资产估值连载（八）市场比较法

不良资产以房产、土地为抵押。本案例分析以各类房产、土地的估值为基础，探讨不良资产估值方法。同时，介绍牛资管不良资产管理平台新推出的不动产估值和“估值地图”服务。

市场比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多，经常发生交易且具有一定可比性的房地产。

案例一：某市工业用土地

案例1：佛山市三水区西南街道永业路某地段：工业用地土地使用权市场价值评估。

一、适用条件：市场成交案例较多

根据《国有土地使用证》记载，估价对象座落于佛山市三水区西南街道永业路 10 号，地类（用途）为工业用地（工业），土地使用权面积为 13295.3 平方米，使用权类型为出让，终止日期至 2056 年 12 月 30 日。宗地形状大致呈梯形，其四至为：东临工业区道路、南临丰业路、北临盛业路、永业路。

委估宗地的土地所有权为国家所有。根据委托方提供的三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》知，1007392 号地证载土地使用权人为佛山某集团股份有限公司，证载土地使用权面积13295.3 平方米，土地使用权终止日期为 2056 年12 月 30日，截至估价基准日的剩余土地使用年限为44.75 年。估价对象产权证未记载有他项权利情况，目前委估宗地实际权利状况与规定权利状况一致，产权清晰，无他项权利限制。

根据估价人员现场查勘，估价对象土地开发程度达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）、宗地红线内场地基本平整，地势平坦，无不良地质条件。待估宗地形状较规则，根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，待估宗地面积为13295.3 平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规划资料，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24 号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为 1，如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。

二、估值方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。本次评估在选择估价方法时有以下考虑：

（1）通过调查近期的佛山市土地交易市场，宗地所在区域类似工业用地在土地交易市场上成交案例较多，故采用市场比较法进行评估。

（2）估价对象现状情况下较难产生收益，若产生收益的话需待地上建筑物开发完成后，且其土地收益（贡献）在实际估价中很难从房地产收益中剥离，因此收益还原法可操作性差，故此次我们不采用收益还原法进行评估。

（3）估价对象所处区域虽然为佛山市基准地价覆盖范围内，但基准日至估价时点已超过 3 年，且当地未对外公布基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系数修正法进行评估。

（4）由于估价对象所处区域为成熟工业区，对于取得当地有关土地补偿费、安置补助费及土地开发成本等资料及数据已不适用于本次估价对象所处成熟区域，因此不采用成本逼近法进行地价测算.

（5）估价对象开发完成后可通过出租获取收益，具有预期开发价值，且据委托方提供的相关资料及估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，能对估价宗地未来开发情况进行基本设定，故采用剩余法进行地价测算。

综上所述，本案例评估采用市场比较法和剩余法进行测算。

案例二：某国家所有土地及海域

案例2：位于北海市铁山港工业区四号路南端，1宗土地面积为 961,747.05平方米 (约为1,442.62亩)国有土地使用权和1宗海域面积为58,862.00平方米的海域使用权价格评估。

一、适用条件：近年类似用途的土地成交案例较多

估价对象的土地所有权属国家所有，某港务集团有限公司通过出让方式获得估价对象的土地使用权，发证机关为北海市人民政府，土地面积为 961,747.05 平方米，至评估基准日宗地剩余使用年期为50.42年，他项权利情况：无。

估价对象的海域所有权属国家所有，广西北部湾国际港务集团有限公司购买的方式获得估价对象的海域使用权，发证机关为国家海洋局，宗海面积为 5.8862 公顷（58,862.00 平方米）；至评估基准日宗地剩余使用年期为 48.42 年，他项权利情况：无。

土地利用状况、海域利用状况：根据实地勘查及委托方提供的资料，委估宗地上已建有堆场，结构为混合结构。委估海域为港池用地，主要用于轮船的停靠。

二、估值方法

土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等。经过评估人员实地勘察、分析论证，估价对象所在区域近年来类似用途的土地成交案例较多,可以采用市场比较法进行修正评估；待估宗地为港口码头用地，有可参考的征地成本资料和土地开发费用，故可采用成本逼近法进行评估。故本次评估采用市场比较法和成本逼近法对估价对象地价进行测算比较，最后确定估价对象的最终评估价格。

海域使用权类型为新型的用地类型，没有专门的估价规程指导评估，因此参照土地评估的相关理论进行评估，根据《城镇土地估价规程》，通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法(假设开发法)、基准地价系数修正法等；估价对象为海域用地类型，目前区域内海域成交案例较少，无法采用市场比较法评估；目前无法收集到海域出租租金情况，无法采用收益还原法进行评估；估价对象用途为港口用海，无法采用假设开发进行评估；目前北海市海域用地没有基准地价，无法采用基准地价系数修正法进行评估；港口码头用地现已由码头用海开发形成了陆域，用作码头使用，并取得了《国有土地使用证》。估价人员结合委估宗海利用现状及自身特点，确定采用成本法进行估算。

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