《三亚市城市更新专项规划》（2024 版）解读：城市系统更新提升的六大策略、19 个中心城区更新片区的划定与指引

更新方式差异化精准适配：创新性提出 “微更新” 与 “综合更新” 分类实施路径，微更新针对街巷肌理好、有文化特色的区域采用 “绣花式” 修补，综合更新针对功能不符、有安全隐患的区域以拆旧建新为主，避免 “一刀切”，兼顾文化保护与问题解决。

民生保障指标刚性约束：明确城市更新片区拆除建筑面积≤现状 20%、拆建比≤2、居民就近安置率≥50%、住房租金年度涨幅≤5% 等硬性指标，从制度层面防止大拆大建，保障居民权益，稳定居住环境。

“系统推动 + 成片更新” 双路径协同：既针对城市短板对居住空间、交通系统等六大系统提出更新策略，又划定 19 个集中连片更新片区并给予具体指引，实现 “点线面” 结合，统筹城市整体提升与局部突破。

区域协同更新格局：在聚焦中心城区的同时，针对崖州湾、海棠湾等协同区域，结合其历史文化特色（如崖州古城、海棠湾渔村风貌）差异化明确更新方向，推动全市更新工作 “一盘棋”，避免区域发展失衡。

△内容框架（点击放大）

o问题导向：聚焦群众反映的难点、堵点、痛点，结合城市体检问题清单制定策略；

o目标导向：衔接上位规划与产业规划，以更新促产业升级、民生改善与文脉传承；

o全市统筹：坚持 “政府引导、市场运作、多元参与、共建共享”，统筹容积率与项目资金平衡。

o划定底线：控制大规模拆、建、搬迁，保障住房租赁市场平稳；

o应留尽留：保护生态资源与历史文脉，保留三亚地域文化、建筑风格等 “基因”；

o近远结合：评估改造迫切性与可行性，遴选项目入储备库逐步推进。

o范围：市域（重点：中心城区；协同：崖州湾、海棠湾等片区）；

o期限：近期目标年2025 年，远期目标年2035 年。

o加强基础设施建设：提升防洪排涝能力，以低碳技术更新基础设施，增强城市安全韧性；

o改善城市人居环境：推进老旧小区、棚户区、城中村及危房改造，补齐公共服务短板；

o优化城市空间布局：引导城市功能向腹地疏解，重塑产业格局，打造区域综合服务中心；

o注重历史文化保护：保护文保单位、历史建筑、古树名木，塑造城市特色风貌。

o系统推动：针对城市短板，对居住空间、蓝绿网络、交通系统等6 大系统提更新策略，建系统推动类项目库；

o成片更新：划定集中连片更新片区，明确片区定位、更新方式及规模，为实施方案提供指引。

o更新范围：微更新覆盖传统生活形态风貌区 / 建成较新区域，综合更新覆盖功能不符 / 安全隐患区域；

o更新方向：差异化布局（中央商务区 / 抱坡片区→区域综合服务中心；两河四岸→减量提质；北部片区→带动腹地发展）。

解决人口密度不均问题，通过改善自建房环境、老旧小区改造、增加外围住房供给，引导人口合理分布；

完善公园绿地与绿道体系，“见缝插针” 增绿，推进三维立体绿化，助力 “清凉城市” 建设；

针对养老、托幼等短板，高标准配建公共服务设施，挖潜存量资源建复合设施；

优化路网体系，打通断头路，改善拥堵点，优化老城区道路断面，提升出行效率；

推进 “平急两用” 设施建设，加快雨污分流与防洪排涝改造，统筹垃圾清运，增强城市韧性；

结合历史文化保护，延续山水格局与街巷风貌，彰显 “山 - 海 - 河 - 城” 特色形象。

《三亚市城市更新专项规划》（2024 版）围绕 “系统推动、成片更新” 工作要求，综合国土空间规划详规单元边界、社区行政管理边界、自然边界及基础设施边界，在中心城区划定 19 个城市更新片区，各片区结合自身现状特征、资源禀赋与功能定位，明确差异化更新方向与重点任务，具体内容如下：

以打造 “生态化、高品质、特色型产居融合发展示范样板” 为目标，以片区综合提升为主，按功能定位引入产业项目；结合地形与水体分布，系统建设排洪沟及排涝通道以提升防洪排涝能力，同步建设带状公园绿地，并按完整社区标准配建各级生活圈服务设施，推动片区全面提质。

聚焦 “产城一体、山水交融的国际商务总部花园和超享配套服务社区” 定位，以片区综合提升为主，引入重大产业项目，植入大型公园绿地与市级公共服务设施，按完整社区要求配建生活圈服务设施，打造集总部办公、国际消费、国际教育、国际医疗、国际人才社区于一体的国际花园总部办公区。

旨在建设 “集山水休闲生活、多元综合服务等功能于一体的友好邻里中心和时尚生活园区”，以片区综合提升为主，积极谋划产业发展，全面改善人居环境，实现生产、生活、生态 “三生合一” 的协同发展。

定位为 “金融总部配套服务区和高品质宜居生活社区”，以片区综合提升为主，按功能定位引入重大产业项目，打造完整金融产业链条及配套服务设施，完善公共服务设施、商业配套与公园绿地，推动片区功能与人居环境双重提升。

目标建成 “集总部商务、高端消费和生活服务为一体的城市综合服务核心区”，以片区基础环境整治和功能提升为重点，优化居住空间布局，完善道路、增补支路、升级市政基础设施，通过拆除危房点状植入绿地、公共服务设施与商业设施，全面改善片区内部人居环境。

致力于打造 “文旅商业综合消费区和高品质人居环境样板区”，以片区综合提升为主，有序腾退现状城中村，整合存量空间资源，植入公共服务设施以补足民生短板、提升片区品质；按完整社区标准配建各级生活圈服务设施，配套文体中心、特色酒店与商业街区，构建高品质旅游消费空间。

效果图来源：https://art.sanyau.edu.cn/2025/0727/c1834a402527/page.htm

定位 “城市文旅综合消费区”，以片区基础环境整治为主，按功能定位优化居住用地布局，完善道路、增补支路、提升市政基础设施，拆除危房点状植入绿地、公共服务设施与商业设施，结合城市更新导入产业，激发片区活力。

以 “生态居住、综合产业与城市服务核心区” 为发展方向，重点完善片区功能、服务、品质、形象与活力，改善人居环境，提升整体空间环境与公共服务配套水平，打造集居住人文、生态休闲、生活配套等功能于一体的区域生活服务片区。

聚焦 “承载自贸功能创新、国际化城市服务、行政与国际事务办公和生态宜居等功能的城市综合组团” 定位，以片区综合提升为主，依托三亚高铁站开展站前 TOD 一体化开发，按功能定位引入重大产业项目；补足三亚公共服务短板，建设市级文化中心、体育中心、大型医院及多所九年一贯制学校，为中心城区提供齐全、高品质的城市配套服务。

目标建设 “城市宜居生活社区”，以基础环境整治为重点，按功能定位优化居住空间布局，完善道路、增补支路、提升市政基础设施，植入公园绿地以改善人居环境；引入购物、超市、餐饮等便民生活动业态，补足城市商业配套。

依据三亚市凤凰机场周边城中村提升改造规划及相关村庄建设规划，以打通内部微循环路网、补足基础设施和公共服务设施短板为核心，通过城市更新打造 “集零售商业、文化创意和宜居社区于一体的特色时尚文化街区”。

定位 “集零售商业、休闲娱乐、居住于一体的特色商业消费街区”，以片区基础环境整治为主，重点推进道路连通工程、增补支路，提升市政基础设施、完善公共服务短板，彰显多元文化特色，植入公共空间以释放街区活力，全面改善片区人居环境与设施配套。

旨在建设 “高教职教及高品质宜居生活片区”，采用近远结合方式，有序腾退片区内低效用地，与东岸联动发展，打造服务中央商务区的高品质宜居生活区、公共服务设施齐全的综合配套服务区，促进产城融合。

定位 “高教职教、站前商业服务及宜居生活社区”，作为三亚 “清凉城市” 试点片区，综合利用绿植、城市有盖空间、科学建筑形态与布局改善站前室外区域热舒适度，营造清凉体验；按功能定位完善公共服务设施，打造高品质小区，植入公园绿地，推动片区产业功能与设施配套全面提升。

目标建成 “高品质宜居生活社区”，以人居环境提升、功能完善为主，按功能定位优化居住空间布局，完善片区道路，增补公共服务与市政基础设施，全面改善片区人居环境与风貌形象。

聚焦 “高品质宜居生活片区” 建设，以完善公共服务配套为核心，按功能定位打造高品质宜居社区，植入公园绿地，全面提升片区内部人居环境与设施配套。

定位 “滨海特色旅游街区”，以环境整治提升为主，推进片区路网连通、完善市政基础设施，消除内涝隐患点，通过拆除危房点状植入绿地、公共服务设施与便民设施，全面改善片区人居环境。

旨在打造 “承接中心城区高新技术产业的重点片区”，以片区综合提升为主，按功能定位引入相关产业项目；建设安置区、安居房，完善公共服务设施，植入公园绿地，推动片区环境与设施配套双重提升。

目标建设 “集生态宜居、配套服务、文创设计等功能于一体的城市综合组团”，重点建设安置区、安居房并完善公共服务设施，植入公园绿地，全面提升片区环境与设施配套水平。

1. 崖州湾：更新潜力区集中在南滨场部、水南村、崖州古城、保港镇、西北片区

o 水南村、崖州古城、保港镇：以保护为导向的微更新；

o 南滨场部：按《三亚崖州湾科技城南滨片区城市更新项目实施方案》推进；

o 西北片区：按《三亚崖州湾科技城西北片区控制性详细规划》推进。

2. 海棠湾：更新潜力区集中在腹地二三线区域

o 藤桥、藤海片区：体现渔村传统风貌，采用微更新；

o 其余片区：按规划有序实施。