2月26日，二十国集团（G20）财长和央行行长会议在上海开幕。作为Ｇ20中国年的第一场重量级财经高官会议，有关中国经济的话题备受关注。针对舆论关切，中国“钱袋子”主管——财政部长楼继伟和“金融掌门人”——央行行长周小川在会上作出“明确”回应。
“财神爷”楼继伟说，中国推进供给侧结构性改革要特别关注改革顺序和配套政策。在经济下行压力大时，如果有空间，要先选择带有扩张性、见效快的措施，如简化行政审批、针对性减税、增强劳动力市场灵活性、推进农民工市民化等。
在今年供给侧结构性改革中，出台房地产去库存政策最为密集。自2月份以来，短短20余天里，央行、发改委等10多个部委相继出台了五项重磅措施，几乎每周都有楼市政策出台。
自2月22日起，除了北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。
《房地产决策参考》（微信号：fangjuece）统计各地出台的去库存政策，主要分为：政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担；对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体；利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存；公积金杠杆成重要工具，公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50％。
不难看出，财税支持政策，成为房地产去库存的主要工具之一。
同时，根据计划，2016年将全面推开营改增改革，将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入试点范围。
根据瑞银报告估算，2016年营改增减税规模约为3836亿元，社会保障相关费用减税规模约为2403亿元，再算上小微企业减税等项目，2016年合计减税规模约为7437亿元，约占GDP的1.1%。
一旦建筑与房地产行业纳入营改增，购买厂房将可以获得增值税专用发票用于进项税抵扣，房价中不再含有营业税，而包含的增值税无需计入企业成本。
房地产业纳入营改增，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，将促进房地产税收成本的降低。
来自《中国税务报》、作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。
可见，降税比例十分可观！
此前，公寓企业税赋高达17%以上，营改增后，税负预计普遍能下降2%以上。如果作为一般纳税人的公寓企业，通过增值税抵扣后，整体税负甚至可以降至3%左右。公寓管理公司税负成本降低，对投资公寓的投资者来说则意味着收益将增加。
金融业营改增后，增值税税率将设定在6%，并允许对购买的办公楼或房租、机器设备等投资进行增值税的抵扣，以便达到减轻其税负的改革要求。为房地产投资减负，无疑对房地产业也构成直接利好。
在各项财税政策等综合利好之下，2016年注定成为一个房地产旺年。实际上，从国家统计局发布的1月数据，就看出房地产继续回暖的趋势在进一步增强。
2月26日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。据测算，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.4个百分点，最高涨幅为4.1%；二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.6个百分点，最高涨幅为5.7%。
从来房地产市场兴衰都与货币松紧度休戚相关，甚至是“一荣俱荣，一损俱损”的如影随形关系。看看中国“货币大管家”周小川说了什么？
在26日举行的记者会上，央行首次明确，人民银行的货币政策处于稳健略偏宽松的状态。对于可能的经济下行风险，目前中国仍有一定的货币政策空间和多种货币政策工具。
针对外界关于央行给中国楼市“放水”的质疑，周小川表示，中国商品住房起步很晚，同时城镇化正在推进，会造成住房贷款较快发展。从风险角度看，中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重相对偏低，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几。同时，个人住房抵押贷款的坏账比例仍明显低于企业贷款和开发商贷款，所以个人住房抵押贷款仍旧是银行比较偏爱的一个产品，有意愿发展。
周强调，在宏观和微观审慎监管框架之下，将来应该加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更多自主权来决定对不同客户采取什么样的政策。中国这么大一个国家，各个省情况不一样，大城市、中等城市、三四线城市情况不一样，每个城市不一样。所以现在要加强对金融机构整体的审慎性的监管，同时商业银行和其他金融机构在具体业务的灵活度方面可以有一定的裁量权。总体来讲这样不会影响整体风险可控的程度。
周说：“从宏观层面看，中国如果想控制杠杆率，关键还是要如何应对企业杠杆率过高的问题，也有人比较关注地方政府的杠杆率是否偏高的问题。从总量上来讲，个人消费贷款的杠杆率不太高。”
周小川是在明确告诉购房者：央行支持给楼市加杠杆，央行将加大信贷支持力度！！
看看央行官网最近公布的数据：
到2015年12月，全国房地产人民币贷款余额21.01 万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额93.95万亿元的22.4%。
房地产贷款同比增长21%，增速比上年末高2.1 个百分点；增量占全年各项贷款增量的30.6%。
其中房产开发贷款余额5.04 万亿元；地产开发贷款余额1.52 万亿元；个人购房贷款余额14.18 万亿元（个人住房贷款占总贷款比例是15%）。
2015年个人住房贷款同比增长23.2%，增速比上年末高5.7 个百分点，比各项贷款增速高8.9 个百分点。
目前房地产三类贷款占全部贷款的比例大概是22.4%（上述数字未包含外币，但外币数量非常小），其中个人住房按揭贷款是15%。
周小川对比说，国外有相当一批国家个人住房贷款占银行贷款的比例达到了40%到50%。
也就是说，中国房地产至少还有1倍的杠杆可以加上去！！
这是不是有点太猛了？冷静下来，归纳一下，周小川的讲话释放了哪些对楼市利好的信号？
1. 银行会进一步扩大房贷业务规模。
2. 楼市继续维持低首付、低利率，买房的杠杆率提高，对于银行来说仍然可控和可承受的。
3. 银行的风险和坏账率目前主要集中在企业和地方政府债务，并非家庭和个人住房贷款方面，对银行来说，房贷资产依然是银行的优质资产。
4. 银行在办理个人住房贷款业务时，将更加灵活，有可能针对不同人群或地区执行更大化的差别利率。
据此，可以想象：
银行将大幅度增加对房地产行业的支持力度。
在风险可控的前提下，买房的首付比例还有下调的空间。
房贷利率还有下浮空间。目前，一线城市楼市最火爆，相应的是，房贷利率要比其他城市优惠力度更大。而对于楼市成交不活跃的城市，利率优惠力度反而不及一线城市，这不搞反了吗？这些城市的房贷利率下浮的空间无疑是存在的。
为您说得够详细了吧？中国“钱袋子”主管——财政部长楼继伟和“金融掌门人”，一个要、并且已经大力支持，一个要、并且已经开闸放水。
孙子兵法说，“善战者，求之于势”。中国10多年的房地产市场起起伏伏中，有一条铁律：楼市赚钱之道，首在识势。如何识破楼市之势？和股市一样，天朝房地产是个政策市。如何识得政策真谛？便在识人。
买房要听任志强，更要听周小川。
附录：G20周小川关于房地产的答记者问实录
记者：最近有下调了二套房购房比例，一月信贷新增也很大，很多人认为是在加杠杆。经济下行压力之下，如何看待去杠杆和加杠杆的平衡？
周小川：
这个逻辑是对的。后面还有几个考虑：
第一，20年以来，从没有自己住房，后来开始有自己的住房，起步是很晚的，现在很多人还没有自己的房子。本来住房贷款应该是大力发展的阶段。还有农民进城，现在也需要租房子或买房子。这个快速发展是不是风险很大？个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。很对国家住房贷款占总贷款40%、50%，中国是10%+，银行也觉得这相对是比较安全的产品，所有有发展的机会。房地产市场有时候冷，有时候热，需要逆周期调节。过去定30%，现在适度下调，审慎度还是够的，坏账率是明显小于企业，给开发商的贷款。这还是银行比较偏爱。
再有，在宏观和微观审慎的监管框架下，我们的观点，将来更加加强对银行整体健康程度的考核，让银行有更大的自主权，对客户有自己的灵动性，决定条件和价格等。监管部门同时对银行进行监管。银行总体的质量，由监管部门更加综合平衡监管，这是更具有灵活性和有效的监管体系。
过去，市场因为波动，可能就由央行和监管部门直接规定的事多。缺点就是灵活性不够，各个省情况，大中小城市不一样，银行要是没有一点灵活性，都是北京定的，也有缺点。现在转向对金融机构的整体审慎性监管，同时，商业银行和其他金融机构在具体业务的灵活度有一定裁量权。总体来讲，不会影响整个的风险可控的程度。
回到宏观来说，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高问题。比较关注地方政府的问题。从总量上讲，不是家庭部门的问题。
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