上海城市更新优秀实践案例 | 新业坊·源创——近代工业遗存的更新典范

新业坊·源创项目位于宝山区高境镇逸仙路1328号，是中国第一条商用铁路淞沪铁路支线曾穿行的地方，项目占地面积11.3万平米，总建筑面积17.3万平米。作为宝山区和临港集团“区区合作、品牌联动”的首个城市更新示范性项目，以全新的建筑规划理念对仓储基地进行升级改造，合理保留了原有的铁轨与老厂房，推动老仓库实现华丽转身，快速挖掘和释放产业承载空间，引入区域特色产业，营造休闲、运动、娱乐等活力圈层，形成高活力生态，打造可阅读的建筑，适合漫步的社区街区，塑造有活力、有温度的产业园区，从而带动了区域协调发展，是向存量资产要空间，向存量资产要产出的有益探索和实践。

新业坊·源创通过改造厂房、中庭等提供大跨度，高层高的空间，最大单层面积达到1.2万方；既有毛坯、简装、精装空间，同时又有办公、商业、运动场地多样化载体空间。新业坊项目通过城市更新改造，既保留了人文历史传承的工业遗存，又符合现代化城市功能需求，打造新兴创意产业园区。

历时近十年的探索，新业坊产业特征逐渐显现，形成了以文化创意、在线新经济、宠物经济、邮轮经济、直播电商等为核心的现代产业体系，引入了以中船邮轮、倍豪船舶、德国亚系、妃鱼、中溯检测、熠文（上海）、嘉行汽车、混沌大学等数百家优秀企业。立足新形势，新业坊·原创积极谋求从“招商到稳商、造商、育商”的转变。通过以宝山新业坊Lab、上海退役军人创新创业示范园为抓手，打造10000方产业孵化基地，深化产业协作，关注产业链、创新链、价值链，实现真实的源头创新和成果转化。通过聚商、育商、营商、稳商、富商的全流程服务，建立具有黏性的产业生态圈，以生态的竞争取代要素的竞争，走向良性可持续的产业发展创新之路。

新业坊的城市更新，不仅是对建筑物理空间的改造、对设施设备的焕新，更是是用一种温暖人性的方式去探索和城市的关系，打造一种产城融合的都市生活状态。园区充分利用其独特的区位优势和便利的交通，通过发展生活服务功能空间和基础设施，引入西塔老太太、东发道、喜茶、乐乐茶、wagas、manner、肯德基、西贝、很久以前、盒马、摩尔口腔、第一医药、上海影城等，形成有温度的7*24小时创新园区模式，周末客流日均达2万，已然融入宝山区高境镇人民日常生活服务。通过三年时间园区建成了篮球馆、羽毛球馆、网球场、足球场、健身房等体育设施及室外广场场地共计15,000平米，服务市民高品质健康生活，已然成为宝山文体新地标。

新业坊始终践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，让园区的活力和温度向周边蔓延。新业坊·源创为一墙之隔的逸仙华庭小区开辟了一条便民通道，让区居民上下班坐地铁和公交再也不用绕远路，社区与园区之间也打开了“真”无缝衔接模式。园区内设置小哥驿站，面向新兴领域和快递员、外卖员等新兴就业群体，配置充电、饮水、学习、休息等多个微功能区域，用更贴心的多维服务，不断增强新就业群体的归属感和幸福感。以上两个案例均被学习强国报道。

2015年6月2日，在上海市加快建设具有全球影响力的科技创新中心宝山区推进会上，宝山区人民政府与临港集团签署了《战略合作框架协议》，合力在宝山区高境镇推进科创小镇建设工作。2015年10月26日，临港集团与中外运集团正式签约，以临港新业坊·高境科创综合体项目为首发项目，正式启动宝山新业坊·源创的建设。新业坊·源创项目也成为了临港集团回归市中心的抓手，通过积极参与中心城区域创新转型发展，突破了传统园区开发模式对土地资源的依赖，探索出全新的存量物业改造升级模式，建设第一个区区合作品牌联动的城市更新示范项目。

21世纪初以来，随着城市化的发展，淞沪铁路、仓储业态逐渐退出历史舞台，逸仙路1328号地块尽管地理位置优越，临近地铁3号线殷高西路站，但物业形态、区域功能、产业效益都比较落后，属于宝山重点改造的“五老”（老仓库、老码头、老港区、老堆场、老厂房）之一。在形态更新上，如何保护这些工业遗存，让它们在城市更新的过程中焕发新生？让园区既能够符合现代化城市的功能需求，也能够保留原生态的历史风貌。经过反复商讨，项目以全新的建筑规划理念对仓储基地进行升级改造，将其打造成极具科技感、现代感、又有历史情怀的城市更新标杆实践区。合理保留了原有的铁轨与老厂房，更利用轨道和老厂房之间的高低差，结合老式蒸汽机车改造成连接两侧商业街的“时光月台”，使之成为商业空间的一大亮点，更得以继续见证北上海产业的发展历程。构建大量“第三空间”，穿插时尚产业空间，新旧融合，将原本昏暗无趣的轨下空间、笨重的混凝土建筑、卸货中庭等重新打造，推动老仓库实现华丽转身，营造休闲、运动、娱乐等活力圈层，形成高活力生态，打造可阅读的建筑，适合漫步的社区街区，塑造有活力、有温度的产业园区。

园区2025年获宝山区首批新时代文明实践特色阵地；2024年获2024“城市封面”价值园区（长三角）；2023年获“2023年度都市运动中心试点项目”、“2023-2025年度上海市级文化创意产业园区”；2022年获“上海市软件和信息服务产业基地”、“宝山区特色产业园区”；2021年获“食品安全示范街区（商圈）”、“2021宝山消费新地标”、“上海市民家门口好去处”；2020年获“上海张江国家自主创新示范区智能制造创新集聚平台”、“宝山区创业孵化基地”等荣誉称号。