全国房地产去库存或需五年九个月- 大数跨境

赏房宝鉴

2016-04-14

导读：2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%。

　　2015年，在“促消费、去库存”的总基调下，供需两端宽松政策频出促进房地产市场量价稳步回升，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%。在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得了优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，市场领先优势进一步扩大。强企业市场份额持续扩大。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。

　　中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，产生了2016中国房地产百强企业“综合实力TOP10”“规模性TOP10”等细分数据。综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4%，行业地位不断巩固和提升。

　　有分析指出，我国房地产在经历了多年高速增长之后，现在进入了一个深度调整时期。当前全国房地产去库存的压力很大，以住宅为例，现在全国建成待售的房子是7.18亿平方米，在建即将竣工的房子有73亿平方米，加在一起超过80亿平方米，按照去年的销售进度，需要五年零九个月才能消化掉这些房子，如果加上已经出让的土地将要建成的房子，这个去库存时间可能会更长。

　　房地产市场从去年下半年开始回暖，今年前两个月房地产投资同比增长3%，较去年提高了两个百分点；房屋销售面积同比增长28.2%，去年是增长6.5%；房地产的销售额增长48.6%，而去年是增长14.4%。

　　房地产企业在“十三五”期间面临着众多创新机遇，包含三点：首先，以去库存为核心的房地产改革，短期来看，通过去库存、调结构、破需求，有利于市场的鼓励，目前成效开始显现。从长远看，推进供给侧改革，要营造一个环境，让没有竞争力的房地产企业退出市场，让有竞争力的优势企业获得更大的发展空间。第二，推进供给侧结构性改革，目标是要提升行业的品质，创新行业的价值，更好地满足老百姓消费需求的变化。第三，老百姓收入的提高和消费的升级。党的十八大报告提出到2020年，我国城乡居民人均收入翻一番。

　　随着老百姓收入的提升，有购买力的需求和个性化的需求，规模就会快速扩大，更多消费者对绿色、智能的应用就会越来越突出，优秀的房地产企业必然从中获得更多发展机遇。

房价5个月连跌逾10% 香港楼市怎么了？

消息来源：新京报

　　香港楼市的下行风险，除受经济社会活力不足，全要素生产率持续走弱等因素影响外，还与香港运行的货币发行局制度直接相关。此外，香港的楼市制度也是羁绊。

　　近日，香港金管局在发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出，由于金融市场波动加剧和经济增长动力减弱，住宅物业自去年下半年开始转趋疲弱，楼市下行风险有增加的迹象。

　　香港特区政府差饷物业估价署的最新数据，显示了楼市不断增加的下行风险：2月份香港私人住宅的售价指数报272.8点，与2014年10月水平相当，环比下跌2.19%，同比下降6.42%。且自2015年10月以来，香港私人住宅的售价指数已连跌5个月，累计下跌10.88%，同时住宅成交量在去年下半年下跌了26%。今年复活节长假期间，香港楼市新盘成交量更是大减80%。羸弱的楼市已直接传导至香港的土地市场，今年2月12日，香港地政总署公告显示，春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段的住宅用地，与去年9月出让的同一地段的地块相比，价格大跌了66%。

　　去年下半年以来的香港楼市，与内地一线城市的走势，尤其是上海、深圳等一线城市房价的疯涨，可谓冰火两重天。同样面临经济增速下行压力、金融市场波动等影响，为何有着不一样的境遇？相信人们会找到一千个理由论证这种差别。不过，当前寒意迭起的香港楼市，确实可作为内地之镜，而非急着寻找各种理据，撇清两者的关系。

　　首先，香港楼市的下行风险，除受经济社会活力不足，全要素生产率持续走弱等因素影响外，还与香港运行的货币发行局制度直接相关。香港采取的是严格的联系汇率制，与美元是直接挂钩，自身无法行使独立的货币政策，其货币政策周期跟美联储是同步的。因此，面对经济减速、内生增长动力不足等，香港无法通过汇率手段来调整支出政策和支出转换政策。也正因此，风险最终将转移到金融市场和房地产市场。目前，伴随着美联储步入加息周期，这也预示着香港楼市的下行风险或才刚刚开始，其市场冲击有多大，要看美联储加息政策的频率。

　　其次，香港楼市的下行风险，甚至香港经济内生动力不足，香港的楼市制度都是最大的羁绊。香港土地实行的是严格的拍卖制度，这可看作是一种典型的不动产“做市商制度”。严格的土地供给管控，让香港的不动产市场具有明显的单向市特征，即香港楼市存在很强的正反馈势能，负反馈功能却明显不完善，是香港房价既受到美联储货币政策周期的影响，又受到特殊的挂牌卖制度影响的重要原因，同时也是香港房价相对超越香港当地全要素生产率的因素之一。

　　当然，香港房价超越香港全要素生产率的长期趋势，也是压制香港经济转型和导致香港实体经济空心化的主要原因之一。即相对高企的房价，抬高了香港经济的运行成本，持续压缩着香港实体经济，以及香港经济内部的创新发展空间(从香港创业板的“鸡肋”可见一斑)，导致香港经济如今更类似于一种金融掮客式躯壳。

　　参照香港拍卖土地制度构筑而起的内地土地市场和楼市，在楼市的表现上，实际与香港有着内生的相近性。近年来，上海、深圳等一些城市房价的高温，已不同程度地出现了劳动力和企业的“逃离”现象，这实际上也是由于房价抬高当地经济运行成本的一种挤出效应。

　　由此可见，我们在议论香港楼市的下行风险之时，有理由以香港楼市为镜，警惕内地空中楼阁化的房价行情的风险，反思引导家庭部门加杠杆的思路，能否在整体经济去杠杆、去库存上，哪怕起到扬汤止沸的效果。因此，当前不仅需要评价楼市调控政策的得失，更应该从土地市场制度，乃至整个不动产制度体系，进行一场伐毛洗髓的供给侧改革。

调查称一线城市涨薪幅度连续3年低于二线城市

消息来源：深圳新闻网

　　据某人力资源机构调研中心近期数据显示，连续三年来，二线城市的调薪幅度要超过一线城市，并且薪酬涨幅差距正在呈现扩大化趋势，且一线城市调薪的增幅也创下新低。

　　2015年中国的总体薪酬有所增长，达到8.0%，相比2014年8.6%有所减少，在总体调薪趋势上呈现节奏型放缓。这主要由于整体的经济环境相对趋稳，同时中国企业薪酬已过了快速增长时代，可预计未来的薪资涨幅，无论是企业的实际承受能力还是薪酬本身的水平，都将趋向逐步放缓的薪酬水平。从2016年第一季度的企业预计情况来看，预测企业调薪仅为7.4%，比2015年底预测的7.9%下降了0.5%。

　　一线城市的调薪幅度表现不佳，调薪增幅也创下了新低。调研发现，2015年一线城市调薪幅度在7.8%，预计今年将降低到7.0%。数据显示，一线城市的调薪幅度已经连续三年在下降，2013年8.60%，2014年降到8.30%，2015年为7.80%。

　　二线城市的调薪幅度依然高于一线城市，且呈现薪酬涨幅差距扩大趋势。2014年、2015年二线城市的调薪幅度都稳定在9.00%，而一线城市却从8.30%下降到了7.80%。专家分析认为这种现象存在的原因是，一方面，许多二线城市招商政策利好，吸引不少行业企业向内迁移或新建，如传统高科技、互联网、金融等。另一方面，企业在从一线迁移二线过程中，为了吸引骨干人员回到二线发展，也会提供具有吸引力的迁移政策、薪酬水平相比一线无落差或落差不高的管理方式，以能够让企业稳定迁移。

　　从企业调薪趋势，行业分化现象明显，新兴金融业和高科技行业顺应行业发展良好态势，成为调薪率的排头兵。新兴金融2015年调薪率达到11.4%，远超全行业（8.0%）平均水平，预计今年的调薪率仍是小幅上扬，达到11.5%。互联网的调薪率从去年的11.2%，预计今年上涨到11.8%，行业状况乐观。

　　传统行业中，医药行业调薪率较为抢眼，去年达到了9.2%，预计今年在9.0%，同样超过全行业的平均水平。与此相反，制造业、房地产业均面临产能过剩等问题，房地产业去年调薪水平低于全行业平均水平，仅为7.4%，预计今年受政策暖市的影响，会有小幅上调，达到7.8%。制造业的调薪率属于垫底，去年调薪率为7.5%，今年预计只能达到6.0%。

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