引言｜为什么城市更新首先是一场思维问题

进入2025年，中国城市化已全面告别以土地扩张和规模增长为特征的“增量时代”，转入以结构优化、功能完善和品质提升为目标的“存量时代”。在这一背景下，城市更新被赋予了承载高质量发展、改善民生福祉、延续城市文脉的重要使命。

国家层面已反复强调要摒弃“大拆大建”“急功近利”的路径，转向“留改拆并举”“绣花式更新”的有机更新模式。然而在实践中，一个显著的矛盾正在显现：政策导向已经转向，实践逻辑却仍深受传统房地产“开发思维”的支配。

不少城市更新项目，表面上以“更新”为名，实质上仍沿用增量开发的投资逻辑与操作方式：以土地价值最大化为核心目标，以物理空间改造为主要手段，以短期财务回报作为成败标准。结果往往是——空间焕然一新，但社区活力难以为继；投资规模庞大，却长期运营乏力。

越来越多的实践已经表明：用做增量开发的逻辑来做存量更新，这条路走不通。

本文试图系统回答四个问题：第一，城市更新中的“开发思维”究竟是什么；第二，它在实践中有哪些典型表现；第三，这种思维为何如此顽固；第四，如何完成从“开发”到“经营”的根本转型。

一、两种底层逻辑：开发思维与运营思维的根本分野

要真正理解当下城市更新面临的困境，首先需要澄清一个关键问题：问题并不在于“建不建”，而在于“以什么逻辑去建、建成之后如何对待城市空间”。

（一）开发思维：增量逻辑在存量领域的惯性延伸

所谓“开发思维”，本质上是房地产主导型城市建设阶段形成的一套成熟逻辑，其核心特征体现在以下四个方面：

第一，目标导向高度财务化。

开发思维以资本快速回收和回报最大化为核心目标，投资回报率、销售速度、利润规模构成最主要的评价体系。这一逻辑天然偏好“快进快出”，强调建设阶段的完成，而非长期使用阶段的绩效。

第二，空间被视为可变现的物理载体。

在开发思维中，城市空间更多被理解为建筑和土地的组合体，更新行为被简化为拆除、重建或翻新等物理操作。只要形态改善、指标提升，便被视为“更新成功”。

第三，决策结构以开发主体为中心。

开发商或政府平台公司通常处于绝对主导地位，居民和社区更多被视为需要“协调”的对象，而非共同参与的主体。真实需求往往让位于项目效率和开发节奏。

第四，项目管理呈现明显的阶段终结性。

项目在完成建设、销售或移交后即被视为“结束”，开发主体对后续的社区运行、产业培育和空间活力缺乏持续责任。

简言之，开发思维关注的是“项目是否成功售出”，而非“城市是否被真正改善”。

（二）运营思维：以长期价值为核心的城市经营逻辑

与之相对，“运营思维”并非否定建设本身，而是将城市更新视为一个需要全生命周期管理的复杂系统工程。

第一，目标从单一收益转向综合价值。

运营思维追求经济、社会、文化和生态价值的长期协同提升。财务回报依然重要，但它被置于长期稳定运营的框架之中，而非短期唯一目标。

第二，空间价值来自内容、场景与活动。

在运营思维中，空间并不天然产生价值，价值源于其承载的产业、服务和生活方式。因此，“运营前置”成为关键原则——在规划设计阶段就同步思考未来如何使用、如何管理、如何持续激活。

第三，多元主体协同共建。

政府、市场主体、社区居民、社会组织共同构成更新行动的参与者网络，居民从“被动接受者”转变为“共同创造者”。

第四，强调持续迭代的全过程管理。

从策划、建设到招商、运营，再到调整优化，城市更新被视为一个不断反馈、修正和提升的循环过程。

如果说开发思维关注的是“建成那一刻”，那么运营思维关注的是“建成之后的十年、二十年”。

二、开发思维在城市更新中的四类典型表现

尽管理念层面已开始转向，但在现实操作中，开发思维仍以多种形式存在，并往往披着“更新”“提升”“改造”的外衣。

（一）价值取向经济化：将城市更新简化为“增收工程”

在不少项目中，城市更新被默认为地方财政和资产增值工具，公共利益被系统性弱化。更新服务的对象并非原有社区，而是更高支付能力的外来消费人群，由此引发“绅士化”问题，原住居民被迫迁离。

（二）改造手法物质化：重硬件、轻系统

对“大拆大建”的路径依赖依然存在，或以“穿衣戴帽”式表面整治替代真正的社区治理与服务改善。在历史街区中，则表现为文化符号的简单复制，真实生活被“景观化”。

（三）运营视角短期化：重建设、轻管理

大量项目在建成后缺乏稳定运营主体和机制，设施迅速老化、产业难以持续，陷入“更新—退化—再更新”的循环。

（四）系统认知碎片化：项目化替代城市治理

更新行动以单点项目推进，缺乏与片区发展、公共服务和交通系统的协同，难以形成整体效应。

三、为何开发思维如此顽固：四个深层原因

开发思维并非认知偏差那么简单，而是多重结构性因素共同塑造的结果。

一是长期房地产主导的发展路径形成了强烈惯性；二是地方财政对土地和投资增长的依赖；三是金融体系对长期运营项目的支持不足；四是面向运营的新制度与专业能力尚未成熟。

这些因素共同构成了一种“结构性锁定”，使得即便方向已变，行为却难以同步调整。

结语｜从“建城市”到“养城市”

城市更新的核心，不是一次建设行动，而是一种城市治理方式的转型。

从开发到经营，并不意味着放弃效率和投资，而是要求我们重新理解城市价值的生成机制：城市不是被一次性“建好”的，而是需要长期“养好”的。

真正成功的城市更新，未必体现在宏大的体量和耀眼的指标上，而体现在日常生活的改善、社区关系的修复和城市记忆的延续之中。

这是一场缓慢却必要的转型，也是中国城市走向成熟必须完成的一次底层逻辑重构。