资产估值连载（四）基准地价系数修正法和收益还原法

不良资产以房产、土地为抵押。本案例分析以各类房产、土地的估值为基础，探讨不良资产估值方法。同时，介绍牛资管不良资产管理平台新推出的不动产估值和“估值地图”服务。

一、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-200

4、《中华人民共和城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》

5、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）

6、各省《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》

7、各省《城市国有土地使用权转让管理条例》

8、各省人民政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知

9、各市土地定级与基准地价评估技术报告

10、委托方提供的有关资料

11、估价人员实地踏勘、调查、收集的资料。

二、土地估价

1、估价原则

根据评估目的，主要遵循以下原则：

（1）  替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）  需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（3）  变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（4）  协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5）  最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

（6）  预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（7）  多种方法相结合的原则

随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确、严格保守评估秘密。

2、估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法主要有假设开发法、市场比较法、剩余法（也称假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据本地土地市场发育情况并结合估价对象的具体特点、估价目的等，选择适当的估价方法。

待估宗地位于《地方土地级别及基准地价表》范围内，可以选用基准地价系数修正法进行评估；待估宗地作为商业用地，是具有收益或潜在收益的开发项目，可选用收益还原法进行评估。

1、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件以及土地开发程度等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：

宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1 ×K2 ×K3 ×(1+∑K)

K1—期日修正系数

K2 —土地使用年限修正系数K3 —容积率修正系数

∑K— 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和

2、收益还原法

收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。其基本公式为：

总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]

n——待估宗地土地剩余使用年期

r——土地还原率

三、牛资管平台房产、土地估值系统

牛资管房产、土地估值系统，采用市场比较法和基准地价修正法，参照周边地区近期的房产、土地交易价格、土地类型以及当地的基准地价，对全国的房产、土地等资产进行评估。

使用简单方便。支持清单导入多笔资产，一键估值。

第一步：在牛资管平台注册账号。

第二步：上传资产清单。

第三步：牛资管系统自动批量估值。

第四步：估值地图，汇总周边房产交易价格。

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