以“更新”为抓手 推动城市高质量发展

城镇老旧院落基本现状

我国城镇老旧院落普遍建成时间较早，随着城市发展逐渐显露出基础设施老化、物业管理缺失、安全隐患突出等问题。

首先，基础设施老化与落后。市政设施普遍老化，供水、排水、燃气、电力等设施超期服役，水电气没有实现“一户一表”；环境与公共空间不足。道路坑洼，绿化稀少，缺乏公共活动场地、健身器材和休憩设施；适老化设施严重缺失。我国已进入老龄化社会，但老旧院落普遍没有电梯、无障碍通道、扶手等适老化设施。

其次，物业管理缺失。大量院落属于“三无”院落（无门卫、无物业管理、无管理组织）；自治机制薄弱。居民习惯于依靠政府和社区，缺乏购买服务的意识，导致公共事务无人管理。人口结构复杂，租户比例高，邻里关系淡漠，居民的社区归属感较低。

最后，安全隐患突出。消防安全隐患明显，消防设施不足或过期，电气线路私拉乱接现象普遍；房屋结构安全隐患，部分楼体因年久失修，出现墙体开裂、地基下沉等问题；治安防控薄弱，缺乏门禁和安防监控，外来人员可随意进出。

综上，城镇老旧院落的共性问题是一个由“硬件”基础差和“软件”管理弱相互交织、相互加剧而形成的复杂系统性问题。

城市更新在城市发展中的作用

城市更新意味着城市建设从向外扩张转向对现有存量的优化。城市更新是现代城市发展的必然阶段，从增量扩张转向存量提质的必然选择，实现高质量发展的关键路径。老旧小区改造正是对存量住房这一最大城市资产的价值再造，是城市更新的重要组成部分，是推动城市更新的关键突破口和着力点，是对存量居住空间的功能性提升，是城市迈向高质量发展阶段的民生答卷。

首先，要做理念实践的先行者。传统城市发展依赖大拆大建，而老旧小区改造践行的是“微改造、渐进式”新理念，强调在保留城市记忆和社区网络的基础上进行功能性的提升。 

其次，要做城市功能与颜值的提升者。老旧小区通常是城市功能的洼地，通过改造设施、完善配套和提升环境，补齐城市短板，使城市功能更加完整；老旧小区由旧变新、由乱变治，使城市整体面貌和颜值得以提升。

再次，要做社会治理现代化的推动者。创新基层治理模式，改造过程需要政府、居民、市场和社会组织多方协商共治，促进社区共识形成，推动“共建共治共享”的社区治理新格局；提升居民归属感，居民全程参与改造决策、改造过程和后续管理，增强了其主人翁意识和归属感。

从次，要做经济内循环的激活者。培育消费新增长点，环境改善后，会激发居民在装修、家电换新、购车等方面的潜在消费需求；释放土地潜在价值，改造后的小区及其周边区域环境，能带动整个片区的不动产价值提升和商业活力。

最后，要做城市文脉的守护者。与推倒重建不同，改造在空间优化提升的同时，最大限度地保留原有的社会结构和邻里关系，守护独特的院落文化，避免了“千城一面”。

成都在城市更新中的成功经验

老旧小区改造作为城市更新的微细胞和重要切入点，关乎民生福祉与城市可持续发展。成都在城市更新和老旧小区改造方面走在全国前列，形成了成都经验，其成功不仅在于硬件提升，更在于创新的治理模式和可持续的运营机制。其中，武侯区玉林街道与青羊区抚琴街道，因其鲜明的特色和显著的成效，形成了两种极具代表性的更新模式。

“三分改与七分管”的倪家桥模式。武侯区玉林街道倪家桥社区是典型的市中心老旧小区，改造前环境脏乱、设施老化、缺乏物业管理、矛盾多发。倪家桥实行街区一体化更新，保留市井烟火气。实施街区一体化更新摒弃大拆大建，选择对沿街商铺进行风貌整治，最大程度保留成都特有的生活气息和商业活力。巧妙利用玉林片区自带的文艺气息和小酒馆的地域文化IP，打破传统居住区的功能单一性，形成“居住+商业+文创+旅游”的混合业态，居民楼下是咖啡馆，转角是艺术画廊，实现了下楼即生活，出门即场景的社区生活范式。 

引入“信托制”物业服务模式，破解长效管理难题。“信托制”物业服务模式是将物业费、公共收益等设为属于全体业主的共有基金，物业服务企业作为受托人，按照约定的预算和标准进行服务，并享有固定比例的管理酬金。在该模式下，账目公开透明，彻底改变传统“包干制”下信息不透明、业主与企业之间不信任的困境，实现从改好到管好的跨越，这一经验为破解老旧小区改造后长效管理这一全国性难题提供了可复制、可推广的成都经验。

“市容颜值”与“市井烟火”并存的抚琴模式。青羊区抚琴街道西南街社区是成都第一批商品房小区，历经30多年风雨，公区设施陈旧，公共空间不足。

首先，巧用“金角银边”理念，实现公共空间与场景营造。利用边角地打造小巧精致的口袋公园与街角空间。茶韵广场不再只是穿行而过的通道，老人们在这里下棋、晒太阳、带孙子，自然而然地形成热闹的社交据点。店铺门前的人行道被拓宽和美化，鼓励店家将商品外摆，居民在路边闲坐，这种模糊室内外界限的设计，让街巷充满流动感和生活气息。通过绘制老成都生活场景的墙绘、设置老物件展示角等方式，强化居民的集体记忆和归属感，营造浓厚的社区文化氛围，为烟火气的发生提供了舞台。

其次，植入文化元素，呈现市井烟火。业态交融是烟火气得以延续的关键。打造的“抚琴生机社区”不是一个传统的菜市场，而是一个集生鲜售卖、社区咖啡、小吃、手工艺等于一体的复合型社区商业空间，既满足日常所需，又成为一个网红打卡点。那些装修朴素、开了几十年的理发店和小卖部不仅是便利服务点，更是社区的信息站和人情枢纽。社区食堂为老年居民提供便捷、实惠的餐饮服务，体现社区温情。街头小吃摊那种即买即走、香气四溢的场景，是市井生活最生动的体现。