过去十年间，我们通过发放贷款、增加杠杆的方式，增加社会流动性，促进资本的再生产，也带来债务上较大的负担。经济齿轮环环相扣，企业必要的营收是减轻自身债务负担、防止企业破产最重要的保护伞。
然而一场肆虐全国的疫情使经济遭受巨大冲击，对各行各业的营收都造成肉眼可见的负面影响，资金链断流促使不良率和不良规模上涨的概率增强。武汉作为重灾区，受到了严重冲击，本文将重点解析武汉不良资产现状以及未来发展趋势。
从空间上看，湖北省地处我国中心，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用；从交通来看，武汉作为中部地区核心交通枢纽，人口往来密切，汉口火车站离疫情的发源地华南海鲜市场的距离不足1000米，步行不超过15分钟；武汉在经济上也具有重要地位，是长江经济带的中游核心城市。
春节带来的流动刚需为病毒的扩散提供载体，全国各地相继出现病例，经济遭受重创。
从工业房产标的物的来源来看，工业房产多为工业企业破产后资不抵债，将企业用于生产的资本变卖还债。湖北省作为中部的工业大省，手机零部件供应链、汽车等一系列轻、重工业均在武汉设立了工厂，受疫情影响，企业无法开工，员工工资无法负担，而原先积压的大量订单也无法完成。尽管已经拥有的固定成本如工厂、机器等生产资料在长期来看，平均数额较低，但工资等浮动成本依然是企业的心头大患。
在别的省份陆续开工的背景下，湖北省企业及在湖北设立工厂的企业无法顺利抢占市场，短期来看工业企业资金链压力提升，企业破产的概率增强，工业房产标的物挂拍率可能受此影响有所上涨；长期来看，供应链市场被挤压，其他省份供应商抢占市场，企业业务回温较慢，给企业长期发展也带来了压力。
武汉市经济体量中汽车工业占比较高，在外部需求弱，市场竞争激烈；内部无法复工，亏损在所难免以及库存不足等内外两难下，我们可以预见一季度武汉汽车工业增长率大概率会呈断崖式下跌，而且汽车产业配套比较固定，因此对上下游的影响是同步的，拖累整体工业生产放缓。
除汽车工业外，光电子信息业及医药制造业等制造行业也是武汉的重要支柱产业。光电子信息业由于生产自动化程度高，受到复工延迟的影响较小，同时由于近些年这类企业受到政府扶持力度较大，整体现金流较为健康。医药制造业除了得益于疫情相关的生产获得明显提升外，日常药品和其他产品的生产受到一些影响，但整体处于可控范围。
武汉市近两年工业房产类供应量较少，2018年仅有71笔，2019年为116笔；成交率分别为11.27%及17.24%。该房产的司法拍卖市场点击量及成交价都在走低，2018年每个标的物平均有2507次的点击量，成交均价为6960元/m2；而2019年仅有794次点击量，成交均价低至4050元/m2。
结合疫情对制造业的影响，我们认为：网络司法拍卖工业房产拍卖数量将会上升；成交可能存在滞后性，短期内该类标的物成交率大概率将会下探，但中长期随着资金回暖，成交量或有上升。
从商业房产的标的物来源看，商业房产多为零售、酒店及餐饮的企业无法维持经营，将所拥有的商铺抵押拍卖。还有一部分是个人破产，投资者所拥有的名下收租的商铺被查封，通过司法拍卖还债。
据最新消息，湖北省预计会在4月开始复工，保守估计本次影响时间为两个月，全年的占比为即2/12=0.67%。据湖北省官方数据显示，2019年湖北省第三产业增加值22920.60亿元，增长7.8%，那么2020年在疫情的影响下，预计湖北省第三产业增加值增速为7.8%*(1-0.67%)=6.5%。从目前的情况来看，这个增长速度会更低。
参考非典期间餐饮业的营业恢复情况，以及武汉市政府开展的一系列扶持中小企业的举措，我们认为在疫后报复性消费热潮的带动下，中小企业的贷款一定程度上不会沦为不良贷款，但若疫情持续时间更长，由于大企业融资量大，银行的核销成本或也将随之增长。
武汉市近两年商业房产类为拍卖总次数占比第二的标的物，2018年和2019年的挂拍次数分别为883笔和926笔；成交率分别为13.14%和13.71%，成交量态势，2019年成交127笔，较去年同期相比增幅9.48%。商业房产成交量虽略有上涨，但成交总额下滑，成交额较2018年均减幅33.34%。2018年有13笔成交总额在千万以上，2019年仅有3笔成交总额在千万级以上，成交均价总体下滑。
结合2019年的成交情况，预测2020年商业房产成交将存在滞后性：政府的帮扶措施和不良容忍度短期内提升，部分企业贷款在转为关注类贷款后可能不会进一步恶化；由于司法拍卖流程较长，律所等相关处置企业仍然在家办公，案件堆积较多，上拍时间可能会延后；短期内该类标的物成交率大概率将会下探，但中长期随着资金回暖和居民报复性消费，第三产业恢复活力，成交量或有上涨。
作为司法拍卖报告里占比最大的标的物类型，住宅房产的成交对于整体司法拍卖的成交情况起决定性作用。
个人（主要是家庭或个人）在本次疫情中，因为工作或家庭企业资金流供应不上，家庭债务无法负担最后变成不良贷款。
中小型房地产企业由于短期内无人购房，销售冷淡，资金无法回笼导致企业破产，其名下的房地产住宅项目被集中拍卖。
个人住房抵押贷款和购房贷款是住宅标的物的主要来源。挂拍的房产主要为个人银行抵押贷款进行投资，个人破产后抵押物拍卖和购房贷款无法按期还款，银行依法拍卖抵押房屋。
从2018年和2019年住宅司法拍卖挂拍的情况来看，个人住宅房产挂拍数量分别为1925次和1919次，分别占当年住宅房产拍卖总次数的81.05%和77.50%。
截至2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%，增速连续两年回落，比2018年初的住户部门全部贷款增速低0.4个百分点，是自2014年以来首次低于住户部门全部贷款增速。
债务收入比(住户部门债务余额/可支配收入)能较好的衡量住户部门的债务水平的指标。2018年，我国住户部门可支配收入54.4万亿元，同比增长8.7%，较同期住户部门债务增速低7.5个百分点。住户部门债务收入比为99.9%，同比上升6.5个百分点。其中，2018年房贷收入比(个人住房贷款余额/可支配收入)为47.4%，较2017年上升3.7个百分点。
从2007年到2017年个人不良贷款的数据来看，住房按揭贷款在所有贷款中的占比逐年上涨，成为个人不良的主要来源。
据中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2019）》报告显示，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。住房贷款抵押物充足、违约率低，债务风险总体可控，但增速较快，且集中度高、分布不均衡，部分地区住户部门和一些低收入家庭债务风险较为突出，应加以关注。
参考2003年非典时期的广东省数据来看，疫情对于就业的影响较小；且湖北省政府也已出台系列政策，包括对企业缓缴社保费、返还失业保险费、增加就业补贴等多项措施，加大援企稳岗力度。
从抵押贷款的情况来看，家庭企业的破产或许是个人住宅房产司法拍卖标的物增长的主因。
据央行数据显示，经营贷款增速连续两年回升。截至2019年6月末，全国小微企业贷款余额35.63万亿元，其中普惠性小微企业贷款(单户授信总额1000万元及以下的小微企业贷款)余额10.7万亿元，较2019年初增长14.27%，比各项贷款增速高出7.14个百分点。
本次疫情对于餐饮、旅游、酒店和小型零售的冲击较大，家庭形式的小微企业多分布于这些行业，随着家庭企业的破产，或许会抬高住宅房产挂拍数量。
目前我国所处经济环境与03年SARS期间已经完全不同。
从房地产楼市所处的阶段来看：近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位，市场规模继续大幅度增长的动力明显减弱。
从政策方面来看：2016年至2019年，武汉房地产调控政策在“房住不炒”的大方向指引下，切实贯彻“因城施策”方针，2019年武汉的调控政策对于楼市是利好的，在供给端收紧，在需求端边际宽松。
从房企的规模来看：整体相比2003年有明显增长。在疫情影响下，资金回笼虽有减慢，但对企业整体的影响有限；而当前大型企业市场规模突出且部分企业采取高周转策略，在此情况下，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦一定程度上增加了整个行业的运行风险。
2019年全年，武汉市的土地出让金总计达1728.17亿元，仅次于杭州和上海，同时创下武汉历史新高，连续四年突破千亿大关。而受疫情影响，土地拍卖延后，工地开工时间预计推迟，整体来看上半年乃至全年新入市的体量会减少，住宅供给增速下滑。
这场疫情中，在武汉地区项目集中度高的房企受冲击将会最为明显，以本地中小型房企为主。疫情冲击会导致武汉项目占比多的房企抗风险能力减弱。
整体来看，下半年房地产企业集中挂拍的数量可能会提升，在三季度带来全年挂拍的峰值。
此外，成交受供需关系影响，许多房企去年是头一次在武汉拿地，通过合作、收购、拍卖等多种方式，期望在武汉获得一份收获。而现在房企们要面对工地无法施工、工程延期所带来的负面影响。一手房市场或通过以价换量的方式，降价出售。部分房企会通过改善出售房产整体环境等方面吸引购房者。买方市场的情况下，一手房降价入市或对司法拍卖市场造成冲击。
从2月份以来的舆情分析，由于多地的严格管控，非小区用户限制进入，全国各地都有大量的租户无家可归。由于年轻人个人储蓄压力较大，多为独居刚需用户。小户型的成交率或将提升。价格较一二手房市场相对较低的司法拍卖市场也许可以成为该类消费者的消费目标。
对于企业集中拍卖的住宅类标的物，对于部分资金链断流企业较为优质的项目，与大型房企合作开发和并购重组等多类的处置会成为一个好的选择。由于中小房地产企业压力较大，本次疫情可以成为资本雄厚的大中型房企扩张占领市场的好时机。
此次疫情对湖北省带来的冲击主要集中在2020年一季度，该季度GDP增速下滑已是既定事实，而经济增长率的变动也会引起不良贷款率的同向变动。
我们预测一季度末湖北省的不良贷款率上涨，且为全年峰值，随后大概率与非典后趋势相同，缓慢回归至原来应有水平。
2018年末全国不良率为1.83%，湖北省不良率为1.56%，不良贷款余额为673.8亿元，拨备覆盖率为196.1%。
针对当前疫情形势，为了确保银行有充足的资金和规模支持企业发展，央行和银保监会已明确表示，将暂缓资产管理新规的实施，把过渡的最后期限适当延长，减缓了商业银行资产负债结构调整的压力。
2018至2019年两年期间，湖北省银行债权包招标分别为86笔及94笔，转让成功的债权包分别为69笔和76笔。
根据前面的分析来看，消费及房地产债权包供应量或将上涨，制造业供应量与往年持平或略有上涨。
从成交方面来看：2018及2019年湖北省银行债权包转让的对象以四大AMC及企业为主。四大AMC中除东方资产2019年在全国大举收购不良资产外，华融、信达及长城均围绕在公司已有的不良业务上，在不良资产市场的投放规模明显下滑。但根据以往数据，四大AMC在东部投放规模要远大于中部地区，四大AMC这两年间从湖北银行端收购的债权包无论是数量还是资产总价均下降。今年估计也会延续以往情形。
从企业端来看：疫情结束后，企业在短期内将以保证自己的营业收入为重心，在账面资金或现金流不健康的情况下不会轻易做出支付大笔资金购入债权包的决定，因此短期内成交量大概率下探，中长期随着资金回暖，成交量或有上涨。湖北省地方AMC在债权市场表现并不突出，两年从银行端分别收购了9笔和15笔债权包。我们认为湖北省银行可以加强与地方AMC合作，实现不良资产盘活和价值再造。
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成交率大概率将会下探，但中长期随着资金回暖和居民报复性消费，成交量或有上涨；
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