现有商业无法满足未来10年的客群需求，当下几十万中产白领消费空缺谁来满足？
说起当下北京望京地区的商业现状，业内专家用这样一句话总结望京的困境，“产业人群足够、消费基数足够，就是没有很出彩的项目”。
2009年，大望京村开始拆迁，一批批写字楼拔地而起，随之而来的是望京新城商务区的规划和大量世界500强企业的进驻，产业人群、办公白领的集中度越来越高，客群结构的变化催生了与众不同的消费需求，但社区商业显然无法满足这部分需求。
于是，消费外溢成为必然，颐堤港成为望京中产阶级精致消费者的心头好，今年以来颐堤港正在筹备新一轮调整，以体验升级获得更多品质客群的认同。
1
商业格局分散，未形成集中性商圈
望京板块地处北京东北四、五环之间，东临机场高速，西接亚奥商圈，南靠燕莎商圈，北连空港经济圈，与酒仙桥、大山子交接。由于城市规划的缺失，望京2006年之前是个只有单一居住功能的区域，居住量体巨大，商业氛围冷清，被戏称为亚洲最大的“睡城”。
随之而来的是望京新城的平地而起，2009年，大望京村开始拆迁，一座座超高写字楼亮相，保利国际广场、绿地中心、浦项中心、望京SOHO、融科望京产业中心陆续落成。2011年，“大望京科技商务创新区”被正式写入北京市“十二五”规划，望京新城商务区正式成型，重点引进知名总部企业、研发中心和结算中心，包括阿里巴巴、摩托罗拉、微软、索尼爱立信、施耐德、奔驰、北电网络、双鹤药业等企业纷纷进驻，许多世界500强企业都选址望京商务区。
盈石(北京)资产管理有限公司高级副总裁周睿表示，望京的商业开发在2005年至2010年比较多，这些项目开业后通过养商来培育消费群体，这是望京商业的第一代产品，但是望京区域的商业太分散，至今没有形成一个真正意义上的商圈，其实良性的商圈都是有聚集性，西单、王府井、三里屯都是在自然形成商圈的基础上，政府通过规划改变其规模，不断提档升级，集中度越来越高，望京是新规划的区域，商业规划的缺失导致许多住宅项目要配建一定比例的商业指标，最后大家各自为政，形成了现在分散的商业格局。
2
新消费客群形成，第一代商业无法满足需求
目前望京区域现有常住人口约40万，韩国籍人士占有一定比例，最高峰时达到了8万人，未来望京规划总居住人口将达到50-60万人，相当于一个标准的中等城市。
望京凯德MALL建筑面积约6.8万平方米，目前年销售额在10亿以上，日均客流量超过3万人次，虽体量小，但投资净回报率达到12%，以精细化运营策略在市场中取得了稳定的效益。该项目2016年调整了68个品牌，调整面积达25%，瞄准年轻白领的需求，该项目未来的零售格调在往“轻奢”方面提升，希望提升为望京地区的潮流风向标。
周睿认为，与北京其他区域不同的是，望京是新规划的区域，既有住宅又有办公，也有商业和产业，目前已经是一个平衡的发展区域，早年在产业没有导入之前，望京商业的主要客群是住宅居民，包括回迁房居民和部分韩国居民，随着产业的聚集，过去几年里望京的人口结构发生了很大变化，新的中产阶级已经形成，集中了许多受教育程度高、有品味的居民，跟原来的住宅居民相比消费力有较大提升。
“许多世界500强企业、高新技术产业进驻望京，写字楼的办公人群集中，产业规划的发展带来人群结构的变化，区域产业发展的内在动力提升了商业需求，但是2010年之后望京没有诞生一个能引领整个区域消费的标志性项目，所以望京未来最大的机遇也会成为最大挑战，因为人群结构发生了变化，靠以往第一代社区商业去满足当下的需求是不够的，老的项目如果没有一些新的运营思路或新的品牌进驻，望京大量白领人士、产业人士的消费需求得不到满足”，周睿说。
郑硕晨表示，望京与中关村有很大的相似性，望京事实上承接了中关村外溢的写字楼需求，两者的写字楼客群比较类似，都拥有收入较高的ITworkers，如何满足ITworkers的独特消费偏好，这是中关村和望京都要研究的问题。
“作为社区型购物中心的集合，望京现有商业面临的挑战是能否有回头客，因为社区型项目最大的问题是需要周边的客流给他很强的认同感，因为没有办法扩大影响力，只能把本地的客流尽可能地引入到项目里，提高回头率”，郑硕晨说。
3
频繁关店的望京商业未来在哪？
2014年，北京市出台政策，主城区五环内禁止新建1万平方米以上零售商业设施，批发市场以及更多的零售批发市场开始外迁。
新项目供应缺乏，望京存量商业项目的改善和升级就日益重要。新的消费群体在崛起，消费趋势频繁变化，但望京第一代商业产品却在频繁关店，包括望京华堂商场、望京新一城、星城国际大厦、望京NOVO等。
华堂商场由中日合资企业华糖洋华堂商业有限公司经营，该公司成立于1997年10月7日，控股股东是日本著名零售企业伊藤洋华堂，1998年4月，华堂商场在十里堡开出了北京第一家百货门店，此后在北京市场稳步拓展，一度拥有11家门店。但2014年开始，华堂商场接连在京关闭门店，先后关闭了五棵松店、望京店、北苑店、西直门店和右安门店，2006年开业的华堂商场望京店于2014年4月关闭。
华堂商场望京店的关闭一方面是伊藤洋华堂在京经营战略的调整，一方面是望京社区商业激烈竞争的结果，特别是超市竞争的惨烈，物美、乐天玛特、家乐福、华联、沃尔玛、卜蜂莲花都在进行消费群体的争夺，有消费者表示，华堂商场商品高不成低不就，客户群不稳定，在竞争中逐渐处于劣势，被迫关店。
望京地区消费客群在升级，但商业的升级已经落伍，首开商业地产副总经理王颖林认为，望京缺乏针对写字楼白领和中产阶级人士的轻奢型购物中心，特别是类似K11购物艺术中心这种体验的项目，未来在这方面有很大的市场机会。
