民营房地产企业反腐永远在路上，除了决心，还要选好路线。本文梳理了四种民营房地产企业最常出现的腐败情形，并提出了三点合规建议。
近期，互联网公司腐败、违规的信息密集地充斥在我们获取信息的各个渠道。
头部互联网公司反腐已经有计划有战略的贯穿在公司的每个部门、每个环节。
相比互联网公司的公开高调反腐，房地产公司的反腐工作往往是低调进行，却也在如火如荼的开展。
01 被偷吃的“奶酪”
“万达建立了一支强大的审计队伍，我个人在集团不分管具体业务，唯一管的部门就是审计部，审计部就相当于万达集团的纪委。这支队伍忠诚、严谨、能力强，在集团内树立了权威，具有很强的威慑力。
——王健林”
2019年8月30日，万达集团发布内部公告称，经集团审计中心查实，商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉区域原招商营运副总经理密某、黄冈万达广场原总经理付某、孝感万达广场原招商营运副总经理张某严重违反集团制度，向商户、供方及员工索贿，金额巨大，已涉嫌犯罪。
据有关报道，万达集团这起腐败案件事发地在武汉，涉及总金额高达近亿元，主要发生在华南运营中心总经理王某任职武汉期间，区域管理层联同地方单店，操纵投标、入股多家出租商户，且其在调任之后仍然收受中标单位的贿赂。
而此前在2018年同样在8月，万达集团中区营销总经理金姓和副总经理尹姓高管在北京建国门的万达总部被北京朝阳警方带走。
据相关自媒体披露，万达审计部门在接到相关匿名投诉后，从2018年4月开始就着手调查，共牵涉区域公司、集团公司20余人，集团高管个人非法所得金额高达千万元，被公司定性为是一起恶劣的高管群体作案。其中涉及到的最高职位是一位在万达任职17年的老臣，万达集团总裁助理高某，案发时已出逃美国。
并不仅仅只有万达重磅出击反腐。
2018年12月29日，雅居乐集团海南区域总裁简某因存在接受外部人员巨额贿赂等严重违纪行为被开除解雇，雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡某因利用职务之便承揽公司业务并损害公司利益而被劝退。
2019年5月21日朗诗集团发布公告指出，朗诗地产员工邓某在担任成都公司常务副总经理等职务期间，在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，司法机关现已对邓某采取逮捕强制措施。
这些消息的背后都有着各大公司监察部门的影子。
大型品牌房企的内部反腐已经是一项常态化工作，很多大型品牌房企例如万科、恒大等，都有相应的监察部门。
02 谁动了公司的“奶酪”
作为资金量最大的实体行业，在许多人眼里，房地产行业是一块“美味的奶酪”。
趋利性是人的本性，面对房地产行业庞大的资金，人的欲望是无穷的。
而房地产行业所涉及的领域众多，每一个环节都极其容易成为腐败的温床。
“公司内部设置了审计检查部门，那么多环节，买地、营销，工程采购，每个环节都可能滋生腐败我们公司每年因为审计开除的人大概有四五个，越大的公司审计出来的问题越多，有些爆出来了，还有很多就默默劝退了。
——某房企高管”
我们以民营房地产公司为样本，在法律数据库中对民营房地产公司出现的腐败案件进行检索和筛选，共得到695份刑事判决（2001年至今）。
涉及腐败的常见罪名有职务侵占罪、挪用资金罪和非国家工作人员受贿罪。
涉案金额动辄高达数百万元，甚至上千万元。
采购、施工、营销、客服、财务，每一个环节的腐败问题都触目惊心。
其中销售这一环节是民营房地产企业出现腐败问题的重灾区，在统计的刑事判决中占比达到25%。
“营销是最容易出问题的条线，营销费用一般占到一个项目的3%，很多时候都会通过供应商进行联合操作，或者是茶水费之类的方式。
——某top3房企高管”
项目部和财务部也是高发区，这些部门通常和供应商或租户租金直接打交道，在统计的刑事判决中分别占比达7%和14%。
统计数据中显示最容易出问题的是总经理级别的高管，其权利范围较大，极其容易出现利用权力寻租的情形，在统计的刑事判决中占比高达26%。
耐人寻味的是，公司的法定代表人及股东也频发“监守自盗”的情形，在统计数据中占比分别达12%和7%。
经过对695份判决数据的梳理和分析，我们总结了民营房地产公司在日常经营中有下面几种较为常见的腐败涉罪情形：
未经公司规定的程序擅自处理和使用公司的财产
违反公司的规定私自处理公司财产是最常见的腐败情形，除了职工利用职务便利将公司的财产占为己有外，还有有的法定代表人或者股东认为公司是自己投资的，自己使用公司的钱是不受约束的，甚至把公司的资产当作是自己的私人财产任意处理。
例如：
销售部门的普通员工或者主管销售部门的中高层员工私自将自己控制的账户作为公司收款账户，亦或是利用掌握客户信息的职务便利，冒充客户领取公司的相关礼品、补贴据为己有；
出纳、会计或者财务总监利用掌握公司网银账户及u盾的便利，私自从公司账户内转款或者收取钱款不入公司账户；
项目部的普通员工或相关主管人员私自处理项目施工材料、变卖公司资产，亦或是直接侵吞工程款。万达集团就曾被曝出项目管理人员私自收取商户管理费，建立小金库；
董事长、法定代表人、总经理等企业高管指挥下属直接从公司账户提取钱款供其日常消费、购房购车等个人使用、不经过股东会同意擅自从公司提取钱款以公司或者其个人名义借给他人或作其他投资。
上述行为往往涉嫌职务侵占罪或者挪用资金罪。
需要注意的是，若股东利用其职务上的便利随意处分其他股东的股权，则不仅仅是普通的民事纠纷，该行为涉嫌构成职务侵占罪，若并未利用职务便利，则很可能构成盗窃罪。
使用虚假合同、虚列开支、虚开发票等手段骗取公司财产
凭票如实报销是工作中的基本常识，而在现实中，部分普通职员、企业高管甚至是法定代表人为了从公司获取更多的利益，往往会使用虚假合同、虚列开支，虚开发票的手段从公司骗取财产。
例如：
员工向公司虚构额外开支，提供虚假合同，从而捏造根本不存在的开支从公司套取资金占为己有，或者与供应商串通提高合同价格从中侵吞差价。
上述行为往往涉嫌构成职务侵占罪。
若使用虚开的票据用以从公司套取资金，根据票据的真假、性质不同，可能同分别涉嫌构成虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪虚开发票罪、非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票罪；
若还存在私刻公章的行为，则还涉嫌构成伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪。
索要“回扣”
房地产行业业内人士称：拿回扣”在行业是一种很常见的现象。
例如：
员工利用其职务便利促成公司与供应商的合作而向供应商索要“回扣”，或在销售好户型的房屋时向客户索要“好处费”。
“我刚毕业那会做监理，供应商就会给我红包，希望我不审查出问题。
——某TOP30房企管培生”
据雅乐居内部的反腐文件显示，雅居乐集团海南区域总裁简某担任海南区域营销部负责人期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利。
上述行为是典型的商业贿赂行为，涉嫌构成非国家工作人员受贿罪。
“低报高销”
所谓的“低报高销”是指，员工私下提高销售价格，要求客户分两笔付款，公司规定的销售价的款项汇入公司，溢价部分汇入私人账户，亦或是利用职务便利捂盘惜售，控制房源，以虚假的身份信息或者与他人串通，通过职权以低价预定商品房再高价转卖。
这类情形大多出现在公司销售部。
例如：
“销售公司仅是个空壳公司，先付给万达一部分房款来获取房屋，转卖后的销售团队仍用的是万达原有的销售团队。”
据此前中国证券报报道，万达集团金姓和尹姓高管被抓很可能与万达安徽的项目有关，项目公司以销售去化有困难为由串通集团高管放宽审批权，将房子以极低的折扣卖给了外部供应商，从中赚取差价。
上述行为亦可能涉嫌职务侵占罪。
03 “奶酪”保卫战
“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”
房地产作为一个资金涌动的行业，面对金钱的诱惑，很难有人可以拒绝。
企业反腐归根结底还是“人”的问题，人性是公司管理中最复杂的因素。
健全且不断实时更新完善的制度是管理“人性”最有效的手段。
对此，我们针对民营房地产企业的反腐工作提出最为基础的三点刑事合规建议：
鸡蛋不放在一个篮子里
“分权而治”是企业反腐最根本也是最重要的制度。
不仅仅只是公司各部门“分权而治”，要细化到每个部门的每名员工都“分权而治”，比如对财务部门必须针对保管公司网银账户密码、U盾、支票这一事项作出严格的分权规定，尽量避免单人可以直接动用公司账户的资金的情况。
公司应当设计和制定一整套从上至下的、健全的“分权而治”的制度，且不断完善和细化，以做到“看起来所有人都说得上话，但实际上所有人都说不上话”的理想状态。
让一切信息透明化
房地产行业涉及的工作环节众多，这也就意味着员工私下做手脚的机会也很多。
搭建企业内部信息化系统是让内部信息流动透明化的有效举措。
严格管控每个环节的节点，监控每笔的资金流出和流入，每一个环节无论是申请还是审批的信息都公开化透明化，形成处处“留痕”的工作环境，这样即便是发生了腐败情形，也有线索可查，有踪迹可循。
专业的人做专业的事
建立专门的内部监察部门和内部审计部门独立已经是现在的企业合规管理的大趋势。
企业内部设立该类部门时，应当注意考查相关员工的背景履历，作出严格的规定。比如互联网头部企业京东反腐部门的员工都经过了严格的背景审查，并且不少员工之前都从事过公安、反贪以及其他经过专业训练的专职调查人员。
同时还可以设置相应的匿名举报渠道，制定完善的奖励机制，但必须注意保护举报人的一切信息，做到完全匿名化。
此外，企业还可以选择与外部专业团队合作，对企业开展定期驻场“合规体检”，对企业管理制度进行梳理，设计架构合规管理制度，定期开展审计工作，定期组织开展廉洁培训学习等。
04 找到最适合存放“奶酪”的环境
房地产行业已经由“粗放式”发展转向“精细化”发展，这一变化在倒逼民营房地产企业必须重新审视自己的内控制度。
如果企业不及时弥补制度漏洞，不考虑优化或重新设计制度以减少腐败问题，那么除了企业利润被蚕食外，更可怕的将会是企业形象一点一点的受损，最终可能品牌价值和行业形象被消耗殆尽。
分权而治、信息透明化和监察独立是民营房地产企业维护和促进自身可持续发展而不断努力的方向。
企业最终的目标应当是将制度化的反腐工作落到实处，将合规经营渗入公司的每一个工作细节。
但有人的地方，就有江湖，面对最为复杂的人性，内部反腐在未来很长一段时间里依然会是民营房地产企业需要不断解决的难题。
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文案 | 刘慧娴
排版 | 刘慧娴
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