医养结合走向轻资产可复制化——鹏婧街区“护理院+养老院”的坪效进化

无论是重资产投资建设运营医院、还是单体养老项目配置门诊，亦或是开通护理院资质，“医养结合”是养老项目的刚需配置。医养结合正在从"重资产单体医院"向"轻资产医疗服务复制"进行市场推演验证。

燕达国际健康城“三甲综合医院”的医养航母配置模式：长期回报，难以复制

燕达国际健康城是集医、养、康、教、研于一体的大型康养综合体，核心配套是三级甲等燕达综合医院(设置40多个临床学科)与燕达金色年华健康养护中心（8000套养老居所及16000张床位）。医院端通过与北京朝阳、天坛、中医医院、中国康复研究中心等深度合作，把北京三甲专家资源平移到燕郊，与北京医疗服务实现均质化；养护中心长者享受医院的优先挂号、优先诊疗、优先检查、优先住院"四优先"服务，住院期间养护中心保健医师上门访视、出院后燕达医院医生随访形成医养结合闭环。

优势是确定性最高的医疗能力对齐,代价是资本沉淀最重。一座三甲综合医院的投资规模与运营成本远高于护理院或康复医院，且必须依托大量门诊与住院流量才能跑通。单体投资数十亿、投资回收周期10-15年左右。对资源整合能力与长期资金匹配的门槛极高，燕达的重资产三甲综合医院医养结合模式，在市场上不可复制。

险资派的资本逻辑是"保单导流、自有CCRC承接、医院做配套"。 以泰康之家为代表，"一个社区、一家医院"是标配——CCRC内部自建二级康复医院(北京燕园康复医院从首期100床扩至2025年260床、上海申园220张医疗床位)。医康养宁服务平台叠加大健康产业生态，覆盖了从医疗、康复、护理到生命科技的完整服务矩阵。

痛点出在选址逻辑与医院培育期的双重压力。CCRC项目大多落在近郊或外环以外，园区外部康复客流稀薄，二级康复医院从开通医保到面向成熟园区2000–4000户社区住户提供门诊、体检、住院等稳定内需服务，需要较长的入住率爬坡与医保结算培育期。前期医院侧的人力、设备、合规与亏损，主要靠养老公寓侧的入门费与月费来背，通盘消化周期普遍拉长至8–12年。"重资产+长培育期"，医疗客户来源稳定(自有保单导流)是优势，医院侧前期ROI长期为负、外部客流难以补位是定位选址性短板，单体可复制性受险资扩展CCRC体量限制。

鹏婧通州潞城模式:街区"护理院+养老院"双院模式,可复制的轻资产医养结合闭环

鹏婧通州潞城模式跳出了"大体量+大医院"的固有思路，把医养结合落位到街区级，用更轻的资产、更精准的客群、更深度的医联体协同跑出确定性坪效。

项目定位：街区级双院综合体，只做156张床。

鹏瑞利婧信康护家园(以下简称"鹏婧通州潞城")是新加坡鹏瑞利集团与北京通州潞城镇政府联合打造的首个街区级"养老院+护理院"双院模式医养结合综合体。响应北京市政府居家养老三级服务网络部署，遵循"就近就便、普惠服务、功能集成、安全运营"四大原则。项目建筑面积约6500平米，可提供67个居住单元、156张床位(养老65张+医疗护理91张)。养老院2025年9月收治首位长者。护理院2025年10月建成，建筑面积超3000平米。不追求大体量，把医养能力做精做实。

潞城镇养老服务中心

项目护理院

选址优势:核心城区+医联体借力,不自建三甲、却用得上三甲。

项目落在北京副中心核心区通州畅和西路1号院，中国人民大学北侧，北京地铁6号线、22号线在500米以内；周边10公里内集安贞医院、友谊医院、潞河医院、东直门医院、北大人民医院等8所国家级三甲医院。项目护理院与首都医科大学附属北京潞河医院等三级医院签订医联体协议，实现专家共享、上下互通——患者入住72小时内由原科室专家上门随访，不出百米即可享用三甲优质医疗资源(高压氧舱、多功能康复大厅、血液透析等)。外部三甲资源不是"签约挂名"，而是真实可触发的转诊、会诊与查房通道。

项目区位配套图

双院功能分层，功能集成密度高。

一层为社区居家养老服务(全龄化社区餐厅、老年大学、长者健身中心、居家养老智慧服务中心、日托照护床位)；二层为住院床位（91张医疗护理床)；三层为集中养老床位(65张)。护理院床位结构精细——单人间6间、双人间25间、多人间6间，可同时承接独立护理与多人共享场景；配套康复治疗室、中医治疗室、多功能活动室、助浴间、家属陪伴室、空中花园、急救室、洗衣房、配餐间等。单体项目把"社区+日托+养老+住院护理"四个层级垂直叠加起来，真正实现"以医疗为基础、社区为中心、24小时持续性整合照护"。

 社区餐厅

老年学堂

健身中心

养老单人间

养老双人间

护理双人间

空中花园

急救室

服务特色一：医疗、营养、护理、康复四位一体。

护理院汇聚内科、外科、临床营养科、康复医学科、中医科、缓和医学科等专业团队，实施主诊医师负责制——一名顾问医师带领高级医师和普通医师组成医疗组，全面负责并实施病患的门诊、住院以及出院和出院后随访，患者从入院到出院享受一站式精准医疗。康复学科覆盖骨科康复、心脏康复、脑卒中康复、肺康复等多专科；床边康复、ADL训练、伤口与管道管理、娱乐治疗、心理与营养支持构成完整的康复护理产品线。中医科与缓和医学科把传统中医辅助治疗与临终关怀(Palliative Care)纳入主线服务，补上一般护理院通常缺位的两端。

康复医学科

康复训练中

认知训练专区

认知训练中

多学科会诊

安宁疗护病房

服务特色二：临床营养打造成显性差异化。

营养在传统养老院只是"配餐"，在鹏婧却被提到治疗手段层级——由临床营养医师主导，通过专业肠道评估、主观整体评估(SGA)、微型营养评定(MNA)等工具筛查营养不良风险，不仅提供符合《中国居民膳食指南》及慢性病膳食指导原则的营养餐，更为糖尿病、肾病、吞咽障碍等长者定制治疗膳食(Therapeutic Diet)，并进行动态监测与调整。临床营养科作为独立科室出现在中小型护理院里相当少见，这是鹏婧把"护理院"运营为"专业医疗机构"而非"高级养老院"的关键学科信号。

治疗膳食

服务特色三：十师联动+中央监护系统+红十字救援站。

鹏婧护理院由“个案管理师、社工师、营养师、心理咨询师、执业医师、专科护理师、康复治疗师、临床药师、营养师、长照师”组成的十师专业团队，提供24小时全天候生命呵护，把传统护理院"以护理员为主"的人力结构升级为多学科协同。技术侧配备中央监护系统——中央控制器、心电监护仪、离床报警传感器、睡眠监测设备、电子围栏，实时监测生理指数与出行安全。同时中心与北京市红十字会合作设立潞城救援站，配备含氧气瓶、轮椅、担架、急救药品的非紧急转运车，在长者发生急救时提供配备医务人员的转运服务。整套人力+设备+应急配置在中小型护理院中极为罕见。

中央监护系统

北京红十字会潞城救援站点及转运车