近来，不少熟悉和陌生的朋友都问我们，房子还可以买吗？其中，既有投资考虑的朋友，也有刚需者。
我能明白他们的焦虑。大部分他们都认为房价还能涨，调控是暂时的。同时，又对最近不少唱衰的声音感到纠结。所以咨询我。
在还能不能炒房这个问题上，除了几个月前，我明确不建议去重庆炒房（今天来看，这个判断或许是错的，有读者就指出过。但笔者觉得，其实未必就错了。2016年底才入场重庆的投资者，啥时套现是个严峻问题）外，我们从来没敢回答过。
因为，我怕误导朋友。
但今天，我要明确说，至少本轮炒房运动真的结束了！入场晚的朋友，啥时可以变现离开，真的需要一点耐心。而且，忍耐的时间，可能比过去几次都要长。
如果不能认清这一点，或许要吃亏。
过去20年，炒房为何可以快进快出？
首先回顾一下历史。过去20年来，凡是以房产投资为目的，稍微资金宽裕点、耐心多一点，就没有亏损的可能。过去几轮调控并传导到房价回调上，都没有超过1年时间。
也就是说，过去的炒房者，只要资金压力扛得住，很快就能获得丰厚的回报。
就算她/他首付以外大约70%的资金是加杠杆，一年综合利率成本大概10%，也才占总房款的7个点。再极端一点，就算炒房本金也是加的杠杆，成本算更高20%，一年下来也才占总房款的6个点。
两者相加，一年成本也就13%，要是自己本金充裕成本更低。而2008年以来的几轮大涨，随便哪一波行情涨幅都不止这么点。主要一二线城市，涨幅动辄就是40-50%，甚至更高。
所以，怎么可能不赚钱。
为什么会这样？简单来说就两点：
1、2008年之前就不说，M2一直高位。2009年时一度超过27%。更重要的是，基数越来越大，即便增速缩小，总的增量也惊人。譬如2008年末我们M2还不到50万亿，到了2016年末，变身150万亿级别！
你说这是什么一个概念。就这么几年时间，足足是当初的3倍。我们资金大部分在围墙里面玩，蓄水池在哪？必然就是房产。
股市、债市、期货我们也搞出过几个小高潮，可是都灰飞烟灭了，唯有房地产不败；
2、既然资金这么多，有先行者开始了炒房。又没办法让人不炒，跟风和接力者必然越来越多。2010年，高层在全球金融危机后开始意识到这样不行，控制了一下。譬如，今天回过头去看2012年时，北京、上海房价才多少。
我们当然不是说那会儿便宜，但起码那个时候，白领咬咬牙，还有买得起的机会。别说2012年，2015上半年中央开始鼓励“去库存”、放松调控时，不少白领也有在京沪购房的能力。
对呀，在很多有远见的人眼中，京沪那会儿虽然也贵，但白领彼时还有机会买得。看来，房价就是不够高啊！然后呢？资金、政策东风都来了，一场炒房风暴，一个炒家鼓动另一个炒房客，从东往西席卷全中国一二线城市。
再然后，主要一二线城市房价到了今天的地步。
曾经，一二线城市炒房也有无法快进快出的例外：重庆
接着说说主要一二线城市炒房，曾经也有无法快进快出的例外。鄂尔多斯、温州房地产泡沫几年前曾破灭过，算是我国较大城市里，少有的例外。但他们体量毕竟不够大，而且其自身经济和金融结构有严重问题。于一二线城市来说，他们的例子参考意义不大。
真正的例外是重庆。在本轮炒房运动之前的上一轮房价暴涨周期，重庆和其他城市一样，也经历了暴涨，房价于2013年前后阶段性见顶。
我有朋友就是在上一轮最顶峰时期，在重庆买的房。然后，2014-2015年刺激之前，全国房价整体都比较平稳，特别是相对于2016年后的情景。
重庆在2016年之前，不仅是价稳，不少楼盘实际阴跌。张银银还几个朋友买重庆的房即如此，他们买的可都是炙手可热的照母山、江北嘴。重庆当时出现这个情况原因很简单：
1、每年供地面积都是全国第一。杠杆游戏要解释一下，这可不是说38个区县的全域重庆，而是说可以和其他城市作比的重庆大都市区（主城区+城市发展新区）。即便是主城9区，重庆和其他差不多的城市比，供地也是极为惊人的；
2、既然供地多，在建面积也多、销售面积也多，按照上文口径，同样每年都是全国第一。至于一些机构的研究，说武汉、成都什么销售第一的，都是拿全武汉、全成都和重庆主城9个区比，口径完全不一致；
3、2014-2015年鼓励去库存、降息降准前，全国调控都比较给力。游资各地到处乱窜较少，兴风作浪不易。没有更多的炒房者继续进入重庆，也就没有了做市者；
4、加之重庆还有数千万平米的公租房，此前投资者买了不少房，新房却依旧源源不断，你说二手房怎么炒，想要溢价脱手难？所以才出现了不少楼盘阴跌的情况。
直到2016年中开始，2013年前后购房的投资者才逐步解套。也就是说，他们花了最少2-3年时间解套。甚至时间还有更长的。
这样的潜伏投资行动，要是没点耐心、要是杠杆率过高，说实在，是挺难忍受的。就算没杠杆，随便放个民间借贷、互金产品，2-3年时间，怎么也有30%上下的收益。
但这个例外，2016年中开始终结。杠杆游戏想指出的是，很多人以为重庆此轮房价是从2016年末，黄离开前后开始异动的，且把以前低房价功劳都算在黄sir头上。张银银要说，这一说法和实际有出入。
功劳先不论，重庆房价开始上涨，是从2016年初即局部开始的。然后2016年中普遍看涨，到了2016年10月就已经进入大涨。彼时黄可是还在，全国大趋势谁在都一样。
而且，外界很多人不知道，黄在2014年开始，已经在控制供地。
本轮炒房运动为何暂时结束了？入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心
我们还是继续举例重庆。
去年炒房从东往西的最后一站重庆，2016年至今，其主城房价涨幅少的30%、40%，多的50%、60%，个别还有更高的。账面上，每个人都很乐，非常嗨。但有个问题，你想过没有，接盘的人在哪？新接盘运动啥时开始？
重庆这几个月二手房的活跃，赚钱的，大部分可不是去年下半年才开始建仓的人。
也就是说，投资这个事始终还是要点技术含量。特别是在一些不那么绝对的城市。即便是北京、上海，乃至任何一个2016年至今大涨的城市，进场较晚的朋友，现在能说自己赚的钱到手了吗？
因为史无前例的炒房运动，换来了史无前例的调控政策。限购、限贷、限售、限价……
正如钟伟博士撰文所言，我们的绝对房价已经不低了。以京沪为例，300万元一套的住宅已十分罕见，假定其每年涨5%便起码是15万元，这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。
你说，这样的情况下，哪个ZF还敢随便放任炒房？而在三四线、县级城市，住宅、商业地产的产能过剩问题，至今没有解决好。
正如我们5月15日《26个月来最高纪录！统计局4月房产数据揭开“去库存”真相》一文中分析后发现的，全国整体库存较2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加。谁敢保障证精准引导资金去三四线城市炒、去库存？
不过，适当炒一下，目前来看是一定的。
但若三四线城市普遍炒太高，怎么收场？大部分三四线城市居民的收入可比一二线城市白领要低不少，这不仅搞出民愤，怕是也要引发金融动荡！
所以，稳才是当下的关键。稳住一二线城市的高房价，不敢跌、也不敢涨（太多）。既是对全国房价的参照，利于三四线城市去库存；也是为金融和房地产去杠杆争取时间；同时防范外部风险，如联储继续加息、缩表。
也就是说，这些外部条件，哪天改善，哪天才敢放开一二线城市调控。可以想下，没个1、2年，甚至更长，趋势能改吗？
而炒房资金成本摆在那里。因此，我们才说，入场晚的朋友赚钱需要前所未有的耐心。谁让你们入场晚？
不过，不是没意外可能，那就是中国经济拖不动了，若此，还得靠地产救。所以，有钱、有耐心，对赌也是个办法。
炒房客：我背了600万贷款 房价不涨只能去跳楼
去年下半年加入炒房队伍的炒房客小李最近一直坐卧不宁，心里着急如热锅上的蚂蚁。去年年底他下手了一套房子，贷款600万，月供34000。
尽管去年930北京开始对楼市进行调控，北京的房价没有止住疯狂，继续大涨，一套房子一两个月间又涨了50万。公司白领小李看红了眼，杀入楼市，正式成为一名炒房客。他想得很明白：930调控以来北京房价也不见跌，很多专家学者说，北京的房子最保值，很难跌，肯定继续涨，抓住机会大赚一笔。
小李手里留几十万元以备还房贷。“两年后卖出可以免营业税，到时候房子再卖”。他在一房地产论坛上这样表示。
然而，计划没有变化快，3月17日北京楼市调控政策发布，“认房又认贷”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、贷款年限缩短。 随后10天内，北京市更是出台9政策，涉及非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商住楼限购等等……紧接着配以严格的突击检查。
北京楼市此次有史以来最严的调控政策，彻底扭转了北京房价继续上涨的预期。而小李感到头都大了，他意识到期待房价未来两年一直涨的愿望可能会落空，这个房子砸在自己手里了。
小李工资并不高，每月税后收入不到1.5万。雪上加霜的是，当时买房首付款不够，借了很大一部分消费贷做首付。他现在陷入了一个困局：现在卖房的话，加上税费、中介费要赔上百万。但是不卖，每个月还首付钱和月供，自己每月工资加手里留存现金也不够一年的还贷的，资金链随时会断掉。他感觉房价不可能涨了，而未来房价跌了，自己更是亏到底。
小李哭了：一年之内房价不涨我该怎么办，难道要逼死我吗?！
房价调控来了 炒房客如热锅上的蚂蚁
类似小李这样的状况，在目前市场上不算少数。搜狐财经了解到，在北京2016年楼市狂潮中，一部分上班族看到房价上涨中蕴藏的暴富机会，加入炒房大军，成为炒房客，欲“短炒”楼市。
他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款。再从银行贷款300万、400万、500万以上，买下上千万的房子。
他们有些收入很高，能获得银行较高的贷款。有些收入不足的则采用虚开工资收入等方法，从银行贷到大笔资金炒房。
一个公司白领王超（化名）在网上透露了他仅以100万现金撬动价值1000万房子的操作手法：自有现金100万，再把自己已有房子做抵押，从银行贷出300万；然后信用贷再贷200万，这500万做首付款，再向银行申请房贷500万，买下了价值1000万的房子，手头上留个50-100万以备1-2年还贷，待房价大涨后卖出获利。
数据显示，2016年全年，北京市商品住宅共成交114752套，环比2015年大增60%。成交均价为36231元/㎡，环比2015年大涨31%。二手商品住宅方面，2016年北京二手商品住宅总成交276493套，环比2015年增长50%。成交均价为49766元/㎡，环比去年上涨32%。
央行数据显示，2016年全年，新增贷款超过12万亿元，个人住房按揭贷款占据小半壁江山，高达5.68万亿元，占全年新增贷款的44.91%。2016年的个人住房贷款比2015年翻一番（2015增加2.66万亿）。
炒房客所有的盈利预想都是建立在房价上涨的基础上。但当前楼市严格调控，房价上涨预期逆转，他们目前正承受着巨大资金压力。
延伸阅读：去杠杆的谬误
有一组数据很让人吃惊！
加上2016年数据，自1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元。单月超6千亿元。
而全国居民30年的积蓄不过是60万亿左右。按照地价占房价的比例在40%左右计算的话，全国居民的积蓄全部用来买房了，还倒欠银行很多钱。
最近一两年，有个名词很火，叫“去杠杆”。其实，这是一个天大的谬误！
从最近一两年的情况看，不是去杠杆，而是在加杠杆，是给居民加杠杆，给一些地方政府减杠杆。
所谓杠杆，对应的其实就是债务，债务是没办法去掉的，只能转移。所以杆杆也不能说去，只能说从一个地方或某个群体，转移到另外一个群体。
举个简单的例子，500万的房子，你花了100万付了首付，向银行借贷了400万，这相当于你使用了4倍的杠杆把房子买了，房价一旦上涨10%，其实就相当于你100万的首付得到了40%的收益。
但是，如果这时候有人说要去杠杆，把你4倍的杠杆降低到1倍，这时候，本质上不是去杠杆，而是要求你把债务给还了。
所以，去杠杆的过程，其实就是还债的过程。这时候，有现金的可以还债，还不出的就要违约或者破产清算。
对整个国家经济体来说，所有的杠杆和债务都是刚性的，强行去杠杆就会导致很多经济部门和个人破产，或者违约。
所以，杠杆和债务是没办法去掉的，只能转移，即由杠杆低的部门承接杠杆高的部门。在目前的中国，本来应该由中央政府与居民部门承接杠杆高的地方政府和非金融企业部门的部分债务负担。
但现实是，杠杆大部分都转移到居民个人头上了。
经济增长的本质是——繁荣时期居民部门加杠杆，受到动物精神驱动;危机时刻则政府出马，通过财政收集垃圾资产和加大杠杆，货币部门则同样堆积垃圾资产，释放流动性维持广义资产价格，等待经济企稳和技术突破再度唤醒私人部门的动物精神，进入下一个景气循环。
去杠杆我们叫了一两年，迟迟未见动静，原因何在？因为本来就存在认识误区。所以一直以来，我们走的其实是一条放水加杠杆的道路。只有后来，决策层才被高人提醒，说杠杆是没办法去除的，只能转移，于是才有后来房价直线式上涨，地方债务危机才解除。
表面看，中国居民部门的杠杆率（债务占GDP比重）确实低，2014年的时候不过是36%。但是中国百姓的低杠杆，是以巨大的公共服务短缺为代价的。
无论是教育支出，还是医疗支出，还是养老服务，我们跟其他国家相比，都是天壤之别。在生老病死占据大部分开支的情况下，贸然发动房价上涨，把居民仅有的一点积蓄全部投入到房地产中，透支两三代人的开支和积蓄，将带来巨大的风险。
羊毛薅光了，真的好吗？未来，国家必须为此付出代价。
