房地产作为我国的重要支柱产业之一，为社会经济发展做出了巨大贡献。却无法逃避经济周期的大规律。在一系列宏观调控之下，地产行业暴雷事件频发,也迎来了大变革时代。
作者 | 田润泽 前全国性AMC公司特殊资产业务投资经理
困境地产项目的盘活，既是传统的地产生意，又是一门金融不良生意，每一个项目的盘活，都经历过抽丝剥茧，中间险象环生，最后或者柳暗花明，又或者以失败告终。
避坑第一步：看懂地产行业7大数据
此处“看懂地产行业的数据”并非指看懂某个宏观的经济指标或者某地产公司的报表，而是前期甄别项目是否值得投资的方式方法。判断地产项目是否值得投资，最重要的核心点就是供求关系。因此可以从客观城市的发展、人口的需求和同质化情况观察城市的发展状况，分析城市的发展潜力。
1、人口数据：人口数量是关键的指标，需要就实际情况结合人口的结构和年龄层次全面分析。常驻人口数量及变化规律，户籍人口变化情况，每年迁入迁出人口变化，各个区域的人口迁徙情况等，对拟盘活重整的地产项目所在区位将有指导意义。
2、地理数据：主要包括土地状况、规划情况，以及当地的地理情况（例如山地、河流、平原），这类地理信息可以揭示项目区位的交通及便利程度。有些地段地势条件复杂，修建成本自然较高。
3、经济发展指标因素：由于公司的信用评级情况可以成为公开市场检验的参考，因此关注当地主要的国有企业和政府平台的发债情况，了解政府的财政能力，对比直接查看政府的大口径税收相对更直观、更准确。
其次，可以通过政府的财政预算、公共财政大口径收入了解政府整体的财政实力。许多跟投领域的大型金融机构都需要参考政府的公共财力。
最后，金融市场、债券市场、银行间市场甚至于ABS之类的产品，都会对地区经济实力和政府、国有企业、平台公司进行甄别筛选，可以提供参考。
4、消费水平：买房是一种消费行为，因此消费水平十分关键。以市政府报告的数据公布，分析城市的消费数据、整体的社会销售额，从而认识地区的消费水平。尤其地方年鉴或政府工作报告，可以看到宏观经济数据的运行情况，尤其是每年的一二三产业增长量，对各地区街道的未来规划，社会整体消费能力的变迁等等。对该地区购买力是一种很好的了解方法。
5、人民银行等金融监管机构数据：人行公布的各类三级科目报表，针对现金储蓄等情况，都有十分直观的体现。这对于我们分析整个地区财务水平，现金头寸，人均储蓄能力，银行贷款能力等都有非常重要的意义。因为房地产行业最终消化，靠得是银行贷款。此外对地区的银行贷款、金融机构和本地开发商的实力水平有初步了解也更有利于做投资判断。
6、传统数据：地区房地产开工面积、完工面积、交房数量、二手房成交量等数据容易获取，结合客观现实可以作为判断地产公司、地产项目的情况的参考指标。
7、基础数据：行业各类app，例如wind数据，布伦伯格机，全国各地房产信息平台，CREIS中指数据房地产数据信息系统等。这类软件可以提供十分直观的数据，供大家对整个市场进行持续跟踪，并且各类历史数据都有留存，可以进行相关逻辑的交叉验证。
避坑第二步：尽调估值重点看四大方面
学会对数据进行持续的跟踪与分析，但更重要的是学会理解数据背后的逻辑和意义。要对项目所在地进行“书面”了解，但更要带着这些数据，深入现场，理论联系实际。以免出现坐在办公室看起来时都很好，但最终却无法落地实施的窘困现象。不良领域最重要的环节，就是“尽职调查”。
一、项目估值：
1、在建工程估值——难以依据银行认定的在建工程抵押进行估值，亦不便以项目总产值的完成进度认定。因为对于过去困境地产项目中，土地与区位因素的变化往往对价值有很大影响。
2、土地与施工材料产值——原材料价格依然在变化，建筑过程中存在各类成本也无法在此全面体现。
3、现金与时间的加成——对现金价值进行合理折算，无论是过去投入的现金，还是未来为了重整项目而仍然需要投入的现金。
二、项目方案：项目原规划是否合理？是否可以调整？是否户型设计、商业配比已经无法满足当前市场？
三、融资规划：地产行业需要大量的银行融资及各类金融借款，如果不对未来融资的成本、期限、配置进行合理的安排，将直接导致二次不良的产生。
四、债权债务清理：作为不良行业的地产困境项目，债务债权理清是重点。民间借贷、小业主、历史原因产生的股东纠纷、同一个实际控制人的家庭纠纷都有可能造成债务债权复杂化，必要时可以寻求当地司法系统和政府部门的支持。学会分析并利用债权，是不良投资的核心，也是困境地产项目盘活的核心，如果设计合理的结构，以达到合法合规但有效规避问题保障投资安全是极其有难度的一项工作。
地产重整失败的三大原因
（一）债务没有厘清
厘清债务债权关系要以下6个方面入手
1、银行负债——账面上可见的最正规融资。
2、夹层金融——信托基金资管公司的融资产品，用于弥补两种贷款间现金流紧缺的情况。
3、内部债务（拆借）是关键——查看集团间的往来款，了解资金是否被抽走挪用。若只是针对单一的项目或项目中单独一家项目公司，情况会更加简单。集团化公司常常进行资金统一调配。
4、民间借贷——谨防虚假网签备案！合理隔离该类风险融资。
5、税费欠缴和工人工资欠缴情况——两者都是硬性的。税费可以与地方积极协商解决，将目光放长远。工人工资和社保必须支付。
6、小业主——注意虚假网签备案截留部分债权的情况，需要寻找相关资料进行佐证。对购房真实的予以保护+对虚假的坚决打击。
（二）主观方面
不良资产有自己的特性，经验主义和专家主义有些时候是行不通的，地产行业有特定的规律。在保持足够的热情同时，也有用绝对的警觉性。在困境地产重组中，“想当然”是最危险的。“困境”的触发必定有原因，而且往往不是单一原因。有利因素也往往在实操中不那么有利。
（三）客观方面
地产项目因为资金密集，往往牵扯到地方政府、各类机构、大型公司的诸多利益。合理的设计，可以让多方共赢。但权利义务不对等，或者利益分配没有前置强效约定，往往会导致中间扯皮，结果失败。
