资产估值连载（六）成本逼近法

不良资产以房产、土地为抵押。本案例分析以各类房产、土地的估值为基础，探讨不良资产估值方法。同时，介绍牛资管不良资产管理平台新推出的不动产估值和“估值地图”服务。

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。

案例一：某国家所有土地及海域

位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米 (约为1,442.62亩)国有土地使用权和1宗海域面积为58,862.00平方米的海域使用权价格评估。

一、适用条件：有可参考的征地成本资料和土地开发费用

估价对象的土地所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司通过出让方式获得估价对象的土地使用权，发证机关为北海市人民政府，土地面积为 961,747.05 平方米，至评估基准日宗地剩余使用年期为50.42年，他项权利情况：无。

估价对象的海域所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司购买的方式获得估价对象的海域使用权，发证机关为国家海洋局，宗海面积为 5.8862 公顷（58,862.00 平方米）；至评估基准日宗地剩余使用年期为 48.42 年，他项权利情况：无。

土地利用状况、海域利用状况：根据实地勘查及委托方提供的资料，委估宗地上已建有堆场，结构为混合结构。委估海域为港池用地，主要用于轮船的停靠。

二、估值方法

土地估价：土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等。经过评估人员实地勘察、分析论证，估价对象所在区域近年来类似用途的土地成交案例较多,可以采用市场比较法进行修正评估；待估宗地为港口码头用地，有可参考的征地成本资料和土地开发费用，故可采用成本逼近法进行评估。故本次评估采用市场比较法和成本逼近法对估价对象地价进行测算比较，最后确定估价对象的最终评估价格。

海域估价：海域使用权类型为新型的用地类型，没有专门的估价规程指导评估，因此参照土地评估的相关理论进行评估，根据《城镇土地估价规程》，通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等；估价对象为海域用地类型，目前区域内海域成交案例较少，无法采用市场比较法评估；目前无法收集到海域出租租金情况，无法采用收益还原法进行评估；估价对象用途为港口用海，无法采用假设开发进行评估；目前北海市海域用地没有基准地价，无法采用基准地价系数修正法进行评估；港口码头用地现已由码头用海开发形成了陆域，用作码头使用，并取得了《国有土地使用证》。估价人员结合委估宗海利用现状及自身特点，确定采用成本法进行估算。

案例二：某地国有建设用地

位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估。

一、适用条件：工业用地价格评估适用

本案例估价对象为平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地，土地用途为工业用地，土地面积为4962.11平方米。

二、估值方法

根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。估价对象位于平泉县七沟镇榆树林村,处于《平泉县各建制镇土地级别与基准地价更新报告）》基准地价覆盖范围之外，且现实行基准地价已经超过三年，新一轮基准地价尚未实行，故本次不采用基准地价系数修正法；由于待估地块为工业用地，区域内没有相类似出租案例，故无法准确测算其总收益及其费用，故本次不采用收益还原法；剩余法适用于开发项目的土地使用权价格测算。考虑到待估宗地所在区域有可供选择的交易案例，可以采用市场比较法评估；成本逼近法适用于工业用地价格评估。综上所述，经评估人员综合分析，最终选择市场比较法和成本逼近法进行评估

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