这两年,鹤岗那种几万块一套房的新闻把所有人的注意力都吸走了,大家都在讨论白菜价房子、东北收缩城市、年轻人躺平,这些话题确实有意思,但真正懂点门道的人会发现,就在所有人盯着鹤岗的时候,有些四线城市的房价悄悄翻了倍,而且买的人还不少,这事儿看起来不合理,毕竟现在整个房地产市场都在降温,三四线城市库存压力那么大,怎么还有地方能逆势上涨。
但你仔细看就会发现,这些涨价的四线城市有个共同点,它们不是靠炒作起来的,是真有人需要在那待着,不是投资客,是那种真的要在那生活、工作、养老的人,这种需求和鹤岗那种＂买个落脚点＂完全不一样,鹤岗的白菜房吸引的是想花最少钱拥有一套房产证的人,而这些涨价的四线城市吸引的是那些算清楚了账,知道在这生活性价比最高的人,前者是避险心理,后者是理性选择,完全不是一回事。
很多人以为四线城市房价涨是因为便宜,这不对,真正起作用的是生活成本和收入之间的比例关系,你在一线城市月入两万,房租五千,吃饭三千,通勤一千,剩下一万块还要还房贷,这日子过得紧巴巴的,但你在某些四线城市,月入八千,房贷两千,吃饭一千五,开车上班油费三百,剩下四千块是真能攒下来的,这账一算就明白了,不是说四线城市工资高,是那个地方的生活成本和收入匹配得好,你挣得少但花得更少,而且关键是你能攒下钱,能看到未来。
那些房价翻倍的四线城市,基本都是产业结构还算健康的地方,不是纯靠房地产,有点制造业基础,或者旅游资源不错,或者是区域中心有点辐射能力,这种地方的特点是工作机会不算多但也不算少,够用,而且这些工作的稳定性比一线城市那种996的互联网公司强多了,你在那上班可能挣得不多,但基本不会突然失业,这种踏实感对很多三十岁往上的人来说,比高工资重要。
现在买四线城市房子的人,和十年前完全不一样,十年前买四线城市房子的主要是本地人,或者周边县城进城的,现在不是了,现在是一二线城市回流的人,是那些在大城市待了几年算明白账的人,他们不是混不下去才回来,是发现继续待在大城市的边际收益在递减,三十多岁了,在大厂干了五六年,被裁员的风险越来越高,就算不被裁,升职空间也看到头了,房子买不起,孩子上学要摇号,父母老了没人照顾,这账一算,回四线城市反而是理性选择。
这批人的特点是有点积蓄,有工作能力,对生活质量有要求,他们不是回老家躺平的,是带着在大城市学到的东西回去找机会的,有人回去开店,有人做自媒体,有人搞远程办公,还有人直接把大城市的业务模式复制到小城市去,这些人的购买力比本地人强,而且他们对房子的要求也不一样,不要老破小,要品质好的新小区,要物业服务到位的,要周边配套完善的,这就把那些品质盘的价格推上去了。
很多人觉得四线城市房子多,库存大,不应该涨价,这话对也不对,库存是多,但好房子的库存不多,那些老破小、远郊盘、没配套的房子确实一大堆卖不掉,但地段好、品质好、配套全的新盘,供应量其实很有限,而现在买房的人恰恰就要这种房子,他们不缺那点钱,缺的是符合需求的产品,所以你会看到一个很有意思的现象,同一个城市里,有些小区房价跌了两成还没人要,有些小区反而涨了一倍还要摇号。
开发商也不傻,他们看到了这个趋势,现在在四线城市拿地的,基本都是做品质盘的,不搞高周转了,因为高周转那套在四线城市不好使,本地人对品质的要求越来越高,回流的人更是挑剔,你质量不行根本卖不动,所以现在四线城市的新盘,品质比五年前好太多了,园林设计、物业服务、户型规划都在向一二线城市的标准看齐,这种房子的成本高,定价自然也高,但就是有人买单,因为这些人知道自己要什么,他们不是买个住的地方,是买一种确定性和安全感。
如果你也在考虑四线城市买房,别光看价格便宜就冲,先去实地待几天,看看当地有没有你能做的工作,看看生活配套够不够用,看看医疗教育水平能不能接受,最重要的是算算账,你的收入在那能不能覆盖生活成本还有结余,如果这些都OK,那个地方的房价就算比周边贵点也值得考虑,但如果只是图便宜,那你买的可能不是资产,是负担。