编者按：城市究竟该如何更新，如何在更新的过程中实现城市结构优化、动能转换和品质提升，如何让空间更新与文脉赓续、治理增效相辅相成，在存量空间中创造增量价值。央视“中国经济大讲堂”日前特邀中国城市规划设计研究院院长王凯做了解读。
王凯，中国城市规划设计研究院院长，中国工程勘察设计大师，他曾担任全国城镇体系规划，北京总体规划，杭州、宁波、厦门等城市发展战略负责人，主持过多项国家重大科研项目和重大设计项目，是我国城市与区域规划方面的知名专家。
以下是他演讲的部分内容，根据录音整理，小标题为编者所加。
今年5月，中央办公厅和国务院办公厅专门下发了《关于持续推进城市更新行动的意见》。意见提出了八项任务，我个人理解，这八项任务如果归到城市里面既有的城市空间，其实就是四类，是我们下一个阶段在城市更新工作中要着力去推的。
老百姓讲安居乐业，是我们千百年来的理想，下一步要解决的问题是什么呢？从“住有所居到住有优居”，就是从“有没有”到“好不好”。那么这个工作怎么来做呢？对我们的一些既有建筑、老旧小区，就这样的一些老的住区，要系列的更新改造，通过一些舒适化、绿色化、智慧化住宅的改造和更新，同时要补齐养老、幼托这样老旧小区当中原来没有的短板，推动基层治理，提高我们的生活品质。
在这个里面我要提一个概念，就是完整社区。所谓的完整社区，就是从你步行可达的范围：时间是5分钟到10分钟，距离就是300米到500米，差不多我们常住人口在五千到一万人，公交距离差不多一站车。在这个范围里面，我们要有一些比较完整的、成套的公共服务设施，比如说要有社区综合服务站，当然最好能有个社区卫生服务站，还能有一些便民的商业服务，有一个小的超市，有一个小的理发店或者药店，当然现在大家特别需要的就是家政服务，有这些设施就是一个完整配套的完整社区。要有幼儿园、托儿所、老年食堂，这个能够很大程度上解决现在小区里面一老一小的服务需求。老龄化现在是很多城市普遍的一个问题，所以说我们谈到“住有所居到住有优居”，在很大方面是设施的改善和设施配套的完备。还有就是小区里面的一个问题，就是基础设施，一旦水、电、气、暖这些出问题的话，大家就会有很深的体感，觉得很不方便，所以基础设施的完备也是这些老旧小区改造的一个重点。
南京月安社区入选住建部《完整社区建设案例集（第一批）》
我们现在在推进一件事，就是国球进社区，把这个标准的乒乓球台子放到社区里边，让孩子们除了天天趴在那读书之外，也能够有更多的活动时间和活动空间。还有就是口袋公园、袖珍公园，这个小区里面能不能有一条走通的步道？这个要求听起来很容易，其实并不是每个小区都能做到，因为我们原来小区设计的时候并没有考虑。现在有些城市就在做这件事：每个小区里面有能够有一条走通的步道。你不用到健身房去健身，也不用专门到大的体育场去活动，就在自己的小区里面开展一些体育活动，我觉得这就是我们小区提高生活品质很重要的一个点。
还有一点要说的就是我们城市里面边边角角的地方，叫街角空间。比如说立交桥下面原来就是没有人管，或者只是一个普通的停车场，现在这些街角空间立交桥下边，它就会改造成一个小的滑旱冰的地方，或者是改造成一个体育运动的设施。比如我在上海就看到很多街角的小空间，它就很精心的做成小广场，放一个小的雕塑或者放一个小的喷泉，一下子就成了吸引人，特别是年轻人交往、老年人见面互相交流的场所空间。
南京回龙桥Mini Plaza 由100㎡闲置空间改造而来
其实还有一个很重要的事，就是老房子怎么办？这些年来我们也想了很多办法，比如说对这些老的小区加装电梯，或者是增加小区里面的停车位等等，但是有些房子真的是太老了，有的已经是危房了，怎么办？也有一个很好的做法叫原拆原建。按照国家的政策，我们住房从安全的角度分A、B、C、D四个等级，D级危房是必须要拆的，次一级危房就是介于拆和不拆之间，如果有条件的话我们是建议拆，所以原拆原建或者说更新改造，这个是很重要的一个政策。
西桥19号小区的加装电梯完工
按照住建部的工作要求，2000年以前建完的住宅就进入到更新改造的目录清单里面来了。比如说北京桦皮厂8号，那是1978年建的，是一个独立的小区，里面就有一些是D级危房，在这个项目的推进过程当中，有几件事我觉得做的还是相当出色的：
重建后的北京桦皮厂胡同8号楼项目
首先就是增容不增户，还是这么多住户，5层20户不变，但是面积可以做一些增加。原来那些老房子，厨房比较小，厕所也比较小，一进门也没有一个厅，通过这次改造，是户数不变，但是面积可以做增加，把原来的一些太小的设施扩大到一个合理的范围。
其次这次原拆原建用了装配式建筑，在建造的工艺上效率很高，在短短的三个月时间里就完成了从迁出到精装交付的过程。
北京桦皮厂胡同8号楼项目模块化吊装
最后就是谁来出这笔钱，过去我们房地产开发都是把房子拆光了，土地出让，原住户要么是异地，要么是回迁。这次因为不增加住户，就要政府和居民共同出资，政府有一部分的补贴，另外居民也拿出一部分的钱共同来对这个小区进行拆改，这个我觉得是一个很大的突破，“人民城市人民建，人民城市为人民”，其实“人民城市人民建”这个内涵里面，从住户的角度来讲，我们也有建设城市的一个责任。
重建前的老旧门窗
重建后的节能门窗
如果我们现在回过头来看这件事的话，有几点我觉得还是值得总结。
一是提升了原住户更新的主动性；
二是原拆原建这种模式，财政的投入就比原来低，但是问题的解决比较彻底；
三是如果原拆原建的模式能够得到一定规模推广的话，还有一个作用就是能够有效的扩大投资，因为你不管是建新房子还是老房子改造成新房子，它都需要建筑材料，都需要建造，也都需要大量的劳动力，这个在很大的程度上也能够拉动经济的发展；
四是政策方面的创新，因为在原来的政策里面对于房屋的拆改，无论是面积增加，或者是规划设计的调整，甚至于高度的变化都有严格的要求。那么通过这个项目的实施，可以说比较好的对原来的规划做了完善，这应该是一个很成功的案例。
就是老厂房、老街区，这一类空间改造，我们把它从过去单一生产改造成融合创新创业的用地，有的还改造成了商业用地，激活了原来的商业或者是文化消费的活动。
有一个例子是很成功的，就是景德镇的陶溪川，过去建的很多国营的陶瓷厂，前些年逐步的衰败。怎么二次利用？过去5年，景德镇的地方政府和地方企业，当然也有大量的专家学者参与其中的工作，开启了千年瓷都的“二次窑变”，就是通过原址的恢复和改造、空间的重塑、设施的提升，实现了原来相对比较破败的工业废墟，变成了一个文化高地的华丽转型。
景德镇陶溪川
这里面有几项工作，我觉得很有特点。
首先叫最小干预的改造。一些老的工业厂区，工业厂房都很有特色，比如锯齿状的屋顶，或者红砖的外墙，大跨度大尺度的内部空间，这个我们原则上保留它的特色，就尽可能地保留它的格局、它的肌理，也包括厂区里面的树木，大的构筑物，其实都是工业记忆。但是仅仅保留它原来的风貌是不行的，其次要重塑它的空间场景，要在原来风貌的基础之上进行二次改革，就是室内空间，室外空间要通过建筑结构的加固，通过室内改造的装修，室外空间的二次设计，形成一个现代生活可以用的空间，改造成一个新时代的科创园区，吸引年轻人在这创新创业。当然景德镇做的更多是陶瓷产业，工业厂房车间，它跨度很大，这个开间进深也比较大，最后是变成一个公共展示的空间，里面就办了美术馆，很多艺术品的展示，展示中国的陶瓷文化，包括既有的厂区历史，当年那些老工人口述历史，甚至于当年工业生产的器械和器具，都通过一个大空间给它展示出来。
宇宙瓷厂美术馆外立面充分再利用废弃窑砖
所以景德镇吸引了很多年轻人，全国各地还有世界各地。我在那就碰到过德国的，韩国的、日本的年轻人在那做陶瓷的创作。除了陶瓷创作，陶瓷文化产业类的服务之外，还需要做别的工作，比如说青年公寓，包括酒店民宿，他们还办了陶然集，这个集市每个小的铺面，基本上是无偿租给年轻人的，鼓励更多的年轻人搞文创。这样开放的、共享的商业集市，从年轻人的角度，其实是一个文化行为，对我们有很大的启发。
陶瓷展示和销售
还有一个例子就是江苏无锡老工业园区叫“蓝”系列园区，“蓝”系列园区的更新改造，它就不仅仅是商业和文化，还通过新质生产力的注入，推动园区的更新和发展。
蓝系列文化创业园
这个园区是上世纪不同年代的工业遗存，2019年引导了社会企业参与投资更新，花了一个多个亿，基本上都是企业自筹，重点是放在数字产业，包括科技产业的发展上，企业孵化、业态增值，就激发了整个片区的经济活力，形成了一个生态集群、业态共生的创新园区。
蓝系列文化创业园
河边、路边和山边等城市的消极空间，怎么变成积极空间，或者说变成老百姓的人民客厅。比如北京的亮马河，前些年这条河水质、河岸两边的环境没那么好，2019年开始启动改造，河两岸涉及的面积差不多80万平方米，具体做了哪些事呢？
北京亮马河整治后现状
首先是生态治理，就是实实在在的打造老百姓触手可及的绿水青山，一是治理污水，同时禁止采地下水，鼓励多用再生水，蓄积雨水，把水这篇文章先做好。
第二个是生态修复，北京很多河我们叫“两面光”或者“三面光”，两边是水泥砌筑或者是石头砌筑的，有的河底衬底也是石材、水泥铺砌，通过生态化的改造，把这个硬质的给它软化，做成像跌落的台地一样，给它植草。这样起到了生态功能的恢复，包括水底有更多的沉水植物，同时再用一些再生水的补给，河道“会呼吸了”，水生物不管是品种、数量都有了很大的增加，成为北京市首个实现零污染入河、一米透明度、Ⅲ类水体目标的河流。
亮马河滨水空间修复前
亮马河滨水空间修复后
第三个是空间连通，我们有很多河，但河边是走不通的，你要把这条河走通，必须做空间连通。亮马河的改造就构造了“一河、两湖、二十四桥、十八景”的景观体系设计，这样就把总面积80万平米的滨河公园变成了一个全线贯通的开放空间。
亮马河国际风情水岸-长提拾贝
第四个是经济激活，随着滨水空间的活化、生态化或者绿化、净化，这几化做完以后，它就变成一个网红打卡地，形成很多新的消费点，包括餐馆，咖啡馆等等，变成了一个新的经济活力激活的点，特别是夏天，夜经济很活跃，晚上你坐在那儿，就是一个非常好的享受。
亮马河国际风情水岸-饮马桥北
第五个是文化塑造，为什么叫亮马河？我们现在看的是明亮的亮，其实它原来是晾晒的晾，古时候很多马匹拉货，到北京进城之前要在这个地方歇一下，把这马洗干净，要晾一晾，叫晾马河。现在去看亮马河，做了很多以当年晾马这个题材的雕塑，包括夜景灯光的展示，我们马上就联想到这是一段有历史的河流，而不是一个简简单单的普通的河流。公共空间从消极空间变成人民客厅，一个很重要的理念就是城市的公共空间，高品质的公共空间，要让最广大的人民群众去享受。上海的“一江一河”，北京的亮马河都是基于这么一个理念，把这些开放的、生态的文化空间，打造成为老百姓活动的场所，或者叫人民客厅。
亮马河国际风情水岸-休憩公共空间
现在城市里面很多的历史文化街区、历史城镇或者历史地段、历史建筑，要从单纯的保护到活化传承利用，就像家里头的老房子，你搁到那儿，时间长了反而容易腐朽，容易坏掉，你如果老有人在用，有人气儿，这个房子的耐久性会更好，所以坚持保护优先，同时要活化利用。
苏州老城是国内改革开放40多年来最成功的案例之一。现在你去苏州，小桥流水、粉墙黛瓦这个场景还在，几乎没有高层建筑，它有严格的高度控制。在这个老城里面，前些年来也有一个问题，就是城市保住了，但是没有什么活力。这些年来，我们做的一件事，就是拿了一条古城里的商业街十全街，差不多两公里长，进行了一个系统的更新和改造。做了这么几件事。
苏州十全街
一个是重置路权，简单说就是把人行道拓宽，重点保护或者保证行人步道的宽度，就是拓宽人行步道。第二是挖掘文脉，把这个老城里面有特色的文化场所亮出来，我们经常讲先要给它亮出来，亮出来你再给它串起来。第三是轻扰动，就是不做大拆大建，做微更新。有的是店面的更新，有的是标志的更新，有的是设施的更新，通过这样的轻扰动、微更新的工作方式，来改造我们整个历史街道的环境。就是像刺绣作品一样要精细化，因为历史文化这些东西是很珍贵的文化遗产，就怕大的扰动，一针一线都要仔仔细细甄别它的历史价值，给它留下来，让它传承下去。所以我们讲叫轻轻拿起，轻轻放下，就像绣花的功夫一样，做好历史文化空间的更新和改造。最后一点，共同缔造，包括设计方案过程的形成，就是几方互动，一次一次的开讨论会，有商家的参加，有居民的参加，有企业的参加，也有政府的参加，这样才能形成一个居民共建共治的新局面。我们经常讲，高手在民间，一旦大的环境做好之后，你别小瞧了这些店家，他们会主动做更新改造，自己做小的设计，包括小的绿化、小的盆景，甚至小的鲜花的摆放，有意识地营造出更加吸引人的商业氛围。
苏州十全街
这一轮的更新改造，要做一件很重要的事情，就是建设韧性城市，就是基础设施要上水平上台阶。所以现在我们搞城市体检，大的城市系统性的体检，就是相当于我们先理一个问题清单，然后再理出一个更新改造的工作清单。
首先要排查，把基础设施的管网在哪儿、埋深、位置要清清楚楚地进行排查。只有把管网摸清楚了，地下风险隐患才能够弄清楚。前些年大建设时期，快速发展时期，有的是该修的管子没修下去、有错接的，通过这轮改造把这些问题要纠错。
还有一点是生命线工程，这些年来我们看到城市快速发展，特别是最近几年，连北京也有这种体会，强降雨的频率越来越高了，排水解决不了，城市看海。这些问题要通过我们这一轮的城市更新解决，要有生命线的通道。还要建设智慧化的监测手段，过去我们没有这个手段，现在我们有很多技术手段，包括传感器，包括把管网进行数字化的构建，形成一个虚拟的管网，在电脑上能够实时查询等等，提高城市的韧性水平和安全能力，这些都是我们新一轮城市更新过程中要做的重要工作。
城市管网维护
城市更新工作要往下做的话，涉及到很多制度的改革。
第一个用地政策，原来很多用地很零碎，这一块工业用地，那一块工业用地，怎么把这个零星用地整合利用，做可增可减量的转换，或者用地性质的变更。比如生产纺织业的工业厂不行了，我要把它改成别的，这涉及到用地性质的变更，能不能改成商业，是不是可以里面增加点青年公寓，或者说一些居住区里面要增加公共服务的设施，都涉及到更新，都涉及到制度问题。这些政策性问题，是下一步要重点推进和改革的点，因为你是老建筑，里面有很多业主，有很复杂的产权关系，有很多样化的使用功能，一定要多部门联审，简化审批的程序，提升审批的效率。
首钢园·六工汇购物广场由老厂房改造而来
还有一个问题怎么也绕不开，就是钱。城市更新说一千道一万，最后还是这个钱的事能不能够解决。城市更新我们在推进的过程当中，要健全多元化的投融资体制和方式，也是城市更新很重要的工作。打个比方，就像裁缝做衣服，你买块布做新衣服可能还比较简单，你要拿件旧衣服再改造成另外一件衣服其实更难。
第二，要有一套好的多元化的投融资体制。一方面是政府的财政资金，国家为了推动城市更新这件事情，城市政府也拿出一些资金来引导这件事情。另一方面就是金融机构，包括低息的贷款，给予一定的优惠。
第三，我觉得比较重要的一块，就是社会资本，你还是要激发社会和市场的活力，遵循市场机制，多主体、多方式地参与到里面去。
第四，就是广大居民也是可以做出更大的贡献来分担城市更新的资金，这样就实实在在形成一个又有收益，又可持续的城市更新的资金运作和运营维护的一套体制，实实在在地推动这件事干得下去。
西安量子晨前身为西安太阳锅巴厂
最后我想说的是，大建设这件事情其实基本完成了，中国城镇化进入到一个相对平缓的阶段之后，城市还要发展，怎么办？就是要用城市更新这么一件事情来做，在推进城市更新的过程当中，同时优化城市结构，推动城市动能的转换，推动城市的品质提升，最后当然还要回应老百姓对美好生活的需求。
在整个过程当中，和大建设时期不一样，要用新的思路，新的工作方法。我简单的说叫“三个精”：第一精准找问题，第二精细做设计，第三精心做运维。只有这样，才能够推进城市更新行动长期可持续地开展下去。
来源：央视财经频道