同样是投资450万澳币，为什么我比别人要一年多交5万多澳币的土地税？
作者之前有一个朋友，来澳洲移民以后，觉得这里好那里好，因为经常出差，就先买了一个普通的房子住了下来，当落脚之用。后来看中了西澳富人区的一处豪宅，觉得价格合适，买来投资应该不错，于是在了解完各类购买费用后，就果断入手了，购买价格450万澳币。
卖家和中介都很开心，他也很开心，把房子又交给了中介去出租。
然而……
然而……
然而……
这位朋友忽略了一个持有费用，就是你可能听过或者没听过的土地税（Land Tax），导致了他在新的财年，就收到了州政府5万多澳币多一个土地税账单，吓得我朋友目瞪口呆，因为这个房子一年多房子也就是5万多，所以花了这么多钱多投资，就土地税一项就把收来的租金全部给吐出去了……还不说其他持有的房产费用。🔗【澳洲投资】持有澳洲房产必须知道的那些事Update
那么，土地税的知识，你了解多少呢？
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什么是土地税
土地税是澳大利亚政府针对投资性房地产征收的税款，该税款通常按年度对土地所有者征收，税款主要用于当地的教育、健康和法律和秩序等公共服务等。
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土地税缴纳范围
如果你在澳洲拥有的是自住房则不属于土地税的缴纳范围，但如果你在澳洲拥有以下房产，则需要缴纳土地税：
1
投资性房地产，包括住宅和出租房产
2
商务用房，包括商铺、办公室、工厂等
3
度假房
4
未开发的空地
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土地税的计算
土地所得税通常由纳税人所在州或者领地的政府单独管理计算，各州纳税门槛和条件不同，以持有人6月30日在本州内拥有的累计土地面积为基础，并根据估价师确定的未经改善的土地价值计算。若土地位于不同州，则分别累计计算。
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各州土地税的对比
1、澳大利亚首都特区(ACT)
根据ACT规定，土地税主要是由两部分组成：固定费用和增值费用。年度需要缴纳的固定费用为$1,263，增值费用则是根据未经改善的土地（过去三年未经改善的土地的平均值）的价值以及相应税率计算，具体如下：
https://www.revenue.act.gov.au/land-tax?result_1060955_result_page=2（可复制链接查看）
2、西澳大利亚州（Western Australia）
西澳大利亚土地税主要由两部分组成：土地税（land tax）和城市建设税Metropolitan Region Improvement Tax (MRIT)。
土地税采取累进制税率，具体如下：
https://www.finance.wa.gov.au/cms/State_Revenue/Land_Tax/What_is_Land_Tax_.aspx（可复制链接查看）
城市建设税（MRIT）是西澳政府为了城市道路、公园等公共设施建设而收取的税款，该税款只应用于政府规定范围区域内的房屋收取相关费用。城市建设税为土地累计应税价值超过$300,000的部分的0.14%，如该土地不缴纳土地税，则也不缴纳城市建设税。
3、新南威尔士（New South Wale）
https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax（可复制链接查看）
4、维多利亚州（Victoria）
https://www.sro.vic.gov.au/landtaxrate（可复制链接查看）
5、 昆士兰州（Queensland）
https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/overview/about（可复制链接查看）
6、南澳州（South Australia）
https://www.revenuesa.sa.gov.au/taxes-and-duties/land-tax/rates-and-thresholds（可复制链接查看）
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投资建议
1
各投资者可以参考本州土地税税率，合理规划土地的购买和投资，避免高额税费的支付；
2
因土地税为各州单独累计核算，投资者在投资时，可参考分散投资降低税款缴纳金额；
3
只有自住房可以获得土地税的豁免，但是一个家庭只能允许在税务上拥有一套自住房。
回到文章最初的故事，后来我跟这个朋友讲，你之所以缴纳这么多税，是因为你这套“豪宅”现在是被税务局认为是“投资房”，那么这套房产的土地价值就会计算土地税，并且因为房子年代久远，虽然保养的不错，但是税务局认为这个450万的房产，大部分的价值是土地价值，根据上面的公式推算，税务局认定这个房子的土地价值高达400万澳币，也就难怪政府会给他发一个5万多澳币多土地税账单了。
我有些客户，投资金额也差不多450万左右，但是却基本上不用交什么土地税，而且投资房的收益回报比这位朋友这高多了，每年的租金收益就是20多万澳币。另外还有些客户，同样多的资金投资地产生意，回报率更是一年高达20% （详见土地开发文章和案例）。
为什么我客户可以少交那么多税呢？
其实重点就在于上面投资建议的第二点，我客户450万的投资租客，可不全在珀斯，也不全在他一个人名下，他是在各个州分散持有，所以每个州的土地税要么不用交，要么只需要几百块这种小钱。
所以对于希望投资到资产收取租金收益的人来说，如果把450万投在一个资产里，一般来讲不是一个明智的选择，不论是土地税和租金收益太低，还是因为到时候需要钱的时候变现也比较困难。毕竟你没办法只卖这个豪宅的车库，而如果你是450万的分散租客的话，你可以完全现在出售市场价格较高的墨尔本或者市场更加活跃的布里斯班的房产来变现一部分。
对于我那个朋友，幸运的是他之前买的落脚的房产才60万，所以我建议他搬家到那个豪宅里面去，这样他把这套豪宅计算成自住房而免缴土地税，然后把之前买的小一点的房产作为投资房，这样他缴纳的印花税就非常少了（60万的房子，土地价值可能才35万，所以土地税才370澳币）。
你在买房投资的过程还有遇到什么问题呢？欢迎留言讨论或者咨询我们专业顾问。
本文来源：领航跨国LHGlobal
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