城市更新·典型案例 | 做细楼宇体检 激发市场动能——宁波大酒店老旧楼宇焕新项目

　　宁波大酒店与宁波“城市客厅”天一广场隔街相望，建筑面积约3.15万平方米。大楼于1996年竣工，是宁波市最早的百米高楼之一，存留一代宁波人的历史记忆。由于开发建造已近30年，该楼宇内部主要设施设备老化、租金单价较低、业态布局落后等问题愈发凸显。作为海曙区首个重点城市更新项目，2022年底宁波大酒店启动楼宇焕新，总投入约1.5亿元，通过升级硬件设施、重新组织业态、重塑空间布局等举措，酒店由住宿单一业态转化为住宿、餐饮、休闲、消费、办公等为一体的综合体，使老旧楼宇“青春再现”。自2024年3月试营业以来，宁波大酒店招商签约率达到95%，较改造前商业租金平均涨幅超过50%，营收达到3000万元，国庆期间日均客流达到0.3万人次，累计接待考察调研20余批次。

　　一是梳理盘子明底数。建立老旧楼宇信息平台，发动商务楼宇专管员开展“扫楼行动”“驻点帮扶”，以使用年限、产权集中度、综合贡献率等因素为分类依据，制作含宁波大酒店在内的23幢商务楼宇的底数清单，识别低效、老旧、隐患、潜力型待更新楼宇资源，对商务楼宇实施分类分批更新管理。二是总结经验定方向。坚持边改造边运营边总结，针对消防验收、停车难、产权分散等楼宇焕新过程中亟待解决的典型问题，在楼宇改造中梳理总结成相应的更新方式、建设标准。如整理涵盖设计规划、方案报审、施工管理和验收维护全流程的“老楼改造”思维导图，涉及5个部门18项流程47条细项，为全域老楼焕新提供经验参考。三是统筹管理提效能。由职能部门、属地街道、产权方、承租方、法务咨询等组建楼宇改造更新小组，通过打包审批、联合审查、容缺受理等方式提高审批效率，实现商务楼宇更新跨部门和全生命周期管理。如经由楼宇更新小组一站式集成办理，承租方列出的结构维修、外立面改造、停车位新增、图纸报审等行政审批事项办理时长较平均时限缩短三分之一以上。

　　一是撬动市场激发动力。支持平台机构、共享办公企业等社会资本利用其品牌优势，通过整购整租或参股入股有潜力的楼宇，归拢分散产权，推进整体持有、一体改造、统一运营。如针对酒店运营不佳、面临歇业的情况，经与产权方罗蒙集团协调，成功引进第三方资产管理公司宁波恒芯商管以整体承租的方式，斥资约1亿元对宁波大酒店及其裙楼百联东方商厦进行更新升级、打包运营。二是业态多元撑起活力。针对楼宇周边交通便利、商住混合但增值服务不足的困境，酒店内部引入品牌餐饮、时尚咖啡等成熟的生活配套类业态，增加健身设施、休闲娱乐、会议洽谈等公共设施，推动老旧楼宇由单一业态向多元融合业态转型。如属地协助投资运营主体对酒店进行业态定位与经营策划、搭建招商平台，酒店中低层瞄准商旅客群引入理想喜宴、亚朵、东海怡品等中高端品牌；高层则保留原宁波大酒店品牌，增强“老字号”感召力。三是功能调整挖掘潜力。在商务楼宇更新中允许投资运营主体在无土地增量投入的情况下，适应当前改造方案及规划用途，改变部分房屋用途，提高商务楼宇更新回报。如酒店将闲置的负一层设备用房复合利用，改造成为周边城区面积最大的拆装式室内游泳馆，避免了不必要的空间浪费。

　　一是壮大焕新声量。坚持“片区整体改造”理念，对楼宇更新所关联的文化、商业、旅游、公共服务等综合考量，通过多热点触发、整合式传播实现全域互动导流。如临近的百联东方商厦客群定位为Z世代00后群体，招引非标影厅、撸猫馆、live house等休闲业态；周边正在改造中的秀水历史文化街区引进摩登天空、几何文化等多业态首店经济；和义大道则采用“直挂云帆”的设计理念，对建筑外立面进行改造。二是畅通消费客流。以协商、监督、宣传为导向，召集涉及商务楼宇更新的多元利益主体组建议事会，听取各方建议、宣传更新计划、评估社会影响，及时解决更新中的矛盾与问题。如组织楼宇业主、入驻企业、政协委员和专家学者连续3次召开“楼宇焕新”民生议事堂、视察调研活动，组建并发挥“智囊团”作用，开通天一广场一号门与碶闸街的人行道，共享天一广场的客流。三是强化公共配套。细化楼宇更新片区公共要素清单，加大对更新片区的公共配套与环境建设投入，提升商务楼宇更新的潜在收益，激发各主体参与更新的动力。如针对酒店配套车位比例较少的难题，通过整合周边零星用地开辟临时停车场，改造原停车场、新建立体车库、共享配套设施等手段，累计新增停车泊位500余个、共享使用企事业单位停车位200余个。