中心里的存量资产经营得更有效率。

阿云朵仓的长期价值，是把一个非标空间变成城市青年文化和文旅消费的新入口。

09 底层模式：小体量存量空间的"内容型商业更新"

把两个案例抽象出来，可以形成一个很清晰的底层模式：

小体量存量空间的激活，不是先做大招商，而是先构建一个可持续的人群关系系统。

这个系统大致由五个部分构成：

第一，高频入口。
 餐饮市集、生鲜小吃、咖啡酒馆、地方美食，是最容易建立到访理由的内容。它解决的是"为什么今天要来"的问题。

第二，非标场景。
 老里弄、洞穴村落、人工湖改造、滑板场、小剧场、外摆街巷、天窗中庭，这些空间不是标准商场复制出来的，而是具有识别度的非标场景。它解决的是"为什么这里不一样"的问题。

第三，主理人品牌。
 小而美品牌、地方小吃、街头老店、青年文创、宠物友好、手作零售，不一定能单独承担大面积租金，但它们能共同形成项目的温度和人格。它解决的是"为什么愿意逛"的问题。

第四，活动运营。
 市集、放映、脱口秀、音乐、展览、读书会、滑板、精酿节、咖啡节，这些活动让空间不断更新。它解决的是"为什么下次还来"的问题。

第五，资产闭环。
 鸿寿坊依靠商办联动、租金收入、办公价值和片区提升形成资产闭环。阿云朵仓依靠酒店旅居、商业租金、活动消费、城市文旅流量和品牌影响力形成内容闭环。它们路径不同，但都必须回答同一个问题：更新投入如何持续回收？

所以，这类项目的真正模式，不是"餐饮+文创"这么简单。它应该被理解为：

以食集作为高频入口，以非标场景作为流量入口，以社群活动作为复访机制，以主理人品牌作为内容供给，以办公、酒店或片区资产作为收益底盘的城市更新经营模型。

10 对其他城市更新项目的五点启发

第一个启发：小体量项目不要盲目做购物中心。

很多存量底商、办公配套商业、酒店附属商业、低效街区，本身面积不大、铺位不多、动线不标准。如果硬套购物中心逻辑，很容易陷入"大品牌进不来，小品牌撑不起，租金上不去，客流留不住"的困境。

鸿寿坊和阿云朵仓说明，小体量项目更适合做"小而密、小而美、小而有内容"的商业。

第二个启发：餐饮不是低端业态，而是组织人群的入口。

过去很多项目觉得餐饮太多会拉低调性，但现在恰恰相反。真正有生命力的餐饮市集，可以承接一日三餐、朋友聚会、夜间消费、地方风味和社交传播。关键不在于餐饮比例高不高，而在于餐饮有没有层次、有没有特色、有没有运营能力。

第三个启发：文创不能只卖产品，要形成精神标签。

阿云朵仓厉害的地方，不是简单引入文创店，而是把"贵州风土、青年野生、理想之地"做成精神标签。鸿寿坊也不是简单卖海派文创，而是把"精致烟火气、理想的附近"做成上海社区生活方式。

第四个启发：活动不是营销费用，而是经营系统。

很多项目把活动当开业引流，开业后就停了。鸿寿坊和阿云朵仓的逻辑恰恰相反：活动不是临时热闹，而是持续经营的基础设施。一个小体量项目，如果没有持续活动，就很难持续制造来访理由。

第五个启发：要根据城市位置选择不同模式。

如果项目位于成熟社区、办公密集区、交通节点周边，就可以学习鸿寿坊，优先做"高频日常+社区复访"。

如果项目位于新城、文旅节点、酒店周边、演艺场馆附近，就可以学习阿云朵仓，优先做"事件引流+社群沉淀"。

同样是食集和文创，不能机械照搬。关键要看项目到底靠什么人群活下来。

结语：更新真正更新的是"人与空间的关系"

鸿寿坊和阿云朵仓给城市更新带来的最大启示，不是"大家都去做食集"，也不是"大家都去做文创"。

真正的启示是：

存量空间要重新活起来，必须重新建立人与空间之间的关系。

鸿寿坊建立的是附近居民、办公人群与老里弄之间的关系。

阿云朵仓建立的是青年社群、城市游客与贵州生活方式之间的关系。

一个把"日常"做得更精致，一个把"理想"做得更可参与。

它们都说明，城市更新不能只靠空间设计，也不能只靠招商填铺。一个项目能不能活下去，最终取决于它能不能形成稳定的人群、持续的内容、可复访的场景和可回收的商业闭环。

所以，鸿寿坊和阿云朵仓背后的共同模式，可以概括为一句话：

用餐饮解决高频，用场景解决传播，用社群解决复访，用运营解决持续，用资产经营解决回报。

这才是当下小体量城市更新项目真正值得学习的底层逻辑。

追更读具匠心，请点击关注

一名策规师的文旅策规｜城市更新｜自我成长的手记

作者：占晓松（ID：18201784120）

探索｜思考文旅经营 |城市更新问题，致力于让生活更美好。

如需探讨，欢迎来交流！