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今天分享的是房地产系列深度研究报告:《2023房地产行业发展趋势白皮书：房地产市场重回正轨至关重要》。(报告出品方:中指研究院)
报告共计:36页
【报告内容摘要如下】
——2023年初，随着疫情影响消退，在积压需求集中释放、政策显效等因素带动下，一季度多个城市出现“小阳春”行情，但受制于居民收入预期未见好转、房价下跌预期仍在等因素，在前期积压需求释放完成后，购房者置业情绪再次转弱，二季度房地产市场快速降温，7-8月市场持续探底，全国商品房销售面积下行明显，投资、开工规模大幅下降，房地产对宏观经济稳定恢复的拖累效应进一步凸显，7月宏观经济主要指标均继续走弱，经济下行压力加大。下半年，房地产市场的稳定对稳定我国宏观经济大盘、实现全年经济发展目标至关重要。
——除此之外，经过二十多年的发展，房地产市场供不应求的状态已一去不返，部分城市供求关系发生了重大变化。当前我国居民基本住房需求已经得到满足，未来居民住房需求或逐渐向高品质过渡。在新的发展阶段，新房销售规模仍具备一定空间，特别是基本面较好的优势地区新房市场规模仍在，改善性住房需求具有较强释放潜力。房企也需适应新形势，在夯实开发主业的同时强化服务与运营能力，才能更好地应对变化的市场，行稳致远。
——优化公积金政策仍是当前各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一，多个城市出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、异地公积金购房等政策。如昆明对二孩、三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。成都公积金缴存人在重庆、绵阳市域内异地购房，可按缴存地提取政策申请提取本人及其配偶公积金账户余额，不受户籍地、工作所在地限制。
—典型城市：一线城市价格趋稳，成交活跃度提升
8月末9月初，一线城市先后落地执行首套房“认房不认贷”，北京、上海政策力度超出市场预期，极大修复了市场情绪和预期，提振市场信心。全面执行首套房“认房不认贷”，直接利好两类人群，一类是外地有过贷款记录在本地无房家庭，一类是本地卖一买一的置换家庭。政策优化后，前期观望或积压的购房需求将得到快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场仍需要一定时间。
从重点城市二手房成交情况来看，由于8月一线城市普遍存在政策放松预期，购房者观望情绪加重，北京二手房成交量不足1.1万套，深圳仅2422套。随着“认房不认贷”政策落地，此前观望的购房者入市节奏有所加快，9月第二周（9.4-9.10），4个代表城市销售套数环比增长3.1%，其中深圳增长22.6%，北京、成都分别增长3.3%、2.2%。
—市场研判：供求变化，分化加剧
第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足20平米提升至接近40平米，2020年城镇家庭户套户比已超1套，人均超一间房，居民基本住房需求已得到满足。
第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2022年，全国人口总量为14.12亿，比上年末减少85万人，自1962年以来首次出现下降，常住人口城镇化率达到65.2%。全年出生人口956万人，出生率为6.77‰，创1949年以来新低。
第三，居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。根据国家资产负债表研究中心数据，2022年我国住户部门杠杆率为61.9%（2008年仅为17.9%），接近发达经济体平均水平，未来进一步加杠杆空间有限。
当前我国住房需求释放动能减弱，叠加多个短期因素影响，如居民收入预期弱、房价下跌预期、购房者担心期房烂尾等，近两年新房销售规模呈现下行态势。从数据上看，2022年，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，其中商品住宅销售面积11.5亿平方米，同比下降26.8%；2023年以来，中央和地方出台多项举措促进房地产市场平稳发展，但房地产市场回落态势并未改变，1-7月，全国商品房销售面积6.7亿平方米，同比下降6.5%，其中商品住宅销售面积5.8亿平方米，同比下降4.3%。
—风险化解：成效已现，任重道远
房地产行业深度调整，多家房企陷入了违约困境。据不完全统计，自2020年以来债务违约房企有68家。具体来看：2020年，违约房企3家，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，杠杆率过高，加之行业政策收紧导致回款慢，使得现金流压力剧增。2021年共有15家房企出现债务违约，民营房企成为债务违约高发地。2022年共有42家违约企业，受经济下行、疫情防控等因素影响，房地产行业景气度下滑，民企融资困难，因此民企债券违约频发。截至2023年8月，今年共新增7家违约企业，虽然自去年四季度以来政策有所放松，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业融资面仍然处于筑底阶段。8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。而这也或将改善房企的现金流状况，使得新增房企违约风险稍有降低。
2021年以来的地产行业进入了深度调整期，部分房企出现流动性困难，从而爆发了密集性的债务违约。与此同时，许多房企也开始积极自救。具体来看，出险房企主要通过债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组，另外，部分企业通过逆向混改等形式化解风险。目前，债务重组是许多房企处理违约的主要选择。债务重组可以包括展期、债转股、资产清偿等多种形式。
整体来看，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列，北京、上海优化力度超出市场预期，对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动。政策落地后，核心城市特别是北京、上海市场情绪明显提升，新房、二手房交易活跃度大幅增加，房价亦呈现企稳态势。短期来看，预计核心城市“金九银十”市场或将迎来一波行情，一线城市市场行情持续时间将长于其他城市，但持续时间仍受多个因素影响，若一线城市限购等政策不松动，预计待积压的购房需求释放后，销售市场或重新进入平静期。从全国市场来看，当前优化政策落地对全国市场的带动效果尚未明显显现，核心城市随着政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，三四线城市市场预期渐稳下，以价换量或带动需求释放，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市价格短期或延续下跌态势。
报告共计：36页
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