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如果用一个词形容2019年京楼，我想用“惨淡”这个词，量价齐下，房住不炒深入人心。

本文希望通过数据，看京楼前几年的数据、看今年的数据，展望后期京楼可能的走势。

壹丨回顾楼市历史

回顾历史，是为了更好看清明天。

回顾下中国楼市20年的风云变化，可以说从1998年住房商品房化——国八条——2008年四万亿等等，全国楼市是越调越涨。 

20年楼市调控路线图

中国近20年的飞速增长，地方政府严重依赖于土地作为财政来源，据查询，2019年上半年，全国土地出让金约为2.2万亿，乐观估计，全年能与14年持平。

       2000-2018年全国土地财政收入

这也就明白了，房价为什么越调越涨？

土地财政是地方政府最重要的财政收入，从大趋势来看，土地财政收入是逐年上升，但受制于调控，两年放松两年勒紧裤腰带。

房价上涨的背后是国家土地的上涨，因此，这几年高层希望供给侧结构改革，摆脱土地财政，但是结构改革什么时候能调整完，目前还没看到迹象。

全国房价2001年至今排名

视频描述了全国11年-19年的房价排名，恐怖的是，深圳房价中位数近日已经超过北京，我们看看深圳上涨和北京下跌的逻辑。

深圳上涨逻辑：

北京下跌逻辑：

贰丨回顾京楼17年后走势

2016年10月黄金周，是北京政府进行首次调控加码的日子。

2017.3.17认房认贷，是大招。

从这个曲线来看，目前京楼相较于317高点基本都有15%左右的降幅，归根结底，还是因为认贷、普宅认定的原因。

经过两年的调控，北京实际价格已经重回2016年7-10月，若有朋友近期要买房的话，我觉得谈判的价码可以根据2016年7月价格与业主砍价。

叁丨聚焦2019年京楼二手市场

以上都是基于10-20年周期来看楼市，接下来，我们只看2019年的京楼。

1.京楼2019年二手房价走势

2019年11月，京楼各区房价如下图：

2019年2-3月份，受叠加上学季、18年需求释放等原因，形成一波小高潮，紧接着，直转急下，没有迎来金九银十，而是钻石双十一。

2019年京楼房价走势       

目前市场的动态还是量升价降，很多购房者经过一年的看房，目前价格也达到心理价位，就出手了。

对于现在市场而言，整体供大于求，主动权掌握在买方手里，市场信心不足，业主愿降价促销。

2.京楼2019年二手成交量

我们看下2018-2019年链家全年成交量，3月达到顶峰，紧接着急转直下，目前11月的数据与4月相当，市场处于比较热的程度。

    链家二手房成交统计 

3.京楼2019年二手房带看量

     链家二手房带看量

基本上带看量与成交量成正比，冒头出来的都是周六周日，几个大的带看量集中在3-4月，以及11月左右。

4.京楼2019年二手房源量

这是从2018年1月至今链家可售房源数据，从2019年3月至10月，链家房源量从5万套达到9万多套，库存量达到顶峰，但11-12月目前斜率有所缓和，这是很有意思的事情。

      链家二手可售房源

5.京楼2019年成交热门楼盘

很多朋友日常也在问：我想要投资，我应该买哪？

于我而言，若投资的话，好的流动性比涨幅更重要。因此，链家成交TOP10小区就有很重要的参考意义。

我建议大家有空去这些小区踩盘，能锻炼自己的投资眼光，我相信，钱是最聪明的，买首置客户的需求是最保险的。

     

成交量top10小区 

我总结了下，这些楼盘有以下几个共性：

• 总价均在400w上下，都是面向首套的刚需；
• 位置基本都在市区，在4-5环之间，周边生活、交通相对较便利；
• 除荣丰这种小区，有学区加持外，其余面积都在60平左右小两居，真实居住；
• 距离地铁基本都在2公里以内，交通方便。

 热门楼盘分布图

5.京楼二手房总价成交排名

京楼成交最活跃几个价格区间：

• 2013年以前，最为活跃的成交区间是100-200万的房子。
• 2013年-2016年，价格涨到了200-300万区间。
• 2016年以后主要的成交价格区间是300-400万。
• 当下，最为抢手的两种总价区间还是300-500万。

  
  

综合来看，作为投资者来说，最容易脱手的房子就是最应该出手的房子。

因此，现阶段，好的投资品，总价区间依然是300-500万的房子。

京楼二手总价成交排名情况

6.京楼总价成交周期

下面这张图，也说明总价的优势，纯投资，那么你变现的速度应该是你第一该考虑的，而不仅仅是增值率。

   

链家京楼二手成交周期     

7.展望2020年初的京楼

大概率还是会有，楼市小阳春。

来，数据说话，请看图——

       

京楼月份走势图

第一季度，即把每年的1-4月标红。可以明显得看到，从2010至2019年，，不管涨幅多少，每年的第一季度都是在上涨的。

这就是所说的“楼市小阳春”。

春季回暖通常来说跟几个原因有关，例如：

•  1. 每年的5月份为小学生信息采集的时刻，因此很多家长赶在5月份之前购置学区房。
• 2. 购房者拿上了可观的年终奖, 购买能力有一定的提高。
• 3. 心理因素。

肆丨2019年北京供地及新房市场

供需决定价格。

经济学最简单的原理，供需决定价格，我们来看供应侧的数据。

供应土地，从土地出让到进入市场，一般需要2年才能对市场有所影响。

       北京2015-2019年度计划与实际供应土地计划

2015-2019年，北京商品住宅用地供应计划持续回落，2019年至今，北京商品住宅用地已供应213.09万平，与年度供地下限差距较大，有没有跟2015、2016比较相像？

2014-2019年北京新房商品住宅供应情况

17年共产房入市，18年上半年限竞房入市，造成2018-2019年新房井喷，直接导致二手房价格大幅下跌，这是因为置换链条中首套客户部分分流到限竞房市场。

伍丨展望京楼2020

首先我们来看看2016-2019中央经济工作会关于房地产的表述，细细分析一下。

1.因城施策前面添加“全面落实”，未来限购、限贷、限售等等会由地方政府主导，各式各样的花式松绑政策会出现。

2.经济工作会，第一次出现“三稳”，既是稳“涨”预期，更是稳“跌”预期。

3.对房产的态度，仍处于偏紧，但比18年要乐观。

再来看看2019年全国有25城发布松绑政策。

陆丨后市判断

1.在房住不炒大背景下，靠闭眼买房子发财的时代一去不复返了。

2.不会全国大涨，从长周期来看，一线城市（尤其京沪）会走出独立行情。

3.北京房价回归到2016年7月-10月的状态了，应该到底了。

4.一二线才有未来，三四线要尽快卖，转到一二线优质资产。

5.投资者密切关注政策变动细微走向，韭菜也要有韭菜的态度，与周期共振。

结语：

敬畏市场，市场永远是对的。虽然房地产市场是强政策驱动型，但并不代表没有机会，它需要你极为敏感的政策洞察力和果断的执行力。

——本文为作者在某群的分享实录——

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