这两天，有一个新闻在楼市炸开了。
温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
根据报道内容看，这个“三分之一”，是按现在重新评估的当前土地价格续费。而这个评估价格恰好大体相当于这些房子现在房价的三分之一。
土地使用权年限到了，该如何续期？真的要花费高额费用才能重新办理土地证吗？国土部方面是否有宣传和提醒义务？对收入偏低群体，是否有优惠政策？
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时，对上述问题进行了一一回应。
Q1:为何会出现上述问题？
据张少清介绍，这要从国家土地政策讲起。
1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。
《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。
为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
Q2:出让年限到期后，应当如何续期？
张少清介绍称，《中华人民共和国物权法》(下简称《物权法》)第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。
到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
也有专家根据法律条文分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有所有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。
Q3:100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右？
张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。
土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候，就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。
在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。
Q4:国土部方面有没有尽到必要的宣传和提醒义务？
张少清表示，国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，应该是深入人心的，社会公众应当知晓。
而面对“土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况”这个问题，他表示，目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。
Q5:对工薪阶层/收入偏低群体，是否有减免等优惠政策？
面临20年期限到期或即将到期的市民，多半为工薪阶层，甚至不乏收入偏低群体，一次性缴纳高额土地出让金对他们而言，是个不小的负担，当中还有人事从房地产开发商或他人手里买过来的房子。对于上述群体，国土部门方面，有没有减免等优惠政策？
对此，张少清表示，温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。
当地国土局也在研究这个问题，并采取了三个做法：
一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，到目前为止还没有收到很明确的答复；
二是温州国土资源局也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；
三是对于现在想要续期的市民，当地国土资源局随时欢迎，并给予优先办理。
续缴土地使用费，应当按什么标准呢？真的是要缴纳物业价值的三分一甚至二分之一吗？或者按温州市国土局土地利用管理处处长张少清的说法，至今没有制度上无法突破或者没有很明确的答复吗？
答案是否定的。
成功的案例，深圳已经有了，而且就是今年发生的事情。
3月24日，新浪乐居报道，深圳市福田区一小区业主把产权年限从50年申请至70年，房子从原来680万的挂牌价，调整为710万。今年一月份向深圳市规划和国土资源委员会提交递交地价延期申请，2月底拿到批复后涨价。
深圳这一案例，从本质上看，与温州并无不同。在4月1日深圳实施新的评估价之后，该小区评估单价为4 .4万元，即评估总价为354.5万元。续缴20年的土地使用费44940元，仅占评估价的1. 26%。这一比例是合理的，也是务实的。
由于历史遗留问题，深圳在同一个小区中，存在年限不同的房源。对于这些20世纪80年代至90年低初建设的安居房、公司福利房、经济适用房等存在同小区不同年限的情况，可递交延期申请。官方回复，约20个工作日可得到批复。
温州碰到的问题在国内属于先例。如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。
而随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗？
有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。
为此，专家建议可行的解决路径有两种：
第一， 大幅度降低“续期”的土地出让金，因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金；
第二， 以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
不管将来政策如何，不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。
本文由《楼市》杂志社独家撰稿
