2026年3月16日，一段在抖音上疯传的视频，把万科再次推到了聚光灯下。
镜头前，隆基集团创始人李瑞斌——一位西安市人大代表，一字一句地数落着合作伙伴西安万科的“罪状”：恶意侵占公司控制权、违规挪用数十亿项目资金、非法修改公司章程罢免董事长。语气里透着一股被逼到墙角的决绝。
这不是万科第一次被合作方公开举报。此前，烟台十余家本地房企已连环举报万科涉嫌偷逃税款、转移利润；武汉中恒集团更是三度发声，指控万科在合作项目中“空手套白狼”。短短数月，从烟台到武汉，从武汉到西安，一场针对万科的“合作方清算潮”正在上演。
曾经喊出“活下去”的行业优等生，为何如今成了合作伙伴口中的“野蛮人”？这些集中爆发的举报背后，究竟隐藏着什么深层逻辑？
一、三地举报：惊人相似的剧本
梳理烟台、武汉、西安三地的举报内容，会发现一个惊人的共性——剧本几乎一模一样。
烟台模式（2024年1月-11月）：烟台百润置业等10家公司联合举报，指控万科在合作项目中，利用控股股东地位，通过伪造施工项目、虚增工程量、篡改结算数据等方式转移利润，侵害小股东利益，涉及金额高达7.48亿元。
武汉模式（2025年12月-2026年2月）：武汉中恒集团持续举报，指控万科在五里墩项目中，以“抽贷”手段胁迫，以超低价获得价值最高的B地块；在项目实现近80亿元销售回款后涉嫌逃税19亿元；无证施工收到17次停工通知后仍在继续。
西安模式（2026年3月）：隆基集团创始人李瑞斌实名举报，2015年与万科合作开发“万科城市之光”项目，2016年已全额清偿所有借款本息，但万科拒绝归还股权和公司控制权；以虚假工程款名义，将项目公司数十亿售房资金违规划转至万科总部；2025年11月单方面修改公司章程，罢免隆基委派董事，免除李瑞斌董事长职务。
这三个案例，勾勒出一幅清晰的图景：在房地产上行期，万科凭借品牌和资金优势，以“合作开发”之名快速扩张；而当市场下行，利润收缩，这些合作项目就成了万科的“提款机”和“止血包”。
正如一位业内人士所言：“万科超过六成的项目采用合作开发模式。以前大家忙着分钱，哪有空计较谁多占点便宜？现在市场冷了，昔日的‘战友’瞬间变成了‘仇敌’。”
二、“影子万科”：隐藏在幕后的利益迷宫
如果说合作方举报是浮出水面的冰山，那么水面之下，还有更庞大的利益网络。
清流工作室的调查揭示了一个被称为“影子万科”的复杂体系。以博商资产管理有限公司及其子公司为核心的“博商系”，由万科高管层控制，却游离在万科的控制之外。
这些“影子”公司的操作手法令人咋舌：
先拿地，再倒卖：博商系公司先行拿下土地或项目，在短时间内再卖给上市公司万科。从北方省份到珠三角，甚至在万科大本营深圳，都有这样的案例。2020年，博商系在深圳龙华区拍下一地块，次日即将一半股权转让给深圳万科。
影子参股，占用资金：博商系频繁在万科的合资公司股东列表中出现，而这些影子公司参股的项目公司，似乎更容易获得万科慷慨的资金支持。据2023年峰值数据，博商系投资的其中一家顶层持股公司，旗下至少6家项目公司获得万科超过20亿元的资金，合计在万科账上形成约167亿元其他应收款。
关键问题是：万科为何不自己出面参与土地竞拍，而要时隔数月从影子公司手中接盘？接盘时是平价、跌价还是溢价？这些影子公司的高管常年同时在万科任职，它们究竟是独立的商业实体，还是万科高管用于流转土地的“壳公司”？
这些问题，阳光照不到。但万科的财报留下了一丝痕迹：2018年以来，其他应收款一直维持在2000亿元以上，2024年及2025年，万科对这些应收款计提了巨额减值损失。
三、财务“大清算”：亏损820亿的真相
合作方举报的集中爆发，恰逢万科陷入前所未有的财务困境。
万科2025年业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元——创下A股历史上上市公司单年最大亏损纪录。2024-2025两年累计亏损达1314.78亿元，已接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍。
亏损的主要原因是什么？
其一，开发业务量价齐跌。2025年前三季度，房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，主业几乎无利可图。
其二，大规模资产减值计提。仅2025年前三季度，就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。
其三，债务压顶。截至2025年9月底，万科有息负债总额高达3629亿元，其中一年内到期的短期债务约1513亿元。而账面货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43。
2026年，万科迎来偿债高峰。仅4月至12月，就有约150亿元资本市场债务到期-5。2026年1月，万科艰难推动三笔合计68亿元债券的展期，方案被业内称为“割肉式”让步：对每个账户先兑付不超过10万元，剩余本金的40%立即兑付，剩余60%展期1年。
当一个企业自身现金流告急时，那些被控制的合作项目公司，自然就成了最先被盯上的“血包”。 这或许能解释，为何万科宁可撕破脸，也要霸占隆基的股权、挪用烟台项目的资金、侵吞武汉项目的利润。
四、管理“大换血”：后郁亮时代的动荡
2026年初，万科一纸公告宣告了服务公司长达36年的核心人物郁亮正式到龄退休。原董事长郁亮、总裁祝九胜相继辞职，深铁集团全面接手，15位具有深圳国资背景的高管入驻总部及核心区域公司。
然而，这场管理层的“大换血”并未带来稳定。相反，高层动荡堪比谍战剧：辛杰的失联与辞职、祝九胜的“身体原因”辞职及其后被采取强制措施、肖劲等地方大员的落马。
国资全面接管，意味着什么？
一方面，大股东深铁集团持续输血——截至2025年三季度末，已累计向万科提供超过300亿元股东借款。但另一方面，深铁自身也已出现亏损，支持能力并非无限。2025年11月签署的贷款框架协议显示，2026年6月30日前剩余可借款额度仅22.9亿元，且所有新增借款均需万科提供抵质押担保。
“无限输血”模式已经终结。
在新旧交替的权力真空期，内部管理的混乱可想而知。一位接近万科的人士透露：“现在公司上下人心惶惶，战略摇摆不定，该签的字没人敢签，该做的决策没人敢做。”这种局面下，历史遗留问题的爆发，几乎是必然。
五、合作模式的“大清算”：行业下行期的必然
万科这轮合作方举报潮，放在更大的行业背景中看，其实是一场对“合作开发模式”的集体清算。
过去二十年，房地产行业的黄金时代催生了一种特殊的合作模式：品牌房企出品牌、出管理、出资金渠道，地方中小开发商出地、出关系、出资源。大家各取所需，共享红利。
但这种模式有两个致命缺陷：
第一，权力结构天然失衡。 作为强势的品牌方，万科在合作项目里向来是说一不二——管钱、管人、管销售，合作方往往只能当个甩手掌柜。这种失衡在顺境中被掩盖，在逆境中却会被放大。
第二，利益分配机制缺乏透明度。 正如烟台举报者揭露的套路：万科设计出一种“空手套白狼”的模式，自己不提供资金，而是以项目公司的名义借入高息资金，借贷资金来源于万科或明或暗的关联方。这样一来，合作项目需要支付高额利息，导致微利甚至亏本，中小开发商无法获得分红。
当房价持续上涨时，这些都不是问题——大家都有钱赚，没人会计较分多分少。但当市场下行，销售回款放缓，资金链紧绷时，昔日的“战友”瞬间变成“仇敌”。作为强势方的万科，自然优先保障自己的利益，而合作方则成了最先被牺牲的对象。
正如一位观察者所言：“万科那套赖以成名的‘合作开发’模式，以前是它快速扩张的法宝，现在倒成了雷区。”
六、尾声：一个时代的终结
2026年3月，当李瑞斌在抖音镜头前逐一列举万科的“罪状”时，他的语气里透着一股悲壮。
他说，隆基集团早在2016年就已全额清偿所有借款本息，按照约定，万科理应立即归还股权和公司控制权。但万科没有。
他说，项目公司数十亿售房资金被违规划转至万科总部，目前资金去向不明。
他说，2025年11月，万科单方面修改公司章程，罢免他委派的董事，免除他的董事长职务。
“恳请住建、税务、司法等各级监管部门立即介入彻查，要求万科立即停止相关行为，全额归还被挪用的数十亿元项目资金，归还公司控制权。”李瑞斌的呼吁，代表着无数中小合作方的心声。
而万科方面，截至本文发稿，仍未就西安举报事件作出公开回应。
沉默的背后，或许是无言以对，或许是无力回应。
对于万科而言，这是成立以来最大的危机。820亿亏损、3629亿债务、966起司法案件、2140条深度风险、超20亿元股权冻结……每一个数字都触目惊心。
但更值得深思的是，这一切并非偶然。它是万科“高杠杆、高周转”发展模式的必然结果，是合作开发模式在行业下行期的集中清算，是一个企业为过去二十年野蛮生长付出的代价。
有人说，万科的跌落，标志着一个时代的终结。那个靠品牌霸权、资金优势、合作模式快速扩张的房地产黄金时代，已经一去不复返了。
而对于整个行业而言，万科案例提供的教训是沉重的：契约精神不能靠市场红利维系，商业模式不能建立在权力失衡之上，企业发展不能以透支信誉为代价。
当潮水退去，谁在裸泳，一目了然。
（本文基于公开信息综合分析，不代表任何机构立场。万科相关指控仍有待监管部门调查核实。）