探索公私产权共赢再生生产力——以成都的街区更新为例

图|成都玉林东路改造前后对比

空间生产力的理论内涵与现实意义

空间不仅是生产和消费的场所，其本身也是生产和消费的对象。具体而言，空间生产力指的是通过对空间进行改造、提升和运营，使其能够持续产生经济价值（如租金提升、消费增长）、社会价值（如环境改善、社区和谐）和生态价值（如环境治理、低碳宜居）的能力。一个充满活力的空间，能够吸引人流、汇聚资源、孵化产业，从而成为城市经济与社会生活的活跃节点。

经典的政治经济学生产力三要素投射到空间维度，可以构建出“空间生产力三要素”分析框架：劳动者即为人群，空间的使用者、消费者、创业者、管理者等各类人群是空间生产的能动主体；劳动对象即为空间，待更新改造的街区、建筑、公共区域等物理实体是空间生产的对象；劳动资料即为技术，包含规划设计技术、运营管理技术、数字智能技术等在内的所有用于提升空间品质与效率的手段。

城市更新成功的关键，在于能否有效整合和优化这三大要素。其中，“人群”要素的整合最为复杂，尤其是在产权多元的街区更新中，涉及政府、原有业主、租户、新入驻商家、居民等多方利益主体。传统的“自上而下”的决策模式或完全“自下而上”的决策模式，往往难以应对这种复杂性。因此，构建“公私共赢”的机制成为核心。这意味着城市更新需要通过有效的沟通协商，寻求各方认知理性都能接受的“合理”方案，实现从“工具理性”（追求管理效率）向“认知理性”（追求共识理解）的转变，使更新过程不仅是政府或房地产开发企业主导的工程，更是所有利益相关者共同参与、共同受益的“公共事业”。

成都街区更新的多元实践模式

成都市在街区更新中，探索出了一系列实现公私产权共赢、有效再生空间生产力的具体路径，集中体现在以下三个典型案例中。

玉林东路：多业权协调与全周期运营模式。

图|玉林东路改造前后对比

玉林东路作为成都老牌生活街区，面临典型的“多业权”困境：近160家店铺的背后是130多个产权主体，导致“定位、招商、运营、管理、人心、盈利模式”分散，内部掣肘严重，空间生产力日益衰败。

更新团队并未采取简单的“大拆大建”或统一收储模式，而是通过54次半开放式访谈、189份有效问卷、87次选点观察等深度调研，充分了解各方诉求。在此基础上，创新性地提出“五个一”业态策略。保留一批具有民生基础、装修良好、具有历史记忆的老字号（如菜市场、老面馆）；提升一批经营良好但风貌不佳的业态形象并强化功能（如服装店、货店）；招引一批高端消费、文化创意等新业态（如米其林餐厅、特色奶茶店），提升街区吸引力；搬迁一批经营差、业态落后或与环境不协调的店铺（如花圈店、五金店）；预留空间弹性，为未来业态迭代留白，即挖潜一批。

在政府指导下，项目引入专业运营团队，实施“五个统一”（统一管理、运营、品牌、服务、物业），降低个体工商户的运营成本，形成规模效应和品牌合力。同时，团队长期驻扎，提供持续的服务和支持。

改造后，147家开业店铺中包含134家老商户和13家新招店铺，32个品牌实现升级。老商户在熟悉的环境中获得了提升，新商户带来了商机，吸引了新居民入住。街区形成了“熟悉的生活、新鲜的生活、多样体验的生活”交融的良性循环，空间生产力从相互消耗转向协同共生，租金水平和整体氛围显著提升。

抚琴巷：“公益+市场”融合与共享式更新。

图|抚琴巷改造前后对比

抚琴巷的更新着眼于如何让不同背景、不同需求的人群都能共享更新成果，避免更新导致的“绅士化”或“原住民边缘化”。更新规划针对不同人群需求，将需求与场景融合，分群施策，打造多元共享的生活场景。对于原住民，利用社区公益基金，保留并提升修鞋、理发、喝茶、遛鸟等传统市井生活空间，保障其基本生活需求与情感归属；对于新居民，通过市场资本引入现代化文创、摄影、茶饮、直播等新消费体验场景（如抚琴生机文创馆、邻里会客厅），满足其对品质生活和社交的需求；对于社交爱好者，提供植物爱好者圈、文体爱好者圈等活动空间，激发社区内在活力。

在更新机制上，抚琴巷探索公益基金与市场资本双轮驱动。建立“社区基金”（达30余万元），用于社区公益服务，如专业培训、坝坝电影、社区达人秀等活动，服务居民超5000人次。同时，引入成都文旅集团等专业力量进行市场化运营，确保项目的可持续性。

抚琴巷从一条“稀烂街”转变为充满烟火气与时尚感的“样板间”。原住民的生活习惯得到尊重，新居民找到了向往的生活方式，不同社群在此找到归属。这种共享模式不仅提升了环境，更转化为强大的社区凝聚力和持续的活动吸引力，孵化了12个自主品牌，每月吸引上万居民参与，实现了社会价值与经济价值的统一。

郫都区卤味坊：实践“种子主理人”孵化模式。

图|卤味坊改造前后对比

郫都区卤味坊项目针对城中村小巷的现状，重点探索如何通过激发个体创造力来提升街区生产力。项目定位为“郫都区首个主理人品牌孵化聚落”，采用“种子主理人共创模式”。更新方不仅提供物理空间改造，更注重与有潜力的主理人（创业者）共同创造，从品牌定位、空间设计到运营管理提供全方位支持，共同构建美食集群和休闲娱乐集群。通过吸引和孵化具有独特个性的主理人品牌（如“止痒商店”等），形成品牌矩阵效应，提升整体街区的吸引力和辨识度。同时，以街区为平台，组织开展家庭亲子培训、社区达人秀等社区活动，促进主理人与在地居民的互动融合，构建共生共荣的社区生态。

郫都区卤味坊项目成功孵化了16个自主主理人品牌，引入店铺100余家，街区商业活力大幅提升，租金增长150%～200%。节假日有超100人次的居民通过在地创业创收。这种共创模式不仅激活了空间，更培育了本土的创新创业土壤，使街区成为承载城市记忆与引领潮流艺术文化的先锋阵地，实现了空间生产力的内生性提升。

启示与展望

成都的街区更新实践表明，在生产力要素视角下，成功的城市更新核心在于通过“公私产权共赢”机制，有效激活“人群、空间、技术”三大要素，从而实现空间生产力的再生。这不仅是物质环境的改善，更是生产关系、社会关系的优化调整。

在更新理念上，从“空间改造”转向“生产力再生”。必须超越工程思维，将更新目标锚定在能否为城市带来新的经济活力、社会活力和文化活力，即能否再生“生机、商机、契机”。在实施路径上，从“单一主导”转向“多元共赢”。必须摒弃“一刀切”的做法，尊重产权和利益的复杂性，通过精细化的沟通、调研和协商，找到政府、业主、商户、居民等各方利益的“最大公约数”，构建“正负共荣、新旧共生”的治理格局。在运营模式上，从“短期建设”转向“长期运营”。更新不是终点，而是新生的开始。需要建立可持续的运营机制，通过专业化的运营、社区化的参与和市场化的手段，确保更新成果能够持续转化为生产力，实现城市的良性循环发展。

在追求高质量发展和“新质生产力”的今天，城市更新承载着前所未有的重要使命。成都的探索表明，以“公私共赢”为核心，以“再生生产力”为目标的街区更新路径，能够有效回应“人民城市人民建、人民城市为人民”的宗旨，是实现从“好房子”到“好小区”“好社区”“好城区”的可行路径，也为中国乃至全球城市的可持续发展提供了宝贵的“成都经验”。