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法释〔2026〕12号
本文由李永安律师 杨洁律师解读
（2026年3月17日最高人民法院审判委员会第1969次会议通过，自2026年6月30日起施行）
为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，依法保护当事人合法权益，维护建筑市场秩序，促进建筑业高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。
第一条 建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
解读：必须招标工程项目的细化规定主要为《必须招标的工程项目规定》《必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定》以及相应实施工作的通知等，主要包括：1、全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目；2、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；3、关系社会公共利益、公众安全的大型基础设施、公用事业项目；4、前述工程中，单项合同估算价在400万元以上的施工、200万元以上的重要货物采购、100万元以上的勘察、设计、监理等服务的采购；等。
本条进一步放宽了关于必须招标但未招标工程的认定标准，对于合同订立时应当招标、但起诉时不再必须招标的工程，并不必然作无效认定。
第二条 在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
解读：细化了串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的表现形式。
《征求意见稿》原规定当事人以上述行为违反招标投标法禁止串通等规定主张合同无效的，法院应予支持；此处改为法院有权直接认定无效，含有认为有权主张合同无效的主体不仅限于招投标当事人还包括其他利害关系人之意。
第三条 建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
解读：本条是对挂靠施工领域的重大变动。根据本条，借用资质的一概不支持支付挂靠费、使用费，不设置另有约定的除外条款、或区分被挂靠人是否进行施工管理的不同情形。
《征求意见稿》中，除了挂靠行为，还将转包行为纳入到不支持转包费用的范围，但正式稿予以删除，表明在工程转包领域，仍有支持转包人收取转包管理费的空间。
第四条 借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
解读：司法实务中已有大量类似裁判实践，以发包人对挂靠行为是否知情作为区分依据，发包人不知情，则挂靠人无法直接向发包人主张责任；发包人知情的，则发包人与挂靠人直接形成事实施工合同关系。
第五条 借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，租赁设备等，相对人请求该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条关于表见代理规定的，人民法院应予支持。
解读：被挂靠人不仅无法收取挂靠费、管理费，反而还承担表见代理情况下对外支付材料款、设备款的风险，体现了司法解释对挂靠行为坚决否定的司法态度。
第六条 承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
解读：本条是对转包领域的重大变革。本条终结了自2005年1月1日施行的原施工合同司法解释（法释〔2004〕14号）第26条开创的实际施工人突破合同相对性向发包人主张工程款的权利。
该权利自设立以来，虽然在司法实务中经过扩大解释（多层转包、分包人均可向发包人主张权利）、限缩解释（新施工合同司法解释一出台后，最高院民一庭规定仅限于单层转包或分包的实际施工人有此权利），在本解释生效后正式退场，也标志着最高院对工程领域挂靠、转包乱象开始进行司法制度层面的清理。
《保障农民工工资支付条例》为农民工主张工资提供了有力的制度依据，实际施工人的概念和突破合同相对性的权利将逐渐退出历史舞台。
第七条 借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
解读：对新施工合同司法解释一第44条的扩大解释，将挂靠人也纳入了代位权行使范畴中。
第八条 参与工程建设的农民工依据《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条关于保障农民工工资支付的规定，请求建设单位和施工总承包单位、分包单位等施工单位先行垫付、先行清偿或者清偿拖欠工资的，人民法院依法予以支持。
解读：系对《保障农民工工资支付条例》在司法解释层面的落实，正是有该条例为农民工讨薪提供了制度支撑，才有了清理实际施工人突破合同相对性权利的基础。
第九条 建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。
解读：固定价格情况下，单价原则上不作调整，但另有约定或符合情势变更除外。
第十条 采用固定总价的建设工程施工合同解除后，当事人就质量合格的已施工部分工程价款没有约定且不能协商一致的，人民法院可以参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定承包人已施工部分工程价款占全部工程价款的比例，并以该比例乘以合同约定的固定总价确定承包人已施工部分工程价款。
解读：本条确定了固定总价合同中途解除情形下的工程价款确定方式，明确以工程款作为比例依据，统一了司法实务中以工程量、工期等认定已完工程造价的不同意见；已完工部分造价则按照定额计价方案灵活确定。
第十一条 民法典第七百九十三条第一款中的“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款金额、计价方式、支付时间、调整方法和结算方法等相关内容。
解读：明确了合同关于工程价款的约定的相应范围，与工程款有关的约定均具有可参照性。
第十二条 建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。
解读：认可施工合同无效情形下结算协议的效力，不仅是发承包人之间的，还包括与转包、违法分包人之间达成的结算协议。
第十三条 发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
解读：本条明确了审计结果或评审结果并不当然具有结算依据的效力，应当以合同约定作为适用前提，而且规定了超过一年未出具、结果与合同约定不符时的例外情形。
对于接受审计的发包人，应注意在合同中约定以审计结果或评审结果作为结算依据，并且应当督促审计机构在合同约定范围内（最长一年内）出具结果。
第十四条 建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。
建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。
解读：本条规定了承包人未完工退场时质保金的处理方式，厘清了实务中的相关争议。
承包人未完工退场，包括施工合同有效情况下中途解除、以及施工合同无效情况下未完工（无效合同不存在解除）。
质保金的计算基数确认以承包人应得工程价款为准，而非以合同总价款或工程总造价为依据。质保金返还期限从承包人退场之日起算，而非以工程最终完工时起算。
第十五条 建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。
承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。
解读：明确了承包人负有移交现场和资料的义务；删除了《征求意见稿》中要求承包人对施工部分承担保修责任的规定。
承包人退场时，如对施工内容有争议，发承包人双方均可就施工界面申请证据保全。
第十六条 因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
解读：本条明确了发包人向承包人主张质量修复费用的构成要件：（1）发包人应先行通知承包人；（2）承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定；（3）发包人已实际修复，并发生合理修复费用。
第十七条 承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
解读：本条明确建设工程价款优先受偿权，属于判决主文内容，而且判决时应写明工程价款数额及相应工程，不得简单写享有优先受偿权，以免后续执行争议或衍生讼累。第二款进一步明确停窝工等损失、工程价款之外的索赔项并不属于优先受偿范围。
第十八条 承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）承包人施工的工程质量合格；
（二）建设工程可以折价；
（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
解读：本条明确折价金额也可以作为优先受偿权的依据，除了工程质量合格、建筑工程可以折价之外，增加了发包人经催告后不付款、折价金额与折价时价值相当的条件，折价时建设工程的实际价值，可能需经司法评估确定。
第十九条 建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
解读：本条明确了建设工程价款债权的受让人也有机会享有优先受偿权，裁判因素包括受让人已支付了合理转让价款，保护了承包人以及承包人背后的建筑工人的利益。
第二十条 建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。
解读：类似于担保物权的物上代位性，本条明确了优先受偿权的物上代位性，承包人对建设工程毁损、灭失或者被征收后的价值替代物仍有优先受偿权。
第二十一条 建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
解读：继新施工合同司法解释一明确建设工程价款优先受偿权优先于抵押权、将行权期限从六个月扩大到十八个月后，本条进一步放宽了承包人行使优先受偿权的条件，将发包人应付工程款的期限明确为协商后的给付日期、结算协议约定的给付日期等。
第二十二条 人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
解读：该条进一步体现了最高院打击挂靠、违法发包、转包、违法分包等行为的力度，明确法院应当及时通报移送给行政主管机关和刑事侦查机关。
第二十三条 本解释自2026年6月30日起施行。
本解释施行后，人民法院新受理的一审建设工程施工合同纠纷案件，适用本解释。
本解释施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。
解读：本解释自2026年6月30日施行。
司法解释的适用范围具有灵活性，本条明确本解释施行后的新受理案件适用本解释，而本解释施行后尚未审结的案件，不适用本解释，与2004年原施工合同司法解释的适用范围一致；而2019年2月1日起施行的施工合同司法解释（二）规定，施行后尚未终审的案件适用该解释。
本次解释修订范围较广，与原有的司法解释和司法实务有一定区别，故适用于新受理案件，以减少对未结案件审判的影响。
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