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2021，北京楼市只有两种确定性机会
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2021，北京楼市只有两种确定性机会

2021，北京楼市只有两种确定性机会 蚍蜉视界
2021-01-07
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导读：要么果断置换成“好房子”，要么踏实去寻找“好差价”
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各位北京业主，从2017年3月17日到现在，您家的房子是涨价了还是跌价了？
恐怕上涨的没涨许多，下跌的倒是跌了不少。
不论涨跌，看看去年飞上天的深圳房价和此刻正在飙车的上海房价，想必北京业主们的内心还是憋屈一些的。
好在深圳和上海的高价反而衬托了北京当前价格的踏实，至少很难再下跌了。
北京，虽还是一线城市，但房产投资的逻辑已经变了。
首先，政治层面，北京是“房住不炒”的标杆，是用来震慑炒房人群的法器。
过去十多年来房价接连上涨，虽然中央及地方一直在强调要抑制房价，但免不了很快就被上涨的潮水啪啪打脸。这种现象让不少人对政令嗤之以鼻，更加坚定了炒房信心，对北上广深这样的一线城市更是树立了“永远涨”的信仰。
十多年的上涨已经让房地产成为中国最大的金融风险，从顶层看来这个泡沫决不能再膨胀，但也不能一下就爆掉，治泡沫如烹小鲜。在这个国策下，才有了近几年全国各地有涨有跌的市场表现，让多军和空军都迷惑起来。
而北京就是“房住不炒”派的一号主演，限购限贷的缰绳必须拉的死死的。
其次，人口层面，在近几年各种疏解政策下，北京成了唯一一个人口开始减少的一线城市。
一开始北京疏解产业及人口的时候，有不少人乐观地认为赶走的都是本就没有购房能力的群体，不会对房价产生影响。但事实上人口是房价的主要支撑力量之一，尤其是平民盘，郊区盘。疏解政策下相当多具有潜在购买力的人群没有选择安家北京，其对房价的影响已经显现出来。
最后，经济层面，财富向少数人集中。
大家好才是真的好，大家有钱了才会大量买房，才能支撑全盘房价。然而近些年在经济新常态、贸易战、新冠疫情等多重因素下，财富更多从普通人向少数人集中，这种财富转移也会很快体现在楼市的分化上。
在上述逻辑下，北京楼市只剩两种确定性的投资机会。
第一个机会：好房子
所谓好房子，可以粗略概括为地处主城区（北五环至南二环）、楼龄10年以内、南北端正大户型、有学区及地铁加持的房子，价格区间一般在1500-3000万之间。
为何这样的房子后续会涨？逻辑其实很简单，在没有大规模信贷扩张的前提下，只有手握真金白银的人才能继续买房。
而社会已经步入“有钱人更有钱，没钱人更没钱”的发展阶段了，有钱人一出手直接就是豪宅盘，不会看一眼平民盘或者郊区盘。
所以，所谓“先上车，再换车”的购房逻辑，到了现在已完全错误。今天，当你掏空家里的六个钱包、背上三五百万的房贷时，要记住这是消费，不是投资。
而那些稀缺的“好房子”们，在越来越有钱的有钱人的支撑下，将和平民房产及郊区房产逐渐拉开价格差距。到时候一条街上相邻的两个小区，高端小区比低端小区的单价贵出一倍都是再正常不过的事情。
所以如果你还打算继续投资北京楼市，那就要仔细筛选这些“好房子”，提前布局入场，然后等那些土豪们来接手。
第二个机会：好差价
即便对于涨价预期一般的房产，如果存在某些原因让这类房产有明显低于市场价的购入机会，你照样能够赚得盆满钵满。
那么哪些原因会让房主低价出售房产呢？我总结了三种情况，也欢迎广大读者继续补充。
第一，卖家着急变现。业主因为各种原因急需一笔钱，因此以低于市场价的价格挂出房产，谋求快速实现交易。只要您对这份差价感兴趣，有正规中介把控风险，那就很值得去参与。
第二，尚未下本的房产。部分业主新入的房产尚未下房本就计划出售，由于无本交易存在风险，大部分买家都不会参与，因此其价格天然会比有本的房产低一截，常见于回迁及安置小区。这类房产交易的风险和利益都是肉眼可见的，并且还有一大优势是房产在下本之前买家不需要牺牲购房名额。因此想参与此类交易获益的关键点就在于找到一个靠谱的机构来为自己把控风险（对此类投资感兴趣可以在文末留言）。
第三，法拍房。即遭法院强制执行拍卖的房产，涉及债务官司，往往会以较低的价格起拍。曾经有不少人靠交易法拍房快速致富，也有不少人遭遇风险血本无归。法拍房交易需要参与者有深厚的法律知识及风控能力，是真实靠本事在赚钱。这类交易既专业又肥美，会玩的人不一定愿意带你玩，愿意带你玩的要么是真朋友，要么在给你下套。
最后，再强调一下本文的主旨：
1、北京楼市整体上跌无可跌，但能不能普涨要看政策；
2、未来是分化行情，好房子会远远甩开普通房子；
3、如果还想继续靠房子稳健发财，要么果断置换成“好房子”，要么细心勤快去寻找“好差价”。

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